本报讯昨日，省统计局、省建设厅、省计委联合向社会公布：6月份“鲁房景气指数”为106.54点，在景气空间内运行。有关人士对我省房地产开发市场运行情况进行了分析，并对房地产未来走向进行了预测。他们认为，我省房地产开发市场运行健康平稳，未来走势不会发生大起大落。随着我省住房二级市场的全面放开，将进一步带动增量住房市场的活跃，预示着全省将迎来一个较好的房地产开发“年景”。

　　细分指数看走势

　　“鲁房景气指数”是对山东房地产开发业发展趋势、波动程度以及景气状况的全面量化反映。该指数体系包括一个总指数，即鲁房景气指数；8个分类指数，即房地产开发投资分类指数、资金到位分类指数、土地购置分类指数、土地开发分类指数、商品房空置面积分类指数、房屋新开工面积分类指数、房屋竣工面积分类指数和商品房销售价格分类指数。

　　省统计局投资处处长王光锋介绍，与去年同期相比，“鲁房景气指数”的8个分类指数中，土地购置和房屋竣工面积两个分类指数分别下降9.47和3.46个百分点，说明今年房屋新开工面积大幅增加成为拉动景气指数上扬的“主力”，表明开发商对房地产市场预期看好。

　　如果从细分指标看，房地产开发投资分类指数呈回落态势。上半年，全省房地产开发投资完成213.22亿元，增长58.3%，比去年同期上升3.36点，说明房地产开发投资是拉动景气指数上扬的重要因素。

　　房地产开发的“机遇空间”加大，资金到位指数上扬，说明企业投资欲望较强，资金到位比较充足，资金到位指数高于投资增长指数2.8个百分点。

　　上半年全省房地产开发企业土地购置费与去年同期相比降低41.9个百分点，有效遏制了景气指数的上升。王光锋分析，一是房地产企业赶在土地公开拍卖制度全面推行之前储备土地的高峰期已过，企业储备公开拍卖的土地再无太大升值空间；二是央行的房贷新政策规定，不再提供企业开发土地的购置贷款，造成企业用于土地储备的资金短缺。

　　房屋新开工面积升幅较大，房屋竣工面积有所减少，商品房销售价格回升，这些因素使我省房地产市场保持了平衡。但从指数上看，土地开发存在过热苗头。上半年全省房地产开发企业完成土地开发面积663.66万平方米，同比增长37.2%，形成高开高走态势，这应引起有关部门的关注。

　　央行新政策将使三方得利

　　从景气指数看，我省房地产开发在比较景气的区间内稳健运行，但随着住房二级市场的全面开放、央行新房贷政策的出台，将极大地促进存量住房的消费，进一步带动增量住房市场的活跃。

　　央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，对房地产开发企业来说，凡是信用好、实力强并具备开发资质的企业和开发中低档楼盘的企业并在当地开发的都将是福音；对消费者而言，有利于购买现房和低档楼盘，尤其有利于购买第一套住房；对政府来说，有利于土地储备资金的筹集，便于控制土地市场，增强政府调控的力度。

　　省建设厅王晓瑜处长说，房地产开发趋向规模化，央行房贷新政策提高了贷款门槛，无证、无资质、实力弱的中小企业将得不到金融支持，从而使其退出房地产市场；资金融集走向多元化，从过去单一的银行贷款拓展到外资和民间资本领域；实行新房贷政策后，国家将重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目。这就迫使企业欲获得金融支持，必须调整产品结构，由开发高档住房转向低档商品房和经济适用房。

　　房地产市场未来走向预测

　　王光锋和王晓瑜对全省房地产市场未来走向作了综合预测：受新房贷政策影响，中低档房价格将会上升，投资性高档房将会降价。

　　首先，按照新房贷政策规定，银行只对购买主体结构已封顶的消费者发放个人住房贷款，利用按揭购买期房的现象将不再存在，如此以来房价也会有所变动。中低档房价格将会上升。新房贷政策实施后，开发商后续项目开发只能靠自己贷款来弥补，并负担相应的贷款利息，增加了开发成本，势必会提高房价。市场需求量最大的是中低档房，但期房改现房销售，资金周转期延长，后续项目开发速度放缓，商品房供应量的减少也会引起房价上涨。

　　其次，按照新房贷政策规定，提高高档房首付比例，取消优惠住房利率，会使高档房开发商资金回笼速度缓慢。有后续项目压力的企业，为回笼资金将会选择现房降价；没有后续项目压力的企业，则会尽力保持现有的房价，但不会长时间持有。

　　王晓瑜特别指出，房价的变动将集中显现在明年。新开发项目要按央行新政策执行，而原开发项目则按原合同执行。因此，新政策引起的房价变化不可能立即显现，估计会在明年甚至明年下半年集中显现。(张峰芦燕娟)

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