据有关方面预测，2003年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易三项指标方面均有望超过2000万平方米，房地产投资规模有望超过800亿元。

　　此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。

　　调控很有必要

　　上海市人民政府参事、上海市社会科学院房地产研究中心主任张泓铭认为，新政策的方向完全对头，很有必要。从调整力度来看，总体比较温和，现在房地产市场总体是正常和健康的，但也有不正常的发展趋势，局部地方有一些过热的特征，在上海，房价呈加速度上升，去年到今年，房价上升了16％，主要体现消费需求过热，其中有相当部分是虚拟需求，即投资性购房引起的。政府为了稳妥推进房地产市场的健康发展，在过热时“拿捏”一下十分必要。

　　上海市人大代表、上海房地集团董事长徐林宝认为，新政策将对防止房地产过热、防范金融风险起到积极的作用。中海发展（上海）有限责任公司总经理杨小平表示，新政策出来后，房地产开发的门槛比原来有所抬高，房地产开发商要拿到入场券的难度比原来加大了，有利于房地产企业结构调整。一些消费者也表示，不会因为房贷政策调整而影响自己的购房计划，仍然对上海房地产市场充满信心，大多数还是看好房地产市场。

　　开发商行为将得到规范

　　杨小平认为，此次规定要求，开发商自有资金至少达到开发项目投资的30％，四证齐全才能向银行申请贷款，这条规定较为合理。过去，不少开发商连购买土地的资本都没有，就去开发项目，完全依赖银行贷款，这种“空手套白狼”的行为，容易造成土地市场投机盛行、滋生腐败，造成金融风险，因此，从开发商自有资金这一源头来控制房地产风险非常必要。

　　同时，新规定将会抑制新资本进入楼市，考虑到房地产开发门槛抬高，外来资本会谨慎进入。杨小平说，上海房地产市场这几年飞速发展，造成了一窝蜂搞开发的现象，只要能拿到土地，谁都可以进场搞开发，上海房地产企业一度达到4000多家。去年上海土地价格上涨过快，大开发商都在静观市场变化，可一些投资商不管对这个行业有没有了解，就一股脑扎了进来，造成市场混乱。新政策出台，起码会对这些投资商的资金进入房市产生一种警告，对市场调控会有一定的好处。

　　同时，迫使已进入房地产市场的小资本退出。房地产开发属资金密集型产业，资金来源受到限制后，原来靠负债经营的小型房地产开发企业不得不退出。这样，行业会更加规范，有利于房地产行业资源整合，产业集中度提高。

　　但一些开发商也提出建议，央行在收缩房贷政策的同时，应拓宽房地产企业的融资渠道。徐林宝认为，新政策对房地产企业的自有资金要求非常高，但是企业一开始进入这个行业时，资金门槛太低，如800万元资本金就能评三级资质企业，5000万元就能评一级资质开发企业。在目前土地成本越来越高的情况下，资本市场又没有什么具体的支持，缺乏其他的融资渠道，企业要开发项目，除了向银行贷款，别无他途。因此，必须拓宽房地产企业的融资渠道，否则，房地产投资将会受到很大影响。

　　对于结构封顶才能提供按揭这一点，一些开发商认为调整力度过大，可能会对一部分资金实力不济的开发商产生重大影响，甚至会导致资金链条断裂。因此，他们呼吁，政策要分阶段实施，允许给开发商一个过渡期，让其慢慢退出。这样，才不会造成太大的风险。

　　大家普遍建议，各地在出台具体细则时应充分考虑地区差异性，切忌一刀切，要分地实施。

　　应重点开发中低价位房

　　采访中大家普遍认为，房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。

　　首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减少，过去一段时间房价呈加速度上涨局面将会受到遏制；近四成的人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在5％左右。

　　其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资客表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险，也有相当一部分购房者表示，在现有条件下，要作一些技术性调整，如因担心市场风险，下调自己的购房总价；利息支出提高，增加首付比例、缩短还款期限等，可以预计，投资者会更加谨慎和理性。

　　但对用于自住的消费投资影响轻微。由于上海动迁力度加大，越来越多的人有改善住房条件的需要，加之外地入沪人员增加，真正用于自住的消费需求不会受太大影响。上海福纳市场咨询公司在最近的一次调查中发现，虽然部分购房者表示要延缓观望一下，但不会取消购房计划；此外，银行利率调整对个人买房抑制不大。目前房贷利率为5.04％，购买第二套房的利率是5.76％，考虑到商业银行有10％的利率浮动权，这样利率水平较原来相比，没有太大的区别。

　　第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。中国人民银行上海分行政策研究室主任王欣欣说，房贷新政策的出台，将加速上海房地产市场的结构调整，开发商会加大中低价房的开发力度。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。由此可见，市场上中低价位房源供应量会增加，更多百姓有望买得起房。

　　据新华社电

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