首创置业“地到战”(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月23日04:34 人民网-人民日报海外版

在阳光丽景二期人性化设计楼盘模型前，购房者流连往返，络绎不绝。

　　邓章卓

　　编者：日前，北京市统计局发布了最新经济运行数据。数据显示1至7月，北京市共完成固定资产投资893．3亿元，房地产投资就占到500．3亿元，房地产业对全市投资增长的贡献率高达59．4％。房地产业仍是投资热点。这是在更加严格的土地政策和房贷政策出台、众多房地产公司在“拿钱”与“拿地”两方面都感受到空前压力的背景下公布的一个数据报告。6月5日，央行发布“121号文件”，距今已两个月有余，收紧房贷政策的压力未见缓解。北京的房地产业会不会随着新政策的出台“应声而倒”、“一蹶不振”？

　　挥师北进

　　地产大腕们最近都没有闲着，“北进圈地”正成为流行之势。

　　根据国际物业顾问戴德梁行透漏的信息，近期已经有一些香港地产商在寻找北京地块。戴德梁行没有透露这些香港地产商的名字，但承认寻找北京地块的香港地产商是在新鸿基、恒隆、香港兴业、新世界、和黄、恒基、瑞安、嘉华这几家当中。

　　我们可以通过住宅项目来测算香港地产商进军北京市场的雄心。香港地产商在北京投资的住宅项目本来寥寥。只有新世界凭借对崇文区旧城改造的慷慨投入，获得了大片价格低廉及不易得到的地皮。位于二环路内的总建筑面积达60万平方米的新世界家园、建筑面积达90万平方米的新景家园、建筑面积约100万平方米的新福家园及位于亦庄经济开发区的新康家园都是住宅项目，这些项目从每平方米3600元的中低价到每平方米8000多元的中高价位都有涉足。

　　对于蛰伏多年的香港地产“大鳄”们的“蠢蠢欲动”，各种分析主要集中在今年《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》（即通常提到的CEPA）上面。CEPA允许香港公司以独资形式在内地提供涉及自有或租赁资产的高标准房地产项目服务，允许香港公司以独资形式在内地提供以收费或合同为基础的房地产服务。巧合的是，同样在北京“蛰伏”多年的一家美国公司汉斯地产也“粉墨登场”，宣布要在北京开发高档住宅“公园大道”。如果再加上拥有大量“土地储备”的本地地产“巨头”，结论就很明显了：地产“大腕”们正在“瓜分”京城。

　　一边是房地产业内大量的带有几分怨气的“忧心忡忡”，一边是土地的激烈争抢。这似乎成了一个根本对立的矛盾。但是，具体分析土地与房贷政策，则又不难理解。新的土地政策和房贷政策抬高了房地产行业门槛，对于“没地”、“没钱”的中小公司是灭顶之灾；对于有充足自有资金的公司冲击就不会太大。同样，单单依靠炒地皮赚钱的公司，现在是穷途末路；对于手里有相当土地储备，并且财力雄厚的公司，现在是发展的机会。

　　“北京的地产业正在进行新一轮圈地运动”。资深地产业内专家成谦如是评价。

　　地王争霸

　　对于“北进之师”来说，拥有地（特别是好地段）就拥有了作战的“桥头堡”。

　　香港著名房地产商李嘉诚说过，“搞房地产第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。由此可见地段在房产中的绝对重要性。

　　土地资源是有限的，尤其是好的地段，号称“寸土寸金”，历来是地产商争夺的焦点。新的土地政策设定了更高的门槛，使得获取土地的成本大大提升。

　　国家新近出台了一系列的土地使用权转让政策。其中《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》称，各类经营性用地必须以公开招标、拍卖、挂牌方式出让，如果房地产公司购置土地以后在两年之内不投资开发，政府有权收回地块重新公开交易。这样一来，那些“1000万元就注册房地产公司，几千万元就要干项目”的小公司将会因为得不到土地而出局。同时，所有的房地产公司很难以私下协议方式交易土地，同时必须全额交付土地出让金。一句话，土地的成本提高了。

　　随着33号文件执行，北京市土地将进入拍卖招标的程序，这对于靠倒卖土地为生的炒地公司，无疑是一道最后通牒。如果到2003年政府指定的限期仍不能完成土地出让手续，按照33号文的规定，开发商手中的土地将被北京市土地储备中心收回，进行挂牌拍卖。这对于在土地储备上占有优势的企业、资金雄厚的全国性品牌企业、具有成为全国性品牌潜力的地方企业是有利的，而对于那些没有足够强大资金背景的地方品牌和无牌企业，土地储备就成了制约其发展的最大“瓶颈”。拍卖的价格一定会比原来那种获取土地使用权的方式的价格要高得多，且竞争会更激烈。企业间土地储备的较量实际上就是一种资金的大比拼和实力较量，“以小搏大”，“空手套白狼”的生存空间越来越小，摆在资金少、信誉差的房地产企业面前的结果就是被淘汰出局。

　　根据专家测算，中国城镇至少有20％的家庭有改善居住条件的意愿（参见经济学家陈淮今年7月在上海的讲话）。北京无论从人口结构、人口流动量、经济增长等方面讲，都没有理由低于这个比例。

　　对土地的强劲需求、获取土地成本的攀升，使土地的价值凸现出来。拥有地，拥有好地是当前北京地产圈地运动的起点，也是最终的目的地。土地的重要性得到了空前的重视。

　　既然如此，谁将是京城“地王”呢？

　　首创拓地

　　首创置业是任何希望在北京一拓疆土的大腕们必须掂量再三的“主儿”。

　　在土地重要性彰显无遗的今天，如果说争得一块好地会带来兴奋和刺激，那么在理想地段做好充足的土地储备就只能用幸福来形容了。对于地产商，尤其是注重长远发展，具有相当规模、管理理念先进的地产“大腕”，进行适当的土地储备是必要的。

　　在资本市场上，“土地储备”代表了地产公司预期产销能力，被放到了极其重要的位置。2003年初，国内的几个房地产企业上市未果，实际上与其土地储备薄弱有密切关联。去年以来第一家成功在香港挂牌的内地房地产公司———北京首创置业股份有限公司，以其雄厚的土地储备，显示了其不可替代的资源优势。

　　首创置业的土地分布主要位于CBD、中关村、奥运村、金融街、马甸桥。从建筑面积看，金融街占7％，亚奥商圈占19％，马甸桥占19％，中关村占10％，CBD占9％，丽都占31％，其余部分占5％。这些土地储备足够未来四、五年之用。

　　北京市已经决定在未来5年中，对城市基础设施建设创纪录地投入1800亿元人民币。其中：900亿元用于修建地铁、轻轨、高速公路、机场等，打造四通八达的快速交通网络，而首创凭借自己在城市基础建设领域的表现，获得相当的回报。

　　首创置业在奥运村、轻轨延线、绿化带都有存地，而这些地块的走势，足以让首创置业信心十足。

　　其一、奥运将使中国GDP每年额外提高0．3％的增长率。专家指出，北京的数字将放大30倍，通过举办奥运会，有望使北京人均GDP从2001年的3060美元，增加到2008年的6000美元。奥运村的建设大幅改善了亚运村－奥运村核心区和周边地区（如立汤路）的居住环境，使该区域的高档公寓、别墅成为供需热点。

　　其二、基础设施的建设、驻北京企业的增加，势必提高就业人数，提高居民收入，从而进一步提高对住宅的需求。北京地铁、轻轨的建设将使沿线地区的物业大幅升值。

　　其三、北京城市绿化带的建设将使该区域内的高档公寓、别墅极具升值潜力。保持“可持续成长”是“首创置业”所坚持的方向。作为一家香港上市公司，“首创置业”必须维护在投资者心中的形象和地位，稳定的收益和长远的业绩是机构投资者对其最大的期望。对于“首创置业”来说，地处黄金地段不断增值的大量持有型物业，就是其稳定收益的主要来源，为此该公司精心调整产品结构，筹划多元均衡的物业组合，以规避市场风险。“首创置业”遵循的产品模式为：住宅＋商用物业＋写字楼＋酒店＝抗风险能力＋可持续发展。而稳定盈利模式则为：持有型物业＋销售物业＋稳定收益＋高回报。

　　这种鲜明的战略布局又有哪个竞争者不胆怯呢？

　　市场格局

　　新的土地政策和房贷政策的出台，以及地产大腕圈地运动的展开，会给北京房地产市场格局带来深远的变革。小公司的出局是一个必然的结果，除非主管部门的态度突然又转回去了。主要面对中小企业的北京市商业银行已经全面停止发放房贷。目前房地产的融资渠道又比较单一，即便备受争议的“放债”方案也不可能把小房地产公司涵盖进去。新的政策带来的房地产行业格局的变化首先是大量资质不够的中小型房地产企业将退出市场，而剩下的将是本地以及外地甚至海外地产大腕们的角逐。

　　在新的政策出台的背景下，首创在北京地产新格局中扮演一个什么角色呢？

　　在新的政策下，首创置业依然拥有土地储备的资源优势。主要原因是：首创置业拥有的项目均符合规定，不受拍卖政策影响。公司项目均位于黄金地段，具有良好的升值潜力；土地拍卖、招标政策的实施有利于具有资金优势、经验丰富、实力雄厚的开发商。北京市房地产拍卖政策的变化会对公司发展产生积极的影响。对于一些规模较小的开发商，由于资金不足，信贷比较困难，土地公开拍卖对他们可能会有一些不利影响。

　　根据北京市政府的规定，有四种项目可以继续采取协议出让的方式，其中包括：危改住房项目、政府大力鼓励的高新科技项目、带有绿化任务等附加条件的开发项目等。新的政策不影响首创置业获取三大潜在项目的优先开发权。

　　其次，首创自身储备的充足土地已经在香港联交所上市募集了巨额资金，将有助于它在新的几个大房地产公司竞争中处于有利地位。

　　进入门槛太低，致使大量低资质企业存在，是房地产行业出现信用危机的主要原因。房地产业良莠不齐，众多中小地产公司素质很差，只知道炒做概念，对消费者存在不同程度的欺骗行为。据中国消费者协会统计，全国房地产投诉案件数量年年在增加，2002年达到40685件，比上年度上升了61．99％。从资本信用上看，低资质公司由于无法直接获得大量贷款，故采取一些违规方式进行融资，如借壳上市后通过融资关联交易将股市上获得的资金用于别的经营项目，掏空了上市公司；另一方面，由于过去房地产准入门槛太低，1000万元就能注册房地产公司，几千万元就能干项目，加上高利润的诱惑，使得大批不专业的公司进入房地产领域。一些中小房地产企业、项目公司无技术人才，无稳定的经营队伍，大肆炒作概念，在合同和广告上做手脚，制售伪劣商品房，出现问题后互相扯皮。

　　如何重建信用、恢复形象，将是房地产行业在未来几年内的中心工作。伴随着新的政策实施，伴随着各个地产商精心准备的圈地运动，地产“大腕”会在清场之后展开土地和金钱的较量。

　　“从地到战，从战到赢，从赢到稳，这是一个渐进的过程，首创置业肯定是胜出者！”首创置业总裁唐军说。

首创置业在北京的土地储备情况

　　位于马甸桥的阳光丽景项目由首创置业开发，二期近日隆重开盘，在该项目售楼处前人头涌动，因其绝佳的地段及良好的设计吸引了大批购房人群。

　　

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