互动的旋律――任志强、张宝全、栗文忠与王若雄、袁三平论地产发展(图)

http://www.sina.com.cn 2003年07月30日04:50 青岛新闻网-青岛日报

　　7月26日下午的北京与青岛地产互动可谓此次“环宇?房地产名家论坛”的一个亮点。关于品牌，关于创新，以及价格等敏感问题都在会上一一剖析开来，让与会的来宾大呼过瘾。

　　只有3％的房地产商有学问

　　互动论坛的一开始，主持人便把话题抛给了中国房地产报社长兼总编辑栗文忠，让他谈谈当前中国房地产市场开发商的层次。栗文忠认为当前中国从业的房地产商中，真正从事这个专业的人才微乎其微。在栗文忠眼里，房地产商可以分为三类：有点学问但学问不深；没学问和学问很深。只有3％的开发商是真正有学问的。

　　中国房地产企业品牌正在逐渐形成

　　关于房地产的品牌问题，有着不同的声音：中国房地产企业有没有品牌？是企业品牌还是项目品牌？如何确定房地产企业有没有品牌，是根据它在市场占有份额的多少还是其它因素？

　　在本次论坛上，今典集团的张宝全认为，中国房地产界的品牌中正在逐渐形成。许多优秀的企业也正在追求自己的品牌。但是并不存在项目品牌问题，因为房地产是一个极具地域性的产业，房地产不是一个标准化的产业，由于各个项目所处的自然环境和社会环境不同，差异性很大，所以很难形成项目品牌。

　　天泰集团的王若雄则指出，对开发商来说，某一个项目可能会做好，但要真正形成整个企业的品牌则不太容易。而且品牌一旦形成，便无形之中加大了这个企业的责任。企业如同一个人，品牌则如同这个人的名字，一旦有了名字，便需要处处注意自己的形象。

　　企业品牌的形成和这个企业成本中的人工成本分不开的。由于目前整个房地产企业素质较低，真正形成一个企业的品牌非常困难。一个很直接的例子，一个品牌的企业，质量是第一位的。在房地产建筑过程中，建筑工人是直接负责质量的对象。可是在当前，我国大部分建筑工人是那些刚刚放下锄头进城的农民，而正是他们肩负着质量的重任。

　　关于创新的不同说法

　　创新已经成为当前房地产界比较响亮的口号，如何看待房地产企业的创新呢？

　　张宝全说，房地产的创新包括两个方面，即经营创新和产品创新，这两者必须结合起来，创新才能形成，才能真正获得市场最大化、利润最大化，包括品牌的营造和建立。但大多数企业对经营创新并没有予以重视，房地产经营创新主要是对资源组合、企业的组织架构包括机制等进行创新。现在一些企业仅仅依靠一种点子，想一个好的名堂，在营销上取胜。其实讲品牌也好，市场占有率也好，利润率也好，讲的还是表象，这些都是竞争力的结果。

　　环宇公司的袁三平则认为，创新更重要的是开发商观念的创新，具体说来，是用心和细心处理开发过程中的每一个环节，这才是真正的创新。

　　王若雄持这样的观点，创新需要学习，目前很多开发商试图摹仿其它建筑模式，但遗憾的是这个摹仿往往不到位，最终出现不伦不类的结局。因此，从这个意义上讲，将一个东西学习好就是最大的创新。

　　对王若雄的观点，任志强又补充到，不但学习好是创新，更重要的是要结合实际情况进行学习，不能简单地摹仿，生搬硬套地把外来的东西直接搬进来。这样的学习并不是创新。他认为，对开发商而言，创新实际上就是创造出适合人生活行为的一种方式。

　　二手房价格未必比一手房低

　　针对青岛目前二手房价格直逼一手房的现状，任志强认为，即使二手房价格与一手房基本相同，但一手房和二手房仍然有很多差别。他并不认为二手房必须要比一手房价格低。

　　因为，同一手房相比，二手房有着三方面的优势。首先房屋总价肯定是有差别的，其次，老城区社区发展比较完善，通常生活水准比较低，即便是同样的房屋价格，老城区的生活成本相对于一手房也要低。再次，二手房有着一手房不可比拟的地理位置的优越性。

　　投资回报率与资金的使用

　　张宝全认为，房地产开发商的投资回报率与资金使用时间有着密切关系。即销售速度的快慢在一定程度上决定了投资回报率的高低。有些开发商试图通过高价销售来取得投资回报率，但这样以来可能就会延长了销售时间，还有一种是短线做法，将房屋在短时间内销售完毕，从而实现资金的快速回笼。这是两种不同的经营思维。

　　在互动论坛结束之际，本次活动的东道主———环宇公司总经理袁三平诚恳地表达了希望北京同行有机会真正来到青岛，从而在青岛广阔的房地产市场上互相学习、互相进步的愿望。本报记者鞠培霞

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