住房维修资金“欠帐”谁来埋单？(图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月24日14:47 金羊网-羊城晚报

　　现行管理条例规定由建设单位缴交维修资金，9月1日起将实施的新条例则规定由业主缴交———

　　文/图本报记者　罗雄

　　根据1998年10月1日起实施的《广东省物业管理条例》规定：商品房建设单位在1998年10月1日之前取得商品房预售许可证的，按照当时的要求，住房维修基金是由受买人缴交的。《广东省物业管理条例》在1998年10月1日正式实施后，如果在与商品房建设单位签订《商品房购买合同》时，没有特别约定由受买人缴交的，住房维修基金应该由建设单位缴交。而今年9月1日起将实施的《物业管理条例》，关于住房维修资金一项，则规定由业主缴交。

　　从1998年10月1日起到目前广东省仍在实行的《广东省物业管理条例》与将要实施的新管理条例如何过渡，过渡期间的衔接会出现怎样的问题，住房维修资金的“欠帐”缺口那么大，如何解决？这些问题涉及到上百万商品房业主的利益。就此记者采访了广州市国土房管局物管处冯副处长（以下简称冯）。

图：住房维修资金涉及上百万商品房业主利益。

　　从现在起到9月1日是“过渡期”

　　记：在住房维修资金缴交方面，广州市的发展商（物业管理公司）缴交情况如何？

　　冯：虽然《广东省物业管理条例》规定1998年10月1日之后，住房维修资金由建设单位缴交，但是大部分受买人在与建设单位签订合同的补充协议时，往往都比较粗心大意，精明的发展商总是拿出一大堆相关资料给小业主看，很多业主（包括有些律师）一时都没有注意到，在这些补充协议中，维修资金项目就明确了缴交维修资金的责任归小业主，实际上维修资金还是要由业主缴交。造成后来许多业主感觉建设单位欺骗了自己。

　　记：有些商品房的预售许可证是开发商在1998年10月1日之前取得的，整个销售期跨过今年9月1日，怎么办？1998年10月1日之后取得的商品房预售许可证，跨过9月1日之后的销售合同怎么办？

　　冯：广州市政府有关部门目前已经初步草拟了解决方案，对出现的各种情况将会采取比较合理的解决办法，并且很快就会有正式批复。例如，在今年9月1日之前，如果业主与建设单位签定了商品房购买合同的（没有约定由业主缴交的），原则上按照原条例规定由建设单位缴交。预售证跨过今年9月1日的，在9月1日之后签订合同，原则上按照新条例执行（即由业主缴交）。

　　真正进了监管账户只有1.7亿元

　　记：有些业主对物业管理公司挪用维修资金意见很大，这也是造成业主与物业管理公司矛盾的问题之一，作为行政主管部门，有什么措施确保物业公司不能挪用这笔资金？

　　冯：物业管理公司挪用此项资金的“机会”在于：在购房缴款时，维修基金部分是由物业公司或建设单位“代交”的。由业主交维修基金流转到发展商或物业公司的账户上，这样一来，一些不讲诚信的建设单位就有截留这笔资金的机会了。按规定应由建设单位交的（主要是从1998年10月1日到目前），建设单位故意拖欠、或分期缴付，没有很好地执行《广东省物业管理条例》。造成目前进入房屋专项维修资金账户的仅有1.7亿元。

　　而由业主缴交的维修基金已经按照分级账户缴交到指定账户上，按照分级账户设置。一级账户是以物业管理小区的名义设置的，二级账户以业主名义设置,其所有权实际上是业主的。对于已经缴交到主管部门指定账户的维修基金，物业管理公司是无法挪用的。因为这部分款是进入类似“住房公积金”的管理账户，没有业主委员会决定，不能动用。

　　据广东省统计局统计：今年2-6月份广州市房地产开发投资总额506.6641亿元，如果按照投资项目的百分之二缴交住房维修资金的话，仅今年上半年就应该有10亿多元的维修资金上缴；如果按照商品房售价的百分之二缴交住房维修资金的话，需要交纳的资金额远远不止这个数。但是，据广州市国土房管局调查后提供的数据显示：从1998年10月1日到今年7月中旬为止,在房屋维修资金账户上的资金总额不到2亿元,这个“欠帐”缺口实在太大了!

　　可以通过法律途径起诉违规者

　　记：有小业主担心，这个“管理”有没有具体权力？让代缴交的物业公司钻了空子怎么办？有统计显示，广州市至7月21日为止，真正进了监管账户的维修资金只有1.7亿元，这还是在政府代管下发生的？

　　冯：现行的《广东省物业管理条例》第32条规定：业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的2%，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。

　　广东省从1999年开始，已经是按照类似“住房公积金卡”的形式来操作住房维修基金的，业主可以在农业银行的柜员机上查到，但不能支取。如果业主交了此笔款还没有“住房专项维修资金卡”（以往称“物业维修基金卡”），意味着其维修资金还没有办理到位，可以依法投诉物业管理公司。

　　记：如果业主发现物业管理公司没有缴交维修资金或没有按照规定比例而少交维修资金的怎么办？

　　冯：业主委员会应该以书面的形式向建设单位提出，要求其按照目前现行的《广东省物业管理条例》的有关规定进行缴付；在政府主管部门指定的银行账户，存入业主名下。

　　如果遇到仍然没有缴交到指定监控账户的物业管理公司或建设单位，主管部门应依照现行《广东省物业管理条例》的有关规定，责令物业管理公司限期执行，逾期不履行的，业主委员会可以通过法律途径起诉物业公司或建设单位。

　　物业公司违反条例可取消资质

　　记：是否可以通过取消违规物业管理公司的资质之类的行政手段来遏制物业公司挪用或拖欠维修资金？

　　冯：一旦物业管理公司挪用业主维修资金，便涉及到债务与债权关系。现行条例规定：不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。我们曾向有关的物业管理公司发出过整改通知书不下70封，追缴回来有1.3亿元。但在目前的《广东省物业管理条例》中，因为没有明确物业管理公司挪用维修基金就可以取消其资质的规定，因此无法采取这一更为有效的行政手段。

　　但将于今年9月1日起实施的《物业管理条例》第63条就明确规定：对物业管理公司的这种违规行为可以取消其资质。

　　记：如果您是业主遇到这种情况，将采取什么措施？

　　答：目前只能采取法律途径。但这方面还有许多“历史遗留问题”，不是一刀切就可以一劳永逸的。

　　：维修资金两大来源

　　公用住房售后的维修资金来源于两部分：

　　售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％。该部分基金属售房单位所有。

　　购房者按购房款2％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。

　　公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

　　维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可以用于购买国债或者用法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。———财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》

　　（晓航／编制）

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