七八年困坐愁城盼一证(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月20日15:01 金羊网-羊城晚报

　　文/本报记者　许琛　实习生　熊志琴　图/邝野　吴万生

　　广州一些早期开发的楼盘由于运作失范，致使部分住户拿不到房产证，给他们的生活带来诸多不便

　　有房无证　日子难过

　　百姓生活总也抹不开衣食住行，这四者中数“住”最为牵动人心。工薪阶层寒来暑往七省八扣，熬到相当长的时间，总算攒够了买间屋的钱。等到将钱如数交给发展商，发展商也给了新房的钥匙，原以为这下该过上了“家有恒产”的舒坦日子，可到头来，有人告诉你，你住的房子说到底还不是你的，因为你没有房产证，你没有产权！

　　这话真够噎人的！明明眼睁睁将大把大把的真金白银奉上去，却换来一个没法兑现的虚假承诺。于是，一系列的遭遇接踵而至：因为没房产证，子女没法上户口，也就没法就近上学；因为没房产证，房子不能用来作抵押、转让、出租或出售；因为没房产证，说不定连正常供应的水呀电呀也用不上。于是，你动了气，又交涉又上访又诉讼，但折腾一番，遭罪不少，收效无多。那个证，依然盼不到。“居所易买，一证难求”，千难万难数办房产证最难。环顾周遭，有多少买房户手上有房产证？入住七八年等不来房产证的家庭有的是！

百姓不明白，为何“一手交钱一手交货”这最古老最基本的交易原则，到了商品房买卖这里就行不通了！为何自己本该享受的权益，偏偏被某些个不良商人无端糟蹋!

　　A苦主自述：有房却没证　日子何其苦！

　　遭遇连环事　有屋不敢住

　　购买了广州白云区某大型楼盘的陈先生反映说，1996年他花了31万多元买了一套住房，至今都七八年了，还没有拿到房产证。他为此一直四处走访，到处查询，却依然没有结果。据了解，他们那一期三栋楼总共四五百户家庭，都是这样的情况。

　　谈起自己的房子，陈先生一脸痛苦。由于没有房产证，自己和家人的户口就迁不过来。儿子今年都六岁了，马上要上学，却不能在住房所在的白云区读书，而只能在他奶奶的户口所在地———越秀区解放路读书。对此，陈先生很焦虑。

　　此外，没有房产证，供电局也不给接市电。因此陈先生家现在还属于临时用电用户，电路承受的功率非常小，并且很不稳定。普通家庭的电压都有220伏，而陈先生家的电压还不到150伏。大功率的电器都不能用。三年前的一个夏天，陈先生正在家里用电脑办公。突然，电脑和空调都熄火了。经检查，他发现电脑和空调都烧坏了。陈先生说起这事，现在都觉得惊恐。从那以后，陈先生一家不敢住在自己买的房子里了，全家挤在陈先生的妈妈家里，一晃又三年了。

　　陈先生曾多次找开发商商讨房产证问题，但开发商不见他，把他推给小区的管理公司；而管理公司又把他推回开发商，如此反复，他像皮球一样被踢来踢去。对于房产证，陈先生望穿秋水备感疲惫，现在已经丧失了信心。不久前，他对地产商说，宁愿赔上几万块把这所房子退掉，但地产商哪里肯理睬他！

　　求索为一证　八年没影踪

　　八年来，一直为一本房产证苦苦奔波的刘先生苦笑着说：“都八年了，抗战都胜利了，而我却还在苦战。”

　　八年前，刘先生看到某房产建设公司的侨汇购房入户的宣传广告，就动心了。当决定签订购房合同时，却发现合同上的甲方不是某公司，而是某实业总公司。对此，某公司称其是自己的合作单位，没问题。刘先生听信了某公司的话，准备买下这处房产。很快，他拿到了《购房须知》，这个小册子上明确说有房产证，某实业总公司负责为其办理有关手续。于是刘先生签了协议，一次性付了47万港币。但很快，刘先生就发现根本没有房产证。

刘先生说，没有房产证就相当于房子的主权没有确定，花钱买房，却不是主人。更不用说开展抵押、贷款、转让、出租等任何业务。这么多年来，某公司的领导换了一届又一届，他不断地跟每届领导交涉，却总是被含糊其辞地搪塞着。刘先生夫妇曾想以14万元将这个烫手山芋卖出去，但无人敢买。直到最近，他才知道某公司和某实业总公司属无证销售，没有商品房预售许可证明，根本办不来房产证。

　　这八年来，刘先生早已心力交瘁，四处奔波已花了至少十万元，而精神上受的折磨却远不止这些。除了像刘先生这样通过某公司向某实业总公司买房子的九户人家外，某实业总公司自己的300户业主也全都没有房产证。

　　以前，没有任何法规的支持，刘先生到处申诉很没有底气。自从2003年5月8日《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，刘先生顿感信心倍增，毕竟有法可依了。于是，刘先生于5月19日将某公司和某实业总公司告上了法庭，索要高达135万多元的双倍赔偿。他也因此成为广东省首个房屋双倍索赔案的业主。天河区法院6月24日开庭。截至目前，法院并没有给出明确的结果。

　　官司怎么判　业主早输定

　　家住天河区黄埔大道某山庄二期二区的业主孙女士，麻烦更多。他们这一期五六百户业主，分别在1999至2001年期间向广州市某房地产发展有限公司购得物业，至今也没拿到房产证。2001年3月，孙小姐以一次性付款的方式购买了他们的一处房子。根据合同规定，某公司必须在交楼后的365天内将交易资料交送房管局登记，以办理房产证。然而在随后的一年多时间里，某公司仍没有向孙小姐交付房产证。直到2002年7月，孙小姐将某公司告上法庭后才被有关部门告知，她根本无法拿到房产证，因为早在2000年8月，某公司就因按揭贷款将该房子抵押给了工商银行天河支行。

　　孙小姐现住在该山庄，户口却仍在旧房子所在的黄埔区。目前，三栋楼数百用户仍是临水临电用户，共用同一条电缆，巨大的超负荷用电经常导致跳闸停电。在去年，包括孙小姐在内的该山庄不少受害业主都向法院提起了诉讼，官司至今还没有全部审结。“但无论官司怎么判，我们都是输家。”孙小姐说。法官曾在非正式场合透露，由于其购买的房子原本就已经抵押给了银行，她与发展商之间的买卖合同因此无效，孙小姐以及其他购买了虚假按揭房子的小业主们，很可能要从已经住了两年多的房子中被扫地出门。同时，某公司的负责人已经逃匿无踪，即使孙小姐的官司胜诉，她也不可能从发展商那里讨回房款。

　　孙女士苦笑着说，他们四处上告，却依然毫无结果。她现在最希望的就是不要被赶出去。

　　B原因探究：专家呼吁废除预售制

　　根子在于楼盘预售制

　　广州大学经济与管理学院院长潘蜀健教授分析说，目前房产证办证难的问题大致有这么几方面的原因：1、商品房出售后，由于建筑质量、配套设施、开发程序不合格，没有通过政府的综合验收；

　　2、用地及规划报建资料、程序不健全，导致没有合法的土地使用权；

　　3、开发商“一女二嫁”，先将房产抵押给银行，又卖给消费者，使业主不可能得到房屋产权；

　　4、烂尾楼盘。个别开发商、企业已经破产或被取消资质；

　　5、开发企业之间相互转让土地，因合同纠纷一直未能办妥用地手续，致使土地来源不清，无合法的土地使用证；

　　6、用地使用人已发生变化，但一直未办妥合法用地手续；

　　7、因违章建筑未处理，未能通过规划验收，无法提供《建设工程规划验收合格证》；

　　8、开发商通过假按揭，将商品房产证抵押给银行，套取资金等。

　　潘教授进一步分析，本来像土地验收、用地报建、违章建筑清理、规划验收等“关口”，都是用来惩罚不法开发商的。但到最后，这些苦果全都转嫁给了消费者。潘蜀健一针见血地指出，上述的原因归根结底都是由楼盘的预售制度造成的。

　　房地产业兴起之初，为了支持产业的发展，当时的政策规定，首期开发只需完成总投资的20%就可以发给预售证，允许其预售楼花。但在当时，社会诚信度较高，而且买方市场还远没有形成，这种制度有力地促进了房地产业的发展。虽然后来消费者的要求越来越高，对于预售证发放的要求也逐年提高，但始终允许卖楼花的存在。这意味着消费者购买楼房时，小区还没有真正成型，开发商能否顺利通过综合验收等程序不得而知，买楼完全是在不了解实情的情况下作出的选择。等到几年后，仍没有盼到房产证，才了解到真相。

　　潘教授说，如今，在买方市场已经形成、社会信用下滑的情况下，已经到了废除预售制度的时候了。

　　潘蜀健说，最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，这种惩罚性的措施无疑对房地产开发商形成了一种威慑作用，但却有点“杀鸡取卵”的味道。试想如果所有的业主都通过起诉开发商要求赔偿违约金的话，开发商唯有破产一条路可走。而业主们翘首等待的房产证更是没有办到的一天。

　　潘蜀健认为，对于房地产业的整顿，房产证是一个很好的切入口。而要根除有房无证情况的发生，除了有关部门必须严肃执法，取缔违规的开发商、中介代理外，最根本的是废除楼盘的预售制度。

　　商家一手揽也是症结

　　同时，也有专家指出，房地产交易程序存在漏洞、发展商的行为缺乏有效监督，也是问题的症结所在。

　　根据建设部颁发的《城市房屋权属登记管理办法》和《广东省城镇房地产权登记条例》规定：“房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人”、“申请人是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”，也就是说，提出房产证申请的必须是房屋的购买者，而不是开发商。

　　然而在实际操作中，根据国家建设部、工商总局在2000年9月下发的《商品房买卖合同示范文本》第十五条“关于产权登记的约定”：“出卖人应当在商品房交付使用后××日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，这就造成发展商代购买人申请房产证。“这种操作惯例，就为发展商玩房屋买卖的把戏提供了可能。”广州大学房地产研究所所长陈德豪如是说。

　　陈德豪指出，本来房子交易完了，购买者出于对自己权益保护的目的，到房管部门进行房屋产权登记，同时可以形成对发展商卖出行为的监督；但现在情况是，发展商不说，就没人知道房子已经卖了。“信息作为一种资源，被发展商垄断了。”陈德豪说。这使得不少心中有鬼的不法开发商在办证上可以无期限地拖延下去，以各种借口搪塞房管局和业主。

　　C如何防范：要学会看证照

　　对于诸多买房受骗的现象，陈德豪认为：“消费者应当学精明一些。”记者在采访中了解到，几乎没有一位业主当初买楼的时候，会要求查看察看一下开发商的注册资金的多少、营业执照的真伪。同时要求查看政府有关职能部门颁发的“五证”是否齐全：《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》、《商品房项目建设计划证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》，五证缺一，不可能办到产权证。购买现房时，还要留意开发商是否有《商品房销售许可证》、《工程质量竣工核验证书》、《房屋质量保修证》、《房屋使用说明书》等。

　　另外，消费者对大多数房地产的一些规定、程序不清楚，如孙小姐的事件，售楼合同规定发展商到房管局登记时限为365天，明显就违反建设部所作的三个月的规定。只要消费者认识到这一点，就可以很大程度上避免几年没有办下房产证的尴尬。

　　D新闻链接：房产证办证程序

　　以商品房登记发证为例：

　　1、申请房屋测绘：商品房登记发证时，需向广州市房地产测绘所申请对房屋进行实地勘测，取得房屋面积测绘成果报告书（需30个工作日），才可向广州市房地产登记所申请办理商品房的登记手续。

　　2、办理房屋权属证明书：登记所对开发公司申办的楼宇整体审核权属，核发房屋权属证明书。按照《广东省城镇房地产权登记条例》，申请单位须按规定提交以下有关资料：

　　（1）用地资料：如《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、用地红线图、《国有土地使用证》等；

　　（2）报建资料：如《建设工程规划许可证》、报建图、建设工程规划验收合格证等；

　　（3）其它资料：房地产登记申请书、营业执照、开发企业资质证复印件、预售许可证原件和复印件等。

　　上述资料提交完备后，登记所将通过广州市房地产档案馆查核申请房屋的楼盘是否有抵押、司法机关查封及其它档案注记情况。查核之后，经初审、复审、三审决定后（60个工作日内）核发权属证明书。

　　3、办理房屋交易登记证明书：申请单位可凭房屋权属证明书到广州市房地产交易所办理小业主过户监证登记，核发《房屋交易登记证明书》，工作期限约为15个工作日。

　　4、办理房地产证：申请单位凭《房屋交易登记证明书》办理小业主权属登记，登记所将在30个工作日核发房地产证。

　　（金陵／编制）

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