《物业管理条例》(以下简称《条例》)将于今年9月1日正式实施。作为我国第一部关于物业管理的行政法规，它的出台有针对性地解决了物管界普遍存在的开发商与物业公司“近亲繁殖”、水电费代收缴、公共建筑随意“变脸”和公用部位经营收益如何分配等疑难问题，因此受到广大消费者的关注。记者昨日采访了业内权威人士，就《条例》中业主和物业管理企业普遍关注的焦点问题进行了一番解读。

　　开发商与物业公司不能再“近亲繁殖”

　　某开发公司开发小区后，再由其旗下的物业管理公司进驻小区的做法是房地产界司空见惯的事情，这种“父子兵”关系，其基本运作线路就是“老子”卖房，将若干遗留问题留给“儿子”慢慢解决。如此一来就容易出现一些管理不善、公用面积产权不明、账目不清、不重视业主意见等问题；而业主念及切身利益问题，往往采取相关的行动，甚至与物业公司发生暴力冲突。为打破这种关系，《条例》提出，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益，应当在物业销售前向物业买受人明示并予以说明。同时，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《条例》还规定，物业公司承接物业时，应当对物业公用部位、公用设施设备进行查验；开发商与物业公司在物业交接时，必须履行必要的验收手续和相关资料的移交。

　　公用建筑不能随意改变用途

　　本是规划好的小区，可有的开发商为追求更大的利润，将绿地铲平盖楼，将一些公用建筑另作他用的事件，近年来并不少见。对此，《条例》第五章关于“物业的维护和使用”中明确规定：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。同时，无论是业主还是物业公司，不得擅自占用、挖掘小区内的道路、场地，损害业主的共同利益。实际生活中，对确需临时占用、挖掘道路、场地的，业主应当征得业主委员会和物业公司的同意；物业公司要这样做，应当征得业主委员会的同意，并在约定期限内恢复原状。如果业主或物业公司无视法规，违反相关规定的，《条例》也对处罚标准作了明确规定：开发商擅自处置属于业主的物业公用部位、公用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　楼顶广告收益要归全体业主

　　处在一些繁华路段、交通干道要塞的小区，时常受到广告商的青睐，物业公司也乐于与一些广告公司签约，在小区的屋顶、绿地做广告。但是，这些相关的广告收益该归谁呢？对此，业主、物业公司各有理由。在《条例》第五章关于“物业的维护和使用”中规定：利用物业公用部位、公用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续；业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。这就意味着，小区住宅建筑的楼顶、外立面等，如果用作经营，所有收益归业主所有。当然，对于屋顶等广告以及公用建筑等出租，物业公司如果做了出面联系、管理等工作，物业公司应当与业主协商，并应该得到相应的报酬。

　　物业管理公司不代收水电费了

　　住宅小区费用代收问题产生的矛盾由来已久。物业公司认为自己代收缴水电费，不仅一点好处都没有，往往还要投入大量的资金来进行维修；而业主则认为水电等费用公摊费用过高，指责一些物业公司存在乱收费的现象。针对这种情况，《条例》第四章中明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”同时，《条例》也规定，物业公司可以向业主提供物业服务及合同以外的服务，报酬双方认可即可。另外，《条例》第五章明确规定：关于物业的使用与维护供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。对于逾期不交纳物业费的业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业公司可以向法院起诉。

　　《条例》加速物业企业优胜劣汰

　　我市现有物业企业191家，管理物业总面积由1999年初的530万平方米增至1852万平方米。其中实行物业管理的住宅面积1355万平方米，占全市住宅面积4050万平方米的33.5%。自1999年以后，新建成住宅小区全部实行了物业管理。全行业现有从业人员达6355人(不包括房管所转制人员)。从我市物管水平来看，目前还处于起步阶段。对此，有关人士表示，《条例》的实施势必会加剧物业管理企业的竞争，一些规模较小、实力较弱的物业企业自然而然会被淘汰。同时，进入济南市场的外地物业管理公司越来越多，因此这对于济南本土物业管理公司来说既是机遇，更是挑战。但毋庸置疑的是，济南整个物业管理水平将会有一个大的提高。(本报记者)

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