本报记者　刘显仁

　　通讯员　杨亚明、何雪妍、王铮

　　昨天，家住东山区东湖路25号大院的李叔一家放心地锁上门旅游去了，没有像以往那样特意把住在增城的奶奶接过来看门。他说，这一切多亏了大院搞起了物业管理，“现在比以前安全多了”。以前，曾经有一年春节，大院里一夜之间有四五户被盗。“今年1月，在街道居委的引导下，大院里钟叔他们几个组成了业委会，增加了保安及保洁队伍”。现在发案率为零，整个大院也整洁卫生多了，困扰多年的水管渗漏以及楼顶水池无人清理等难题陆续得到解决。为此，这个大院100多户居民每户每月要交16元钱。

　　物管进老城区吃力不讨好

　　东湖路25号大院是老城区引入物业管理的案例之一。广州把向老城区旧住宅引入物业管理列为重点工程，并于2001年开始在越秀东山荔湾等区试点。然而三年试点过去了，这项工程却被“撞了一下腰”：

　　全市最早的试点———越秀区都府小区的物管公司得到了政府大量的无偿支持，但至今仍在亏损中。另一个试点桂花岗小区的部分居民甚至不让物管员进入大楼；荔湾区的三个试点——桃园小区、周门冼庄小区、园中园小区也都“比较困难”，有些旧房子甚至有公用厨厕，如何收费成为难题；东山区目前在99个旧住宅小区引进了物业管理，推广比例达38％，但几年来区政府为此付出了2100万元巨资；当初曾经豪气万丈的物管公司，大多数经历长时间的亏本经营后进退两难！

　　奇怪的是，按理来说最为受益的老城区居民也不买账，认为增加了他们的负担。

　　三大难题困扰老城区物管

　　一周来，记者调查发现，老城区引入物业管理至少面临三大难题的困扰。

　　第一，老城区住户本身的原因。目前老城区旧住宅里的住户多数是单位福利房，他们不少人习惯了以前单位“全包”的做法，“也不用交管理费”。推行物业管理意味着他们得自己掏腰包，因而产生抵触情绪。当然，也有部分旧住宅区住户在经济上比较困难，每月额外增加的物管费使他们感到吃力。另一方面，很多老城区住户没有意识到引进物业管理能让自己的物业保值升值，他们以为物管只是请几个保安和几个打扫卫生的阿姨。事实上，都府小区、梅花村小区进行环境整饰、引进物管后，住户物业普遍升值了。

　　第二，老城区单体楼多，小区分散而且楼宇破旧，物管成本较高，因此公司“接单”后难以形成规模效益，造成“大鸡不吃细米”的现象。越秀区房管局曾测算过，以老城区每平方米5角钱管理费计算，面积要达7万平方米物管公司才能有利润可言，但在老城区一下子要凑够7万平方米的经营面积并不容易。东山区房管局物管科长就坦陈物管公司不好找。

　　第三，目前还没有建立老城区物业管理的有关法规条文，这对老城区物管的发展产生极其严重的影响。东山房管局副局长李鲁直言，就以基本的维修基金为例，目前的相关条例主要是针对新开发的楼盘，老城区基本上没有建立维修基金，但旧住宅的公用设施（如下水道等）本来就年久失修，出问题的几率高。没有引进物管之前，出了问题住户会去找政府，“但房子已变成住户私人的，我们也只能跟他们讲清楚，公用设施维修的钱肯定要住户出”；“引进物管后，住户肯定找物业公司，但没有维修基金物管公司也无能为力”。“问题解决不了，住户会将怨气发在物业公司，认为它不称职，拒交管理费等问题马上就来”，从而导致物管难以持续下去。

　　解民困各出新招

　　虽然老城区推进物业管理遇到了很多难题，但是具体负责推进工作的老城区房管部门还是持乐观态度。为得到老城区住户的支持，各区都针对本区的特殊情况制定了特殊的措施，减少推进的阻力。

　　李鲁介绍说，他们一方面由政府多方筹资帮助旧住宅区增加配套设施，解决物业公司进驻的后顾之忧；同时对部分小区实行基本的物业管理，“只选择住户密切关注的保安、保洁两项服务”，以减轻住户的经济负担，并且由社区服务中心具体实施，避免引进物管公司陷入亏损的困境；从今年开始，区政府额外拨款100万元专款来为困难的低保户代交物业管理费，减轻他们的负担。

　　越秀区房管局副局长胡耀强说，“我们计划老城改造时将旧房全拆掉改建成新住宅小区，这样的话住户会相对容易接受物业管理”，其次以后在旧住宅区推进物业管理一定要先征询当地住户的意见，以免费钱费力还不讨好”；第三小区须有一定规模，避免物管公司害怕亏损不愿进驻的难题。

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