| 业委会成立未雨绸缪(图) |
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| http://www.sina.com.cn 2003年08月07日05:00 青岛新闻网-青岛早报 |
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碰上服务不佳的物业公司，最爽快的办法就是解除物业委托合同，按照《物业管理条例》由业委会另行选聘物业公司
据了解，岛城已有3600万平方米的小区面积实行了物业管理，但是每10个小区中才有6个业主委员会。前不久山东德衡律师事务所刘景昆与笔者谈到，业主利益受到物业公司的侵害时，最根本的解决办法就是业委会另行选聘物业公司，尽快终止与原物业公司的物业委托合同。
山东路某小区于1999年建成并交付使用，开发单位没有聘用物业公司，但为了遵照《青岛市物业管理条例》的规定，开发单位在小区设立物业管理部门，担负起整个小区的前期物业管理工作，为了减轻物业支出成本，开发单位向小区业主收取了物业费。
随着岛城物业行业的蓬勃发展，开发单位组建的物业公司在小区挂牌成立，物业公司的人事组织即为原物业管理部门的全班人马，小区业主原本对物业管理部门的物业服务就不满意，现在物业管理部门换了顶“帽子”还要凌驾于业主之上，小区业主多次组织召开全体业主大会成立业主委员会，准备再选聘满意的物业公司，但因业主的出席人数太少而告终。
如今许多业主只有采取拒交物业费来抵制物业公司，希望物业公司能知难而“退”，由于开发单位想继续管理小区，让物业公司在实际工作中掌握成功的物业管理经验，所以物业公司至今一直“霸占”小区。综合全国物业发展历程来看，岛城物业起步较早，但发展有些滞后，其重要原因是业主受到伤害后对物业公司产生抵触所致，如小区业主共有公共建筑被物业公司侵占、物业公司擅自降低物业服务标准等等。其中像案例所述，一些不具备管理能力的物业公司管理小区物业，其结果是业主应享受到的物业服务标准降低，这一做法无形中侵害了业主的利益和权利，因此这种情况下小区完全可以另行选聘物业公司。
根据《青岛市物业管理条例》以及9月1日即将实施的《物业管理条例》的规定，选聘物业公司的工作只能由小区的业委会来担任，所以业委会显得尤为重要。如果在物业管理阶段，小区成立了业委会，在业主利益受侵害时，根据全体业主的要求业委会可选聘合适的物业公司；如果在前期物业管理阶段，有如上述案例的情况，业主可以要求业委会选聘物业公司终止前期物业管理，然而业主委员会还没有成立，选聘物业公司的权利不能行使，业主利益因此受到侵害。杨超市物业办张宣文主任认为，业主委员会是业主大会的执行机构，所有业主大会的重大决定都是有业主委员会来执行，如选聘、解聘物业公司，签定物业委托协议。最近国务院颁布的新条例当中更加明确这一点，新条例当中还指出业主可以书面形式参加业主大会的讨论，这样可以避免业主不能亲自到场参加而造成业主大会不能召开，导致业主委员会不能成立的尴尬境地，这样更好的保护业主利益。
张宣文指出，业主委员会的职责并不是很多但是非常重要，现在实行的条例与国务院的条例相比业主委员会的职责都差不多，它的每一项职责都非常重要，都是必不可少的。
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