周梅燕

　　业主自治体制存在缺陷

　　媒体不断报道各地房屋业主们维权的事例，揭示了作为财产所有人的房屋业主们的共同困惑：业主自治为何如此艰难？

　　基于物业区域内公共设施及公有面积的分摊，城市住宅的产权状况基本上是专有与共有重叠而成。由房屋所有权和关联利益产生的业主自治权，是对专有和共同财产的占有、使用、收益和处分而产生的一种自我管理权。这种管理权的实现在于各个业主的私权通过同一物业区域内业主们选举产生的共同组织均衡为业主们的共同利益。

　　自1994年以来，由全体业主组成的业主大会就是一个物业管理区域的业主自治组织；通过业主大会选举产生业主委员会是业主大会的执行机构，它代表全体业主对物业履行自治管理职责。然而，在现实生活中，业主自治存在重重困难，业主与业主委员会的关系往往“本末倒置”。

　　这一方面是源于我国的建筑物区分所有权法律制度未能以民事法律的形式予以确立，导致物业管理整个法律框架失衡；另一方面则是现行的物业管理行政法规中有关业主大会选举的规则和程序过于笼统和模糊，一旦政府行政主管部门指导和监督错位或缺位，业主本应享有的选举与罢免业主委员会的权利则无法得到保护，业主自治也就陷入困境。

　　都市庭院案具典型意义

　　都市庭院业主诉业主委员会一案很典型：一审法院以“没有协议”为由不予支持，显然是对业主与业主委员会法律地位的认识有错误。二审法院认为业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，每一位业主都享有知悉与自己有利害关系的小区内公共设施和共有财产的处置情况的权利，无疑是正确的；但又以业主们在上诉过程中已经获知其欲通过诉讼得知的相关情况，且业主代表未经全体业主授权要求公布相关情况的上诉请求没有法律依据为由驳回上诉，这值得商榷。既然业主委员会只是代表全体业主实施自治管理的组织，其职权则只能源于全体业主的授权；既然是每一位业主都有权知悉，那么事关全体业主财产利益和物业管理的重大事项，业主委员会理应公开公布，无须全体业主再行授权；即使业主已经获知，也不能免除业主委员会公开公布的义务。

　　此外，都市庭院一案也暴露业主选举和罢免业主委员会中的许多问题。从其他小区选举成立业主委员会的遭遇来看，都不同程度地存在着业主选举业主委员会时，受到相关组织的包办和限制。这种对业主委员会成员资格的审核把关体现了政府行政权力的延伸，但业主选举自己代表和自治组织的权利却因此而受限。如果说有关部门对业主委员会成员资格的审核是为了保护业主财产权益，那么，当业主们要求罢免权力失控的业主委员会时，这些部门为何难以作为呢？

　　切实维护业主自治权

　　业主大会和业主委员会的选举是社区民主自治的基础，选举与罢免业主委员会成员是业主行使自治权的前提，让业主自己学会管理自己，是社区民主自治发展的方向。一旦业主的自治权受限，业主权益的保护就无从谈起，业主及其业主大会对业主委员会的监督只能是一句空话，社区民主自治便成空中楼阁。

　　业主罢免权的旁落和选举权的受限，是业主自治权缺损的表现。担当起维护业主权益职责的政府有关部门在该保护时缺位，该指导监督时错位，说明我们政府有关部门的工作模式仍停留在管理而未转向服务。对业主自治组织性质的承认与保护，对业主大会和业主委员会选举程序的制定及对业主委员会权力的制约，需要从立法层面加以完善，也需要政府有关部门转换角色，尽可能地从指导、协调和监督的角度依法履行职责，以使我们的业主自治与选举走出难局，使社区民主自治具有坚实的群众基础。（作者为上海市人大信访办公室副主任）

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