非典过后，低密度住宅大行其道，就连一向低调的别墅也跟着升温了。从1992年北京第一个外销别墅————丽京花园应运而生至今，北京的别墅市场整整走过了11个年头。产品理念和市场选择都发生了很大的变化，而目前受加入WTO与举办奥运两大利好支撑，一些敏感的开发商嗅到了商机，更有“三外”（外地、外行业、外资）开发商进京搅热北京的别墅市场。目前为止，北京市的别墅项目已经超过了150个，4万多套别墅，存量面积达1200万平方米。分析人士认为，上海别墅的供应量比北京大，但空置量比北京小。北京的别墅市场压力仍然很大。

　　别墅升温

　　今年2月，国土资源部发布《紧急通知》，要求严格控制土地供应总量，停止别墅类用地的土地供应。这是为规范与完善别墅用地市场，提高现有别墅的消费能力。对后期的别墅项目开发也起到了一定促进作用。对于已经拿到用地许可证的项目和在售项目来说是个利好消息。受中国加入WTO和北京将要举办2008年奥运会的推动，北京近年来别墅开发趋热。另外北京中高收入群体不断扩大，二次置业者不断增加，市场对别墅的需求强劲。而且经历非典后，低密度住宅受到市场的广泛关注，这也对别墅市场产生了强有力的短期促进作用。

　　“三外”进京

　　北京别墅的开发热潮中，不时出现“三外”开发商的身影。7月20日，知名医药企业————三九企业集团在北京西山地区推出了西山美墅馆。而天津顺驰进京的第一个项目也瞄准了别墅。美国M．S投资集团开发了坝上别墅牧场，天津合生、鲁能集团也都瞄准了北京的别墅市场。

　　北京传统的别墅带有“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说。“一山”指西山；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。其中“三线”和“四高”是传统概念里的别墅区域，而“一山”和“二河”则后来居上，成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。西汉美墅馆销售负责人介绍说，“三九”就是在深入研究了西山丰富的人文、历史、生态环境等资源的基础上，才选定了西山四季青乡旱河路以西的58万平方米土地建造西山美墅馆。

　　产品换代

　　从1992年别墅项目开始进入北京市场，到近两年TOWNHOUSE遍布京城，可以看出住宅正朝着“双低”方向发展，即低密度、低总价。果岭社区市场部负责人介绍说，独栋别墅毕竟是属于极少数人的，该社区在规划时就只做了少量的独栋，而TOWNHOUSE满足了北京市场住宅产品的多样化需求，它是介于别墅与普通住宅之间的一种住宅形式，其位置介于市区与郊区之间。

　　位于亦庄的“境界”也是看好这种住宅形式，该项目负责人认为联排住宅有天有地，有独立的院子和车库，位置介于市区与郊区之间，处于城市边缘地带，从交通上来讲非常方便。由于建筑形式上采取联排方式，既保持了各户之间的相对独立性，又拉近了邻里之间的距离，便于形成一个小的社区，使居住者产生家的认同感，而价位又在中档单体别墅之下，所以恰好满足了二次置业者对交通和价格的双重要求，具有较高的性价比。

　　仍有风险

　　中国外国专家局建筑规划专家饶及人预测说，北京市场上的别墅至少有一半面临销售困难。饶先生表示，做别墅必须非常专业，这与高密度的住宅完全是两回事，购房者对别墅有很大的选择余地，竞争还是很激烈的。伟业房地产投资顾问有限公司总经理杨泓说，部分开发商觉得因为别墅用地停批之后自己手上的土地、产品奇货可居，忽视了产品品质的提升，这种错误的估计将面临巨大的市场风险。

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