青岛颐中海牛房地产开发有限公司慧眼识珠辽宁路地块“名花有主”(图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月06日04:40 青岛新闻网-青岛日报

　　2003年8月1日，备受关注的辽宁路商业科技街地块在著名拍卖师陈少湘先生的主持下，经过短短的3分钟竞价，最终由青岛颐中海牛房地产开发有限公司以楼面地价2200元／平方米竞得，土地总价3.04亿元。现场参与竞争的共有4家开发企业，有意思的是在该地块的上一次拍卖中，也是青岛颐中海牛房地产开发有限公司喊出了当场的最高应价：2160元／平方米。只不过上一次没有竞买成功，而这一次颐中海牛房地产成为最后的赢家。

　　在拍卖会结束后10分钟，记者来到市土地储备中心采访该中心负责人周铮时，他正忙于确定下一次拍卖会有关地块的准确信息。在他看来，刚刚举行完的拍卖会没有任何特殊的地方，只是工作中的一个正常环节。记者由此想到周铮在上次拍卖会之后说的一句话：流拍与拍卖成交都是市场的正常选择。

　　关于此次拍卖会最幽默的评价出自著名拍卖师陈少湘之口：本场拍卖是陈先生在青岛历次拍卖中时间最短（只有3分钟），最轻松（都没有出汗），最高价格（人民币3.04亿元）的一次拍卖会。

　　旧城改造趟出新路

　　作为我市第一块纳入储备的旧城改造用地，辽宁路商业科技街地块以其面积大、综合价值高引起业界的高度关注。相对于辽宁路地块，6月16日拍出的另一块旧城改造储备用地就显得波澜不惊。该地块位于市南区云南路西侧、汶上路南侧，也是通过市土地储备中心贷款借支的旧城改造项目。该地块土地面积为7154.9平方米，规划用途为居住，拍卖起叫价为楼面地价1600元／平方米，最后成交价为2640元／平方米，总价款为5099.9万元，增值幅度为65％。作为旧城改造的“硬骨头”，云南路旧城片一直是市南区拆迁改造的难点和重点，该区域有居民391户，需拆除的房屋面积10100平方米。2002年，《青岛市政府办公厅关于加快市区旧城（村庄）改造的通知》（青政办发［2002］21号）下发后，根据市政府统一部署，按照“经营土地、移丰补歉”的工作思路进行运作。2002年11月，市土地储备中心向市南区政府贷款借支人民币5000万元，拆迁工作正式启动，不到三个月时间，拆迁完毕，总共花费拆迁成本和有关费用约5000万元左右。该地块拍卖出让后，出让总价款比拆迁成本略有盈余。

　　在8月1日拍卖会现场，市土地储备中心周铮曾表示：辽宁路商业科技街出让后所得土地出让金，与前期拆迁等成本略微持平。通过这两块旧城改造用地的成功出让，使我们看到“政府组织、市场运作、移丰补歉”进行旧城改造是成功的。

　　“移丰补歉”将大行其道

　　“移丰补歉”是市政府提出的在旧城改造方面的新思路。简单说，就是在资金运行机制上将以“经营土地、移丰补歉”为核心，将旧城改造工程运作方式由过去的以项目运作为主改为以土地经营为主。将所有拟改造建设的地块全部纳入政府土地储备。对商业、金融、旅游、娱乐、商品房地产等经营性开发建设用地，以及同一地块有两个以上意向用地，全部实行招标拍卖。各工程项目，无论盈亏均通过拆迁竞标和土地竞拍的方式分别核算，以货币结算和资金调节的方式，用盈利项目带动亏损项目。在运作方式上将确立资金运作收支两条线、工程建设拆建分两段、组织管理市区相结合三种方式。资金运作收支两条线是指土地出让金按规定全部纳入区城建基金，工程项目所需资金从该基金中支取。区城建基金实行土地管理部门依法收取，区政府设专户储存专款专用，财政部门审核监督的综合管理机制。单项工程的土地出让金不足以抵补拆迁费用时，从本区城建基金中支付相应的资金补贴。

　　市国土资源和房屋管理局局长张敬吉曾向记者阐述了“移丰补歉”的好处：经营土地是政府最大的生财之道，改造旧城是政府最大的资金包袱。如何把二者结合起来，实质上是把经营城市与改造城市相结合、亦即把最大财富与最大包袱相结合的课题。认真研究这一课题，对于政府走出旧城改造资金短缺的困境有着十分重要的意义。第一，有利于高标准地建设城市。由于采取了全面规划、拆（土地出让）建（项目招标）分离、各账各算的做法，旧城改造可以有效地避开弊病，再造历史文化名城和现代化大都市的整体之美。第二，有利于高层面地运作财力。经营土地的做法可使每一块土地的价值都通过市场运作最大限度地实现，政府得以获取巨额资金从而市政府能够在全市范围内高层面调动资金，有效地协调解决各区域旧城改造任务旱涝不均、各地块开发价值高低悬殊和各改造项目难易程度差别很大的问题。第三，有利于高效益地移丰补歉，土地出让和项目招标各账各算的办法，由于各自价值量化、货币结算、明码实价、公平交易，亮化了程序，规范了运作，堵塞了漏洞，可有效地保证政府移丰补歉（以总体土地出让金中拨付对弱势改造项目的定额补贴）的高效益。第四，有利于高效率地宏观调控。由于历史原因和地域特点，我市的旧城改造任务分布“旱涝不均”，具体到各地块，其商业开发价值就悬殊更大。采用市场经济通用的价值量化、货币交换、公平交易的做法，给各项目限定利润，投资回报盈收亏补就变得简单快捷。本报记者白波

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