人民网南京8月26日电这应不是一城一地的现象！南京几家房产开发公司老总最近向记者讲述了他们的无奈———正陷入“围城现象”之中：一边是外地开发商蜂拥而入，另一边是本土开发商正忙着跳出“围城”。据了解，目前想跳出“围城”的南京开发商并不在少数，不仅有中小开发商，在南京实力位居第一、第二的公司也外出“探水”。一家大型开发公司老总说，为“跳”出去，他们已考察了芜湖、马鞍山、盐城、连云港等地。

　　眼下，南京房地产市场正是充满活力的时候，为何开发商们却要给这个市场扣上个“围城”的帽子？

　　旧体制绊住了发展的腿脚

　　一开发商说，跳出“围城”的原因之一是：地价不断上升，土地成本越来越高。随着城市建设品位的提高，为利于区域内整体规划、整体开发，南京近年来出售的地块越来越大，这本是正效应。但南京房地产市场固有的弊端，却与这新的市场格局产生了碰撞。

　　南京的开发商全部“出身”于项目公司，盖一幢楼后就成了开发公司。10年前市场刚起步时，都发了财。后来实施“以地补路”，对开发商“抽肥”，在城市道路建设得到改观的同时，开发商也失去了大发展的机会。近两年，南京城建大发展，旧有体制的束缚，又使国有开发商不敢去冒风险、搏市场。曾被众多开发商不屑一顾的“中国女人街”就是个典型的事例。这个由两三个温州人各出资几百万、集资不到1000万元启动的项目，去年7月奠基，仅动了一锹土，到10月份房子还没看到，但已经收回1个亿的售房收入。这种“以小挡大”的运作，国有开发公司少有去搏击。

　　南京城市建设开发集团副总经理陈大奇对记者说，旧有体制绊住了企业发展的腿脚。目前，南京大小开发商有400多家（南京市房协统计为363家）。由于规模所限，使其在新的市场中无力去争夺地块。前不久，南京出售的“宝善”地块，一块地18个亿，被福建一家上市公司拿下，南京开发商个个望尘莫及。房地产行业不同于其它行业，一个开发商，若没有3—5年的土地储备，他对自己企业的发展心里不会有底。

　　“超国民待遇”有着诱人的利润

　　今年来，外地开发商纷纷涌进南京，看好的不仅是市场，更是“超国民待遇”。一位开发商对记者直言不讳。

　　由于地区经济发展程度相差太大，不在同一条起跑线上，利益分配必然产生难以协调的矛盾。各地政府为了发展自己的城市，对引进外来资金均给予了一些优惠政策。目前，南京给外来资本在房地产市场上的优惠政策是：减免营业税，少收服务费。

　　这是多大的政策优惠？一位开发公司市场部经理给记者算了一笔账：房地产营业税是5．5％，减免一部分税后，再返还一部分税，实际已收回成本，利润率可以达到1倍！不仅如此，在城市建设中，各区还有各区的权限，各区还有各区的利益。仅拿做流程来说，速度都不同，外来资本立项进来有人管，地方开发商投资立项则要自己跑。

　　不可否认，外地大企业、名企业进来，带来了先进的管理理念，建设项目也提升了城市品位，并促进了南京本地开发商的正常发展。但小资金进来则不然，往往是一二百万元盖上幢楼，如再给优惠政策，他们会接着干；不给，立马拔腿走人。说白了，就是炒作房地产。南京一家大型开发公司老总说，他们先后与外来资本合办了4家公司，比较成功的却只有1家，只建了1幢楼，对方赚了钱就离开了南京，其它几家公司，都以破产而告终，钱也早被对方拿走了。“小资本进来，看中的只是你手中的土地资源，他只出建设成本，套牢的则是土地入股的一方。”

　　同处一个屋檐下，却享受不同的“国民待遇”，这对本地企业有着极强的杀伤力。面对南京房地产开发的资金财务成本不断上升、融资成本不断增高，无奈之下，到融资成本较低、政策相对宽松、一二百万就可搞个项目的外地寻求发展，享受“超国民待遇”，成为南京一些中小开发商的选择。

　　城市竞争难以超脱

　　“招进女婿气走儿”的现象，引起业内普遍议论：难道以各级地方政府为代表的诸多利益主体的存在，使一体化发展已成为一个充满悖论的过程？

　　有学者认为，在区域市场经济条件下，除了企业是市场的主体外，政府也是具有地方利益的市场主体。因此，在当前地方政府以GDP、税收、就业等为基础考核目标的约束下，作为区域产业政策行为主体的政府，选择也应是市场化的，其行政博弈的出发点是本地利益的极大化。在这一前提下，各地发生的磨擦、争端和各地达成的协作、协调，只能是利益博弈的选择，是市场化的交易过程。

　　“前天，国家统计局公布了长三角15城市居民收入的最新统计，各城市百姓收入、支出的排名成为人们关注的焦点。老百姓都不能超脱城市的竞争，何况政绩压肩的各级政府。目前，政府干预是不可能取消的，我们所希望的是，政府如何最大化地发挥正面效应。”开发商如是说。（苏闻介森 晓霞）来源：人民网

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