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争鸣《羊城论坛》 论剑“物管条例”(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年08月23日15:32 金羊网-羊城晚报
  几百万市民,几十万业主;几多困惑,几多希望与信心———

  文/本报记者 曾璇 通讯员 仁达 图/本报记者 叶健强

  9月1日,第一部全国性的物业管理法规———《物业管理条例》正式实施。现在离实施只剩一周多的时间,对于广州市几百万市民、几十万业主来说,还有许多纷乱需要梳理,还有许多困惑有待化解,更多的则是希冀与信心。

  昨天,广州市人大常委会主办的大型政论性电视公开论坛———《羊城论坛》在广州市人民公园鸣锣登场,围绕“小区物业管理”这一牵动民心的话题,市人大、市政府、市建委、物价局、国土房管局、消委会等有关部门的负责人,部分市人大代表、小区业委会、房地产开发商、物业公司、业主和社区代表畅所欲言。在争鸣中,大家对《条例》有了更深一步的认识……

  市人大常委会秘书长杨育铨在会后表示:年底前市人大将组织代表视察小区物业管理,业主可以邀请人大代表到自己的小区视察,反映情况。

  物管收费为何先抑后扬

  【业主心声】“买东西谁不想又平又靓?为什么业主却只能‘享受’又贵又差的物业管理?”一位70岁的阿伯的质问引来满场掌声。他说,自己所在的楼盘,物业管理搞得不好,家里堵了水管、坏了电掣,叫物业公司来看看都不行,管理费却说升就升,不与业主商量。

  更夸张的是,这样的物业管理公司,还辞退不得。眼看“换届”在即,物业公司派人上门找业主投票选自己,专门找暑假大人上班的时间,要小孩子替父母代签……

  【权威说法】

  据广州市物价局物价管理处有关负责人介绍,价格主管部门只负责确定前期物业管理费,根据各个楼盘硬件建设的不同,限定不同的政府指导价。因为前期业主大会尚未召开,未能形成业主的集中意志,政府部门既要维护业主利益,又要扶持物业公司发展,就会出面“作主”。一旦成立了业委会,政府行为淡化,强调市场行为,具体的价格,则由业主和企业通过合同约定。

  但是,很多时候,开发商为了楼盘好卖,不惜倒贴资金,以低价管理费吸引买家。实际上,这样的管理费并不一定能维持成本。待到楼盘售完,开发商撤走,物业管理公司如果依旧维持这个价钱的话,往往难以为继,所以常要提价,从而引发矛盾。

  物价部门指出:在前期物业管理中,物价局都会公布楼盘物业管理费的最高限价,而且会具体到收多少钱包括什么服务,如多层与高层一个没电梯一个有电梯,管理费当然应该不一样。如物业公司与业主签约定价后又要违约提价,业主可通过业委会与之交涉,甚至开业主大会炒物业公司。

  【条例链接】

  第十二条(节选)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

  第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
左图:论坛吸引好多市民

  二仆事一主 混乱到几时

  【业主心声】

  业主选聘的物业公司进不了场,被炒的物业公司不肯撤场,“二仆事一主”、搞到大打出手的闹剧在广州好几个楼盘都上演过。论坛上不少业主都反映了这一情况,认为解决不了的原因在于,只有经济处罚而没有如吊销营业执照、不予通过年审等行政处罚,罚个几万块钱,对物业公司没有威慑力。

  有的物业公司,掌管着几百万甚至上千万元的专项维修资金,当然不甘就此移交。由此可能引发的如挪用等违法行为,不由得业主不担忧。

  【权威说法】

  广州市人大代表、物业管理处处长文静表示,希望省里在修订相关法规时,充分考虑条例执行的问题,将不移交的法律责任规定明晰。如规定合同终止,逾期仍不移交有关资料的,行政主管部门有权吊销营业执照。

  另一位市人大?砝醋越值阑悖硎荆约核诘慕值谰驮雒娴鹘夤抵饔胛镆倒芾砉镜拿埽山值栏刹壳鬃缘敲牛私庖抵饕饧⒄偌抵鞔蠡幔詈蟪晒Τ吹粼镆倒荆涣艘抵髟敢夤陀玫墓尽S纱丝杉饩龃死辔侍猓慕槿搿⒁家埠苤匾?

  【条例链接】

  第三十九条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。

  第五十九条违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业管理企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。
右图:老伯发言情绪激昂

  小区丢东西 物管负何责

  【业主心声】荔湾区一业主在小区保管站丢了摩托车,物业管理公司只肯赔500元;一位专程从番禺赶来的业主说每位业主交了5000元维修基金,当出现问题时却得不到应有的维修……业主们对在小区遭遇人身、财产损害,物业公司应负何责十分迷惑。因以前有关条例对于这一点的表述屡经修改,物业公司和业主都有些无所适从。

  【权威说法】有法律界人士分析,新《条例》在这一点上并没有规定死,既规定了企业与业主的服务内容、费用、双方权利义务等都要在合同中约定,也规定了物业公司理赔的前提———未能履行合同约定导致业主人身、财产受损。这样一来,双方权责都很分明,避免以后的扯皮。

  【条例链接】

  第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  业委会成立为何这般难

  【业主心声】

  为什么开一次业主大会这么难?为什么成立业委会这么难?为什么业委会行使职权这么难?几乎每位业主代表,都提到了业委会久久成立不起来,以致物业公司“妹仔大过主人婆”。“业主与物业公司权利义务不对等,业主反而处于从属地位。”春兰花园一位业主代表说,业委会如果对物业公司都没有“话事权”,不利于物业公司优胜劣汰,不利于整个物业管理行业的发展。

  一位律师代表认为业委会没有任何经费来源,没有合法的运作经费及筹措形式,单靠“学雷锋”,非但难以长期代表业主做事,而且会受制于物业公司。

  来自某物业管理公司的代表诚恳地表示自己是站在业主一边讲话的,他认为,之所以产生了不少矛盾,与业主大会难以召开、难以集中表达业主意志有关。他认为,业主大会难召开,除了业主都有自己的工作、不好召集外,信息不对称也是一个重要原因。

  还有代表建议业委会的成立、报批手续应更简化。

  【权威说法】

  市国土房管局有关负责人介绍,按《广州市物业管理办法》,物业已交付使用的建筑面积达到50%以上,或物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用超过一年的都应召开业主大会。分期开发的大型住宅小区,经物业行政主管部门批准,也可以召开临时业主大会或业主代表大会。

  【条例链接】

  第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

  第十条同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  (日京/编制)

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