本报记者刘芳滨通讯员张茂海

　　一边是房地产市场的蒸蒸日上，一边是房源短缺和房价过高呼声的此起彼伏。最近，房地产市场出现的经济适用房短缺、商品房炙手可热、二手房价格上扬现象，引起了社会各界的高度关注。为了更好更客观地反映目前我市市区居民的住房现状及未来需求，我们对市内四区居民进行了抽样调查，并对我市居民收入及房价与全国同类城市进行了比较分析。调查分析结果表明———

　　住房条件明显改善

　　这次调查的400户居民家庭，分布在市南、市北、四方、李沧等四个区40个街道办事处。其中，具有青岛市常住非农业户口的395户，外来居民家庭5户；居住在市南区的108户，市北区144户，四方区90户，李沧区58户，包括了各阶层人士。

　　随着住房制度的改革，我市城市居民的住房条件得到得到进一步改善，私房率不断提高。2002年底，我市城市居民人均住房建筑面积为25.05平方米，平均每户71平方米，比2001年增长5.3％；住房成套率为87.3％，其中套二房比率最高占67.2％，套三房次之占14.3％，套一房占5.5％，套四以上的占0.3％；私房率为86.3％，其中房改私房占78.8％，购买商品房占5.5％，原有私房占2.0％。

　　在住房条件改善的同时，住房设施也有很大改善。在居民的现住房中，房内有独用卫生设备的占87.8％，其中有厕所有浴室的占75.5％，有厕所无浴室的占12.3％；家中有独用自来水的占92.8％；冬季取暖使用暖气（集中供热）和空调的各占21.8％，使用煤炉、电暖气等取暖的占51.0％；生活中炊用燃料的气化率为99.0％，其中罐装燃气占55.0％，管道燃气占44.0％。

　　房价与收入比较大

　　今年一季度，我市市区经济适用房平均价格为每平方米2111元，普通住宅为4231元。在普通住宅中，市南、市北、崂山沿海一线的一级地段平均房价为每平方米5675元，除沿海一线的市南、与老市北区的二级地段为4930元，新划入市北区的地域和四方区南部区域的三级地段为3832元，四方区北部区域和李沧区的李村等四级地段为2410元，李沧区南部区域的五级地段为2380元，李沧区中北部区域的六级地段为1961元。

　　与同类城市房价比较，我市市区经济适用住房每平方米比宁波市低439元，比厦门市和大连市分别高661元和14.2元；普通住宅比宁波市高73.9元，比厦门和大连高700多元。

　　从各地段住宅的价格情况看，我市市区一级地段的住宅主要分布在沿海一带，与同类城市相同地段的住宅价格基本持平。二级地段比厦门市低434.7元，比宁波和大连分别高499.7元和444.6元。五级地段比厦门市低500元，但比宁波和大连分别高264.2元和116.3元。从我市住宅分布情况看，房价呈现南高北低状态，一级地段比六级地段的平均价格高出近3倍，而同类城市平均在2倍左右。这说明我市市区南北发展差距较大，居民的居住习惯和城区基础设施建设以及在区位的发展上很不平衡。这种南北房价高低悬殊的结构性矛盾，对于城市的整体综合性平衡发展非常不利。

　　居民收入高低，是决定商品住宅价格承受能力的直接因素。2002年，青岛、厦门、宁波、大连四城市人均可支配收入分别为8721元、11768元、12970元、8200元，青岛比宁波低32.8％，比厦门低25.9％，比大连高6.35％。按城市普通住宅平均价格计算，上述四城市居民购买一套80平方米普通住宅的平均支出，分别为338480元、256416元、332568元、255192元，其房价与家庭年收入比分别为13.7：1,6.8：1,8.5：1,10.3：1,我市房价与收入比率最为悬殊。

　　未来五年住房需求

　　未来五年内，老百姓的住房打算是什么呢？400户居民的住房需求调查显示，有87户打算购买住房，占21.8％。其中，市南区33户占30.6％，市北区29户占20.1％，四方区14户占15.6％，李沧区11户占19.0％。

　　在打算购买住房的居民中，有69％准备购买新房，有31％想购买二手房。购房的原因，有31％是为了解决住房困难问题，25.3％是希望有更大居住面积，16.1％是为了子女结婚，15％是为了改善居住环境，10.3％是其他原因。

　　从购房选择的地域看，希望在市南区和市北区购房的各占购房总户数的35.6％，愿意在四方区购房的占15.0％，想在李沧区购房的占11.5％，打算在崂山区购房的占11.5％。

　　对未来购房面积的要求，想购买65平方米及以下的占11.5％，65－80平方米的占43.7％，80－100平方米的占32.2％，100－120平方米的占10.3％，120－140平方米的占2.3％。

　　对住宅类型的选择，占88.5％的家庭选择6层以下的楼房，10.4％的希望购买7－18层的小高层楼房，只有1.1％的想购买18层以上的高层。

　　对房子的结构要求，主要是平面结构占88.5％，其次是错层占5.8％，然后是复式占3.4％，不确定的占2.3％。

　　对住房套型的选择，最多的是两室一厅一卫占59.8％，其次是三室一厅一卫占10.4％，第三是两室两厅一卫和三室两厅两卫各占6.9％，第四是三室一厅两卫占5.7％，第五是两室一厅两卫和两室两厅两卫各占3.5％，最少的是一室一厅一卫、三室两厅一卫和四室两厅一卫，占1.1％。

　　对住房装修的要求，喜欢毛坯房的为44.8％，愿意只装修厨卫的占26.4％，选择全精装修的占10.4％，希望自由选择不同装修档次的占9.2％，不确定的占9.2％。

　　打算购房的居民家庭对居民小区周边环境的选择（限选五项），最高的是菜市场为96.6％，其次是商场为86.2％，第三是医院为79.3％，第四是公共汽车专线为73.6％，第五是银行为48.3％。

　　这些居民对小区内配套设施的选择（限选五项），最高的是公园和花园占85.1％，其次是运动场所占77.0％，三是老年人活动中心占63.2％，四是小学占52.9％，五是儿童活动中心占47.1％。

　　对住房价位的选择，希望购买每平方米3000元及以下住房的占57.5％，选择3000－4000元的占32.2％，4000－5000元的占10.3％，5000元以上的没有选择。

　　在购房的87户家庭中，愿意到四方、李沧偏北部地区购买各项设施配套齐全经济适用房的有29户，占33.3％。其中，居住在市南区的有21.2％愿意购买；市北区为20.7％；四方区为71.4％；李沧区为54.5％。

　　解决房价收入矛盾

　　未来五年居民购房的主要资金来源，首选是公积金或商业贷款占64.4％，其次是个人储蓄占16.1％，最后是借款和其他来源分别占8％和11.5％。

　　在购房中，有58.6％认为购房的主要困难是目前房价太高，20.7％认为收入太少，9.2％认为资金不足且贷款太麻烦，6.9％觉的没有合适房源，认为贷款利息太高承受不起和其他原因的各占2.3％。

　　从以上调查分析中可以看出，我市市区广大居民的收入水平这些年有了较大提高，但在全国还不算高，尤其是与过高的房价相比，居民收入显得更低；居民住房状况已有较大改善，但还很不平衡，未来对住房的需求还很大；对住房的需求主要集中在市南、市北两区，均在70％以上，愿意到四方、李沧地区购房的只有30％左右，且主要是居住在四方和李沧区的居民。对未来购房，大多数居民选择65－100平方米套二的6层以下平面楼房，一致认为设立菜市场、商场、医院、公交车站对居民小区最为重要，且小区中应当有公园、花园、运动场所、老年活动中心和学校、幼儿园等。在价格方面，由于收入较低，90％的家庭选择每平方米4000元以下。

　　有关人士认为，合理解决房价和收入比过大的矛盾，是促进我市房地产市场快速健康发展的当务之急。

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