商业地产投资，你准备好了吗？(图)

http://www.sina.com.cn 2003年09月04日06:22 青岛新闻网-青岛早报

　　买一个店铺，做一份生意，过上那种渴盼已久的小资生活，这是多少人梦寐以求的。前一阵子的商铺热销着实让开发商赚了一把。不论是万达还是金座，几乎成了大多数投资者的关注焦点。好在不负众望，万达盖起来了，投资者放心了；金座9月份开业在即，海信广场的加盟更是在中山路奠定了西部品牌旗舰店的地位。

　　不久的将来，商铺之战将成为房地产市场的主旋律，2008奥运为岛城带来了无限商机。传统的商业氛围，浓郁的怀旧情怀，加上现代化的营销模式，构成了中山路的未来特色———既是传统的，又是现代的；既满足了人们的怀旧情怀，又提供了现代的商业操作模式，制造挣钱的机会。

　　金秋9月，收获的季节，中山路将迎来第一座高级百货店———海信广场金座购物中心的开业，届时金座、百盛、发达以及东方、国货和即将开业的伊都锦，再加上林林总总300余家店铺的点缀，中山路的再繁荣一定会让老青岛们感慨万千，欣慰不已。

　　在国内，个人理财（即个人投资）是一种崭新的概念，人们正在逐渐意识到个人理财的重要性。

　　投资，不外乎传统的银行存款、国债、股票、期货以及新近流行的“炒楼”。在当前银行低利率的环境下，人们又尝到了股票被套牢的滋味，自然将投资目光转向了越炒越旺的“楼市”。但“炒楼”讲究个时机的把握。几年前，东部还是一片庄稼地和荒坡，但随着大东部开发格局的形成，沿海一线土地资源有限，房价已过万元大关。水涨船高，二手房价也跟着一路攀升。所以现在炒楼已基本无利可图，而且还有抱在手里卖不出去的风险。而近来以商铺为首的商业地产日渐成为房地产投资的新热点，但投资成功与否，关键是看回报。

　　一般来说，住宅的投资回报率为6％—8％，而商铺的投资回报率为8％—12％。在岛城商铺一般10年左右即可收回投资，而住宅则至少需要15—20年。另外，商铺投资另一大优势就是“越老越值钱”，而住宅会因户型技术、环境配套的落后等影响增值，甚至会贬值。

　　如果你想投资商铺，就要学会判断商铺的投资潜力对一个商铺投资潜力的判断，也需要从天时、地利、人和入手。天时，主要是指一种投资大环境；地利，就是商铺所在的位置；而人和，就是人气的聚集。就岛城来分析，主要商圈有中山路、台东和李村，东部只是居住消费区，离真正意义上的商圈还有很大的距离。

　　岛城在售的商铺中，影响最大的就属位于中山路19号的金座购物中心。首先她位于中山路，中山路正在进行五年规划改造，有了政策支持，长远前景可观。中山路既是百年商业街，又紧邻栈桥和天主教堂等旅游景点，西有火车站，交通便利发达，

　　不久的将来有可能就是北京王府井、上海南京路的翻版。

　　其次，她有专业经营公司进行前期规划运作。一些大型商场在立项之初就引进大超市或者专业经营公司进行经营，表明现代商业模式已被广泛认可。如去年科技广场引进诺玛特超市，万达引进沃尔玛，今年年初金座购物中心与海信广场联袂合作，建设西部旗舰店———海信广场金座购物中心。而她最吸引投资者的还是“8年返租零风险”投资计划，让投资者高枕无忧潇潇洒洒享受无风险投资的乐趣。晓甫

　　投资商铺之

　　精打细算

　　精打细算之一

　　发展商是否将投资者的长期收益放在第一位。如果发展商仅仅是为销售而销售，缺乏一套行之有效的售后管理理念，这样的投资项目是不用考虑的。精打细算之二

　　发展商在项目的前期是否请专业公司为项目的定位及经营模式做总体的策划。可以说，一个项目有了良好的定位（不仅仅是有利于发展商销售的定位，而是对项目长期经营的定位），才会有最终的保障。精打细算之三

　　发展商所销售的比例是否超过项目的85％，如果是好的项目，发展商会自留一部分作为企业的优良资产进行长期的经营。精打细算之四

　　将要投资的项目是否有国际、国内或行业知名企业作为主力店或进行统一经营管理，这样的项目是值得投资的。因为他们在挑选新的项目时都有一套严格的筛选方式，被他们选中的地方，风险相对来说会低很多。精打细算之五

　　商业项目的选址是最为关键的。项目周边最好交通便利，并且有浓厚的商业氛围。精打细算之六

　　项目的定位是否主题鲜明，以及所选行业的发展前景是否乐观。因为随着社会分工的细划，商场的经营也应该做出自己的特色，不求大而全，但要做的专而精。精打细算之七

　　项目聘请的专业公司是否具备能够令投资者所购买的物业在3－5年后有增值的能力，同一地区的售价有较大的升幅。如果可以，这样的项目值得投资。翔文