2‰说明了什么？(图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月20日05:41 青岛新闻网-青岛日报

解读全国物业管理条例系列之二　　在日前召开的全国物业管理协会上，建设部副部长刘志峰指出，住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，以住宅为主的房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费、拉动经济增长有重要作用。

　　青岛，2‰的比例

　　据了解，作为物业管理发展较早的城市之一———青岛，2002年的物业管理实现的国内生产总值为两个亿，而整个青岛的国内生产总值为1518.2亿元，也就是说，去年一年，青岛的物业管理产生的国内生产总值在整个城市的国内生产总值中所占比例不到2‰。而与此相比，2002年，北京物业管理实现的国内生产总值70亿元，上海78.5亿元，深圳50亿元，分别占城市国内生产总值的2.23％、1.45％和2.23％。

　　同这3个城市中所占比例最少的上海相比，青岛不到2‰的比例说明了什么？是因为青岛物业管理起步晚吗？

　　住宅消费观念淡薄

　　青岛市物业办主任张宣文指出：与北京1995年真正普及物业管理相比，青岛1994年便开始普及物业管理工作了，青岛属于全国物业管理发展较早的几个城市之一。而之所以出现这个局面，最主要的原因应该是城市住宅消费意识观念的淡薄。

　　1998年以来，随着城镇住房制度改革的重大突破，居民住房消费的积极性得到充分调动，促进了居民消费结构转型，也促进了房地产业的持续快速增长，对国民经济增长起到了重要的推动作用。但是目前我们所认识到的居民住房消费，仅仅是居民购买住房这一个方面的消费。实际上，居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。实际上，后三类消费支出要大大超过购房支出。

　　据测算，在50年的住房使用期内，包括房屋大、中修及设施设备改造和其它服务消费的累计支出贴现后，与购房当年住房价格的比例为1：1,砖混结构住房则为1.5：1。而我市目前的投入远远达不到这个比例，也就是说，我市大部分消费者对房屋大、中修及设施设备改造和其他服务消费的投入远远少于购房的价格支出。

　　客观存在因素

　　在目前，青岛市民对房屋管理和养护的支出到底有多少呢？

　　以普通住宅计算，据介绍，目前我市尚没有设立对共用部位和共用设施的维修基金。那么，在普通住宅的消费支出中，只包括物业管理费用和正常的维修费用。我市规定普通小区的物业管理费用最高为每平方米0.4元。以面积为100平方米的房子为例，每月应支付的物业管理费用为40元。另外，根据预测，普通住宅每月需支付的维修费用为每平方米0.2元，100平方米则为20元。因此，该业主一年需要支付720元，按照住宅50年的使用年限计算，该业主共需要支付36000元，这个数字，在青岛市南或者市北等一些地区，几乎占不到目前购买房屋需要支付数额的1／10。

　　客观存在的较低的物业管理费用支出在某种程度上加剧了物业公司和业主住宅消费观念淡薄，而消费观念的淡薄又在一定意义上决定了物业管理费用支出的低层次。这些综合的因素，造成了青岛市物业管理所带来的国内生产总值不到整个城市国内生产总值的2‰。

　　具体分析起来，张主任认为，目前整个青岛市物业管理消费观念淡薄的表现主要表现在以下几个方面。

　　物业公司得过且过

　　作为物业管理的主要负责人———物业公司，其工作应该是一个长期的行为，但对部分物业公司来说，却成为一个短期行为。这突出表现在物业管理招投标工作中，为了获得小区的物业管理权，一些物业管理企业抱着先进入再说的态度，不顾小区的实际情况，片面地降低投标数额，以期通过低价在招投标中取胜。而一旦进入小区管理后，投标时提出的较低的物业管理费用实际上又无法维持小区正常的物业管理，因此，在合同约定的期间，这些公司往往采取偷工减料的做法，仅仅完成表面上业主可以看得见的工作，而对小区那些长期的、影响深远的工作，诸如对共用部位设备设施的维修和养护等工作，则敷衍了事，甚至弃之不顾，不能真正实现物业管理保值增值的目的。这些工作，对业主个人来说，其产生的影响在短时间内是看不见的。一旦签订的为期3年的合同结束后，物业公司可以选择离开这个已经暗伤累累的小区。然而，此时这个小区的损失已经造成了。

　　不能完全为业主着想、让业主明白消费，宣传不到位也是物业公司目前存在的一个非常淡薄的方面。尽管我市早就规定物业公司必须进行财务公开，但这条规定在一些物业公司那里并没有得到真正的贯彻执行，导致了许多业主对于物业管理的支出情况并不了解，从而造成许多业主对真正的物业管理产生了误解。

　　部分业主“明哲保身”

　　作为物业管理主体之一，业主方面同样也存在着物业管理观念淡薄的现象。

　　长期的计划管理体制形成的一切靠政府的思想目前依然存在，尽管房屋成为商品走向市场的意识已经被大多数人接受，但是房屋作为商品，其交易后的管理，也就是房屋后期的消费意识目前还相当淡薄。

　　表现之一是“事不关己，高高挂起”。大部分业主只是关心进入自己所购房屋内的东西，而对整个小区的设备设施漠不关心。表现之二是“个人利益高于集体利益”。房屋顶楼漏雨了，需要整个楼层的人共同拿出一点钱来修缮，而在这个时候，除了住在顶楼的人，其他人都不愿意从自己的钱包里掏出钱来，因为，在他们的意识中，是楼顶漏雨，又不是自己家漏雨，凭什么他们也拿钱？在这种情况下，漏雨的面积会越来越大，需要的资金会越来越多，继续漏下去，最终整个楼层的人的利益都要受到损害。表现之三便是“只看眼前利益，忽视长期利益。”例如在进行招投标中，许多业主只注重投标物业公司提出的物业管理费用的高低，丝毫不考虑是否符合小区的管理水平和情况，从而造成小区在很短的时间内便出现破旧的现象。

　　物业办：加强监督管理

　　针对这种现象，张主任指出，作为物业管理行业主管部门，在今后的工作中，物业办要加强物业管理工作的宣传，使物业公司和业主真正树立起物业管理的消费意识；另外，配合国务院出台的全国物业管理条例，出台一些配套文件，规范物业公司存在的一些短期行为，譬如为杜绝在招投标中出现的低价恶性竞争的行为，青岛市关于物业管理的招投标管理办法近期即将出台，对于有类似行为的企业，将采取通报批评，一定时间内禁止参与招投标以及经济制裁等处罚措施。本报记者鞠培霞

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