物业收费怎一个“难”字了得(图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月07日09:57 生活时报

　　本报实习记者　关欣

吴海花　摄　　公说公有理，婆说婆有理。对于物业收费的问题，业主和物业公司各执一词，结果往往是业主们以拒缴对抗，物业公司也奈何不了。难怪有人对此不禁发出这样的感叹：“收费难，难于上青天”。1　收费标准不一　数年拒缴物业费

　　北京海淀区学院路附近一小区的居民都是1997年拆迁过户到这儿的。住上了新房，居民都很高兴，可没想到不久他们却被物业费用的问题所困扰。

　　居民孙女士告诉记者，刚搬进来的时候，物业公司就向他们收取了一年的每平方米1.1元的物业管理费。当时倒没觉得不对劲，可是过了几个月后，孙女士却得知他们所住的动迁房应该缴纳的物业费是每平方米0.55元，而物业公司却是按照普通商品房的标准来收取的，比应缴费用整整多了一倍！知道这个情况后，居民们顿时有一种被欺骗的感觉，于是便找到物业公司进行交涉，要求给予一个合理、满意的答复。而物业公司的解释却是，当初房地产开发商在建造房屋时完全是按照普通商品房的标准来建的，其结构和周围环境也都符合商品房的标准。因此，收取每平方米1.1元的物业费是完全合理的。即使是有问题，也应该由开发商来解决，与物业公司无关。这样的回答显然无法让居民们满意。

　　经过多次交涉，居民均以失败告终。于是许多居民便开始拒绝缴纳物业费，甚至连最基本的煤气、水电费也不缴了。据记者了解，有的居民一次物业费都没缴过，只缴过二三次的大有人在。物业公司也毫不示弱，他们降低服务质量“以牙还牙”，这种情况一直持续到今年。后来物业公司又以居民不正常缴纳费用为由，拒绝给居民发放产权证。对此，居民表示抗议。他们认为，房产证上的产权是拆迁人负责办理的，现在通过物业公司来发放显然不合理。物业公司收缴不到物业费的强硬态度，居民拿不到产权证的愤怒，导致双方的矛盾越来越激化，最终百户居民联合起来欲将物业公司告上法庭。2　收缴率低，亏损竟达45万

　　在北京市朝阳区潘家园一居民小区的物业管理公开栏中，记者看到这样一组数字：“2002年度应该收取的物业管理费用150万元，实际收取118万元（其中包括小区出租人防工程费用，小区机动车管理费用共30万元）。应该支出的费用为135万元，实际支出120万元……”

　　该小区物业公司的负责人介绍说，物业公司应该支出的费用为135万元，实际支出120万元，表面上看亏损了2万多元，但真正亏损的金额为45万元。据调查统计，目前北京实行物业管理的居住小区，实际收费率一般仅为50％—60％，差一点儿的只有30％左右，最差的只有10％，能达到80％—90％的已属凤毛麟角。而且往往还有这样一种特殊现象：物业管理服务水平比较高的小区，物业管理费较高，物业管理费的收缴率也较高；物业管理服务水平低的小区，不论收费多低，物业管理费的收缴率也低。物业管理服务水平与物业管理费的收缴率成正比，而不是成反比。3　业主：服务不到位，拒缴

　　业主究竟为何不愿缴纳物业管理费呢？朝阳某小区的居民赵女士告诉记者，自从搬到这个小区后，自己已经丢了三辆自行车，她认为已经交给物业公司物业管理费、保安费及车辆管理费，可物业公司并没有履行自己的义务和职责，没有真正保证自己的财产安全。特别是当她找物业公司要求赔偿时，物业公司称保安只负责维护小区公共秩序和安全，丢失自行车不属于他们的责任。赵女士无法接受这种解释，因此在她缴了两年的物业费后，她拒绝再缴纳任何的费用。

　　同样满腹怨言的张先生对记者说，自己当初看上这房子是因为交通方便，而且户型也不错，可是搬进来后才知道这是个商品房和动迁房混住的小区，这一点买房时售楼小姐并没有跟自己讲。虽然大家同住一个小区，享受的服务也一样，并没有因为自己住的是商品房而得到比动迁户更好的服务，然?辗驯曜既幢榷ǚ扛撸踔辆蠖嗍亩ɑТ永淳兔挥薪还淮挝镆捣眩镆倒疽材盟敲话旆ǎ庋慕峁褪怯梦颐巧唐贩孔』Ы坏那ノ终鲂∏姆延茫约喝此亢撩坏玫接胨Ц斗延贸烧鹊姆瘛Ｔ谡庵智榭鱿拢∏纳唐贩恳抵餍睦淼比徊荒芷胶猓谑钦畔壬闪艘荒甑姆延煤缶途芫俳桑允拘闹械牟宦?

　　一位买房近两年的黄小姐介绍说，由于买房时开发商的销售承诺没有兑现，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等，她多次找开发商索赔甚至要求退房，但开发商置之不理，问题长期得不到解决。万般无奈之下，她只好以拒缴物业费来进行对抗。4　物业公司：满腹苦衷无处说

　　面对物业管理费收缴难的问题，物业管理公司也是有苦难言、怨声一片。某小区物业管理公司王经理对记者无奈地倾诉了满肚子的苦水：“其实许多问题都是房地产开发商遗留下来的，我们也难以解决，但却造成了居民的不理解。费用收不上来，政府又不给补贴，内部又没有造血机制，物业管理公司只能赔钱经营，服务质量难免下滑，结果就是业主理由充分地要求更换物业公司，引发一系列的纠纷，矛头还首先指向物业公司，可我们的苦衷又有谁能理解呢？”

　　王经理说，由于收缴率低，物业公司只能降低服务标准来减少开支。如安排一个门岗3班需要12个人，一个小区如果物业费充足，可以开4个门，物业费低，通常只能开一两个；小区楼内的地及墙面，如果维护费用低，只能对其进行简单的基本管理，而一些深层次的护理就无法进行，天长日久，污渍渗进去，楼也很快变旧。这样就造成业主欠费——物业亏损——服务下降——业主长期不缴费的恶性循环。5　最终利益受害者还是业主

　　国家建设部的一位同志告诉记者，普通小区和经济适用房的物业收费标准实行政府定价，物业管理的利润是5％—15％，其余都用于房屋及小区公共设施的维修养护及其他物业服务的开支。部分业主不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对交费业主也是不公平的行为，交钱的人一定会为不交钱的人背负管理成本。长此以往，不交费的业主可能越来越多，最终将导致物管服务无法正常进行，房屋及设施失去维修和保养，保安保洁无人问津，小区公共秩序和安全环境逐步恶化，最终利益受到损害的还是小区全体业主。

　　法律专家孙律师告诉记者，由于我国物业相关法规不完善，物业服务不规范、不到位，所以难免被人钻法律漏洞。加上当前业主和物业公司之间往往有着千丝万缕的矛盾，拒缴物业费就成为业主试图解决矛盾，制裁物业公司的一种手段。按照新颁布的《物业管理条例》的规定，逾期不缴纳物业费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，否则物业公司可向法院起诉。而如果物业公司没有尽职尽则，业主委员会可以对违约的物业公司进行制约甚至提出诉讼。

　　稿件来源：生活时报

　　

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