地价高，导致房价高，还是房价高，影响地价攀升？这个疑问，就象先有鸡，再生蛋，还是先有蛋，再孵化出鸡一样，已经成为萦绕在杭州房地产界甚至全国房地产界头顶的一个难解之谜。

　　土地就是最大的财富

　　从1998年以来，杭州房地产市场已经连续5年呈上升趋势，不仅没有在某一理论所预言的五年周期后衰退，近几年涨势更是迅猛，被业界称为浙江现象。

　　杭州房价涨幅连续多年居全国前列。西湖边的有些高级楼盘，卖到几万元一平米，照样供不应求。大部分楼盘还在图纸阶段已经被人们以各种方式一抢而空。据来自国家计委、国家统计局的调查，2002年第四季度，杭州商品房均价为5861.6元，远超过北京的4066.7元、上海的4553.8元。

　　地价和房价一样持续走高。最贵的地价已经达到1800万元／亩，每平方米合2．7万元。

　　关于杭州的楼市，若干年来一直有很多人在喊要跌了，或者下断语泡沫破灭之日已经不远。

　　但是最近的统计表明，在经受了非典的考验之后，杭州住宅销售价格依然涨势不减，上半年同比涨幅达4．8％，在全国35个大中城市中的排名持续上升。在6月举行的浙江省10届房交会上，房价再创新高，比上届房交会上升了6．2％。

　　统计表明，2003年上半年，杭州市区土地出让价格同比上涨33．2％。7月17日下午的一次拍卖中，位于文教区的一块地拍出了让业内人士惊呼高价的10.55亿元。

　　房地产的大好形势促使各路英雄竞相角逐，原来和房产无关的很多企业也纷纷向这块诱人的蛋糕进军。连温州的一些低压电器企业也开始考虑到哪里去弄块地……，一位著名的国企老总喊出――这个时代，土地就是最大的财富。

　　谁之错

　　一时间，杭州现象几乎成为部分舆论针对的一种罪行。网上论坛一片指责声。

　　这是谁之错？

　　有三种声音比较具有代表性。第一个观点：地价在房产开发投入中所占比重越来越大，开发商转嫁到购买者头上，水涨船高，直接抬升了房价。

　　倍感压力的杭州国土系统的同志认为，这恰恰颠倒了因果关系。正是因为杭州的房子供需关系紧张，才促使开发商看好土地前景，愿意投出高价来竞标。他们认为，在市场经济条件下，不应是成本决定论，而是供求关系决定房价。一位部门负责人对记者说，假设我们对土地强行限价，请问在市场上能卖5000元一平方的，开发商会因为成本降低而只卖4999元吗？这只能是政府让利于开发商，土地不能体现出真正的市场价值，导致国有资产流失。就算开发商也限价，那就是让利给炒房客，最终入住者还是要以达到张力极点的市场价购入。

　　有人综合双方观点折衷提出――地价对房价有影响，但并不是决定的房价唯一因素。

　　所有这些观点的交汇点，就是近年时兴的经营城市理念，具体到杭州就是该市在全国最早实行的土地储备制度。

　　1997年，杭州市成立土地储备中心。1999年起，全市土地由市土管部门统一垄断调控，俗称进笼子。实行严格的土地招标拍卖制度，禁止一切协议出让行为。并且规定，历史上遗留下来的未签合同的协议转让项目也要重新评估，补足地价。

　　进了笼子的土地由市土地储备中心统一收购，将毛地处理成净地，生地处理成熟地后，公开招投标或挂牌拍卖。这一做法已在全国得到推广。

　　浙江素有七山一水二分田之称，杭州的土地资源同样短缺。除去享受独立管理权限的萧山、余杭和一些开发区的土地，再拿掉市中心的西湖，杭州市国土局真正能调控的只有559．12平方公里，且这些范围的土地利用率已经相对较高，建设用地非常稀缺。政府长期以来坚持的是非饱和型稳步适量供地的政策。有一种观点认为，这种政策有很大好处――保持对土地的饥饿感，才能使土地的拍卖价格在最大可能上接近真正价值。

　　杭州某开发商对现状打了一个不太雅的比喻：推出一块地就象扔了一块骨头，立刻就会扑上一帮不知道下一顿在哪里的饿狗。

　　别具意味的体现和三点建议

　　关于鸡和蛋的有趣议论在最近备受关注的余杭圈地故事中得到了别具意味的体现。

　　余杭是在2001年2月改变行政区划，由杭州市下属的县级市撤市建区划入杭州市区的，但还拥有不受杭州土地储备制度限制的批地权。从1999年到2002年的4年中，当地政府把和杭州市区接壤的3万6千亩土地陆续低价协议出让给开发商。新华社记者反映这一圈地问题后，引起中央和浙江省、杭州市各级政府的高度重视。日前，余杭区委区政府作出纠错决定，收回其中的85宗经营性用地，退还27家房地产商已经缴纳的5亿多元土地出让金，并承担利息和前期财务费用。同时还对已经省批准农转用，但在2002年底前未供地的项目，一律停止供地，取消项目。收回和停供总计约7000亩土地。

　　按照国家有关规定，这批收回的土地如果开发，必须招投标，就会拍出比当初协议出让高得多的价格。同时收回土地导致现有开发项目变得紧缺。整治似乎并不能起到直接抑制作用，反而会刺激房价上涨。

　　类似的例子还表现在国家暂停别墅批地之后，杭州一些别墅项目因此价格上涨等现象上。

　　有专家建议：

　　――土地在集中统一基础上进入市场化有序流通，这是房地产健康发展的起点。不应以一时的房价高低，作为判断市场规范与否的单一标准。关键是要杜绝多头批地，严禁协议出让。源头干净，水自然清。

　　――增加土地供应的透明度。按照有些国家和地区的经验，一年内分批推出的土地供应计划在年初就已全部详细公布，有助于参加竞标的开发商理性判断，不至于因担心买不到地而盲目出高价。否则开发商为了转嫁高价地的风险，还可能通过营销策略刻意营造虚假的供求关系，这就容易产生真正的泡沫。

　　――政府对市场进行调控时应用经济手段而不是行政手段。在房价过高时，适当挖潜多放一点土地。在市场低迷时，适当收缩增强饥饿感。与此同时，加强总体规划，对到底投放多少土地、投放的力度和层次感进行科学论证，做到心中有数。在投放之后，抓好基础配套建设，尤其是郊区房产，使购房群众的工作和生活都得到方便，使整个地块活起来，城市化建设水平得到质的提升。（人民网杭州8月21日电）来源：人民网

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