律师：
你好！不久前，我与一房主口头签定了购房协议，然后交了1.5万元定金，但该协议非国家正式房屋买卖合同，其中未约定房屋价款及交款方式，在定金协议约定交款期限内，我支付了相关定金，后来我不想要该房。请问：该定金协议是否符合法定程序，是否有效？我是否可以要回定金？孙孙：
你好！首先，我们来看口头购房协议是否具有法律效力。我国《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式……”房屋属于不动产，一般来讲，该类财产的价值大，而且属于难以寻求其他物代替的特定物，在发生纠纷时，如果缺少证据，将很难说清楚。因此《城市房地产管理法》第40条明确规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，”这是国家以法律的形式对不动产转让合同予以干预，要求房屋买卖合同应当采取的法定形式。同时，《城市房地产转让管理规定》指出，房屋交易行为的完成，是以买卖双方持书面购房合同到政府房地产管理部门办理过户手续，拿到过户后的房产证为依据。如果违反《管理规定》转让房地产的，转让无效。因此口头购房协议不具有法律效力。
其次，来看定金协议，依据我国《民法通则》和《担保法》的规定，定金是一种担保形式，反映在买卖合同中，买方不履行合同，无权要求返还定金，卖方不履行合同则应双倍返还定金。《担保法》对定金的成立规定了两点：一是定金协议应当采用书面形式；二是定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％，这属强制性规定，当事人必须遵守。这两点是定金协议成立的必备条件，是否具有法律效力则另当别论。《担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的，按照约定。”具体到房屋买卖关系中，购房合同是主合同，定金协议是从合同，现因合同购房协议无效，只要定金协议中没有关于合同效力的特殊规定，此定金协议也应无效。对于无效合同，我国《民法通则》第61条规定：“民事行为被确认无效或被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还受损失的一方。”因此定金可以要回。山东中诚信律师事务所律师王欣
