在“经营城市”的口号下，“经营土地”的热潮在各地兴起。一些地方政府向土地管理部门直接下达年度土地出让指标，以求完成财政创收任务。据国土资源部统计，到2002年年底，全国累计收取土地出让金达到7300多亿元；以非市场化的方式低价征地，高价出让，已成为不少地方创造政绩、增加财政收入的重要渠道。因而“卖地风”越刮越烈。

　　如果是一个或者几个城市在“土地经营”方面出现这种状况，那可能是这几个城市经营城市的理念和运作出现问题；如果是在较大范围内出现这种问题，那么，这必然是制度性的问题。

　　地方官员是任期制的，卖地的收益在不同任期官员之间的分配结构，直接影响到地方官员的卖地行为。在目前体制下，在任政府官员将土地出卖，卖地的收益都由在任的官员支配，可以用于本期的建设投资和政绩的形成；如果考虑到其间可能出现的腐败收益，那么，在任官员卖地的收益相当大。至于下一任的地方政府官员，则需要负担土地卖出之后开发的配套投入、乃至提供一些征地的补偿费等等。这种制度，怎么可能不刺激地方政府卖地呢？

　　那么，如何改进这一制度呢？可以采取对土地出让金实行分期支付的方法，因为土地的出让金实际上是若干年土地使用期的地租之和。在任的地方政府可以卖出土地，但是土地的收益则按年度在土地的使用年限如50年、70年之内分期支付。对于本期政府来说，卖的地越多，为下一任政府留下的预期收益就越多；对房地产开发来说，因为土地出让金分年度支付，降低了房地产开发的成本，有利于房地产行业的发展。

　　目前，一些地方政府为追求政绩，追求当地经济增长率、城市化进度、形象工程。这些资金从哪里来？土地出让成为重要选择。据调查，一些市、县、区的土地出让金收入已经占到财政收入的35％左右，有的甚至高达60％。

　　据统计，最近10年我国的城市化进程以年均提高0.63个百分点的速度发展，按照这一速度，在未来20年内，我国城市化水平将达到世界47％的平均水平。根据国务院发展研究中心的研究，要达到这个水平，并将城市化水平提高到与我国工业和经济发展相应的水平，需要转移农村人口2.5亿人。按照这一估算，我国未来20年内至少要建200座100万人口的城市。而据联合国统计，到2000年12月，全世界100万人口的城市才有341座。这两组数据之间的巨大反差，从一个侧面反映了城市土地过度出让推动下的城市化的“政绩泡沫”。

　　近年来，为数不少的富豪落马，成为“问题富豪”；这些问题富豪的财富积累几乎无一例外地都与房地产开发有关；以至于有媒体总结房地产界有些富豪积累财富的基本流程就是：低价获得土地———向银行等金融机构抵押套取资金———用套取的资金进行下一轮土地的运作，如此循环，直至资金链条断裂为止。

　　据有关部门统计，由于土地市场管理中存在种种不规范，根据土地交易量估算，我国每年国有土地收益流失至少在100亿元以上。

　　土地出让过程中寻租的形式也纷繁复杂。首先，当前很多国有土地仍然是通过协议出让或划拨形式，其间的不透明自然酝酿了寻租的机会。其次，因为不同用途的土地价格不同，于是擅自改变土地用途就成为寻租的一个途径。哄动一时的沈阳欧亚农业杨斌案件，最初就是以高科技农业项目立项的沈阳“荷兰村”，但是转而进行房地产开发，事实上，当地政府根本就不具备审批如此大规模的耕地的权限。新华

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