大约从1999年开始，以深圳为代表的中国楼市开始阳光明媚，住房消费者一下子沐浴在阳光之中，许多房地产老板于是不约而同地把自己的项目取名为“阳光XX”。

　　地产开发商不但有建造居所的功能，似乎还有向市民播撒阳光的魔力。笔者作为一个多年涉足深圳及国内房地产市场研究和咨询的半个“圈内”人，今天只想与消费者说一说在那些高楼大厦下的“阴影”和阳光绿地上的“阴谋”。之所以有这个勇气，不过是想找个机会帮中小投资者说几句真话，说到底是出于一个专业人士起码的良知与道德。

　　自1997年以后，从各地消费者投诉和法院经济案件看，房地产消费者投诉几乎占据一半以上，且有不断上升趋势。当然，我们看到的市场如面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延迟交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等消费者和小业主吃亏上当的事，尽管残忍（多数人是用一生的积蓄来买房子甚至负债来置业），但只能算是小骗而已。大、中骗子更多是骗政府、骗银行。地产界不乏“空手道”的高手。我们可以简单分析一下他们行骗的套路。

　　一般人都知道，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源，而这些前提条件，地产界的大骗子根本不屑一顾，他们可以用很少的定金，就可取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定，但他们自有办法顺利地打通各种关节。

　　中国的民工多，于是建筑公司多，在生存法则下，建筑商垫资开发便成了公开的秘密。笔者的一位房地产老板朋友曾得意地告诉我，你以为盖房子要花钱吗？对我来说融资从建筑商开始，他们不但要先帮我把楼盖到封顶，还要交我几百万的保证金。就这样他们哭着喊着还要跟我合作。于是一块地很快就成了一个大坑。规划设计单位在竞争压力下，在收到一点“出场费”后，便拿出一个个“港式”、“英式”或“美式”的设计方案。

　　通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急，可先用于发工资、做设计、交房租等等，或应付一下眼前的债务。脚手架搭起之后，所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购”（一般政府规定卖楼需拿“预售许可证”，而没有这个证明时，“内部认购”可先回避一下这个问题）工作便开始了。这时候市场上的写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不及待。如炒作得手，白花花的银子就可以流进各自的腰包了。政府的地价可以慢慢还，所有债务都可以慢慢来。

　　然而，随着买方市场的到来，卖楼并非易事。一旦失手，也很麻烦。大骗子们自有高招，还是银行的钱好骗。眼下国家不是鼓励购房按揭吗，市场上没人买，我可以自己买，比如发动员工买，找一堆身份证填进合同不就OK了，反正银行也不知道谁是张三、李四和王二麻子。目前，国内银行的房地产按揭成数至少有七成，这样，按合同70％的资金就可以收回了。万一没钱还贷，也没钱“供楼”，就来个釜底抽薪，索性让银行当一回“房东”吧。这种“关联交易”和“假按揭”还可以填高成交价格，每平方米1万元的商铺可填成2万元、3万元（完全看胆量），每平方米4，000元的住宅可以填成每平方米5，000元或6，000元，因为银行通常对一手楼的价格不需评估（即使要评估也有大把“评估师”来），所以弄不好170％的资金都能“套”回来。如果还有剩余的房子，可以折算为施工队的房款、设计公司的设计费，策划家的策划费……于是一个流程就这样完成了。

　　胆子不够大骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单位后，他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。由于深圳等城市的国土部门规定“合作建房”（指一方出地，一方出资）需经审批，而目前又明令停业审批，于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”，成了砧板上的肉。我今天要补多少多少地价，投资人被割上一刀；我今天要去政府改变用地功能、调高容积率，割上两刀；我要去政府提前拿《投资许可证》、《规划许可证》、《开工许可证》、《预售许可证》，割上三刀；工程队来要钱了，再割一刀；法院送传票来了，也要割一刀……许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说：“现在，我终于知道什么是房地产了。”当然，如果合同签得不好，情况也会倒过来，“投资人”骗“地主”的例子也不少，原理一样。

　　至于骗小业主，则连小骗子也驾轻就熟。中国人在长期公有制的熏陶下，当市场经济的大门敞开后，似乎比哪个国家的人都热衷于投资，更何况是实实在在的不动产。正如我一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不该听我爷爷的，他在我们儿时就教导，你们以后发达了买地买房肯定没错。”这是骗子的群众基础。买房子的人当然不带尺子，也不懂“得房率”是怎么计算出来的，骗子们想，如果向每户伸手黑1个平方米，一个项目加起后就是个好大的数目；小业主当然不是搞材料和搞建筑的，所以买的都是美国、意大利和香港的原装进口门窗、涂料和大理石；地价是可以先“欠”着政府的，买房的哪里知道，不交完地价也可以卖房子，于是房产证一拖再拖；买家有多少人了解变来变去的土地规划（也没法了解），于是窗前的“海景”几年后就消逝了，或者第二年立交桥就架上了楼顶；你去告吧，骗子们说，我是“发展商”，我怕谁？你们是一盘散沙，胳膊还想拧大腿？

　　当然，上述种种骗术，只是房地产开发商中的极少数所为，但是，对住房消费者的伤害，却是极其深刻的。（未完待续）

　　(晓寒 江西日报)