质疑购房合同补充协议可操作性不强

质疑购房合同补充协议可操作性不强

http://www.sina.com.cn 2003年09月04日10:01 生活时报

本报记者　吴海花　　本报曾经陆续刊登了一些房地产项目因合同签订的不是十分清楚而引起的纠纷，一些业内人士提醒消费者在签订合同时，把补充协议写完整，就这一点，本报接到了许多消费者的电话，他们称：大多数买房人没有购房经验，又不熟知商品房销售方面的法律常识，很难在订立合同时处处设防。就是发现了问题，经销商也会以种种名义拒绝。此后的许多事情表明购房人明明有理，却常因合同约定存在缺陷，使得购房者有理说不出。他们说补充协议就是摆设，没有可操作性。1、购房合同业主吃亏　　家住丰台区丰台某小区的杨女士说，2002年她在售楼中心看楼房沙盘时，发现有块绿地，而入住几年后“绿地”位置上盖起了高楼。杨女士的购房合同没有涉及此问题，补充合同也未明确。当初看沙盘时也没想到用照像机摄下来，虽然知道自己吃亏，但也没有办法，没有一个好的解决办法。　　无独有偶，关于签订合同之事也让孙静伤透了心。家住丰台某小区的孙静女士于三年前和某房地产发展商签订了一份购房合同，合同中对煤气管道入户时间没有明确的规定。结果，孙静已经在新房里住了近两年，煤气仍然遥遥无期。而与孙静同期入住的一个业主由于将此项内容签入了补充协议，获得了一定的赔偿，并享受了免费得到煤气罐的补偿。孙静很委屈，当初买房时根本就没想到签一个补充合同，现在出现问题了，才发现签与不签结果完全不同，孙静认为只有签合同才给补偿，不签的就没有，购房者知情权哪去了？　　更让人意想不到的是家住北京南城一小区李军夫妇，他们去年上半年买房，下半年入住后才发现该幢楼首层有个供应整个商住小区用水的高压水泵房，四五台机器不分昼夜地运转，夫妇二人晚上睡觉都不消停，机器运转产生的振动和噪音严重影响了他们的正常休息，而这些在入住之前根本都无法预知的。因为合同上没有相同条款的约定，李军夫妇想向开发商讨个公道都困难。　　温泉花园小区的一位业主认为合同上这种信息的不对称对购房者不公平。开发商所制定的合同只制定购房者违约这块，对购房者不利，购房者违约处罚是按每日房价的万分之三，但是等到开发商违约则是房款的万分之三，“日”省略了。细算一下，罚你的时候是每天的万分之三，算起来就不得了。2、合同纠纷是期房的不确定因素多　　北京律师协会房地产专业委员会委员、北京隆安律师事务所律师陈旭认为，现在商品房买卖的标的大部分是期房，所以不确定的因素很多。期房在交楼时出现各种各样的纠纷，在打官司的时候购房人才发现由于许多问题没有在合同中约定，使购房人陷入十分不利的境地。商品房的买卖过程中，开发商会对购房人有一些口头的承诺。购房人要把这些承诺条件签到补充协议里去。包括约定详细合法的公摊部位说明，并要求提供具有资质的测绘部门确认的公摊面积数据，给购房者保留作为依据，以杜绝开发商恶意增加公摊面积的可能；对楼宇的工程质量以及相关设备标准，提出了进一步详实约定的要求；对小区的规划、配套设施、周边环境等方面做出要求；对产权证的办理、付款折扣等细节做出约定。实际上单独的购房人很难做到这一点。但集体购房就不同，开发商就会很重视，一是因为客户的数目多，二也因为社会影响大。　　《合同法》规定：当对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当采纳不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。　　在通常情况下，提供格式条款的一方往往在交易中处于优势地位。因此，在签订补充协议时，购房者完全有权利要求在平等协商的基础上，对补充协议加以修改和补充，充分维护自身的合法权益。任何开发商以单方名义制订并要求购房者无条件签署的补充协议，在法律上都是无效的。3、签补充合同注意什么　　北京律师协会房地产专业委员会委员主任陈文称，现有情况下，购房者为尽量减少自己的损失，只能以提防为主。在签订商品房买卖合同时，除要审查购房屋的合法性和使用国家规定的正式全同（契约）文本外，都希望与开发商能够签订一个补充协议，有时开发商会因为房屋好卖而拒签，有时又会主动提供一份补充协议出来让购房者签订，这时你一定要小心。开发商起草的补充协议常常将正式契约中保护交易公平的条款通过补充协议加以取消、变更，?畲笙薅鹊丶跚崧舴降脑鹑巍Ｓ行┛⑸叹芫┒┎钩湫榛蛘呔芫薷钠淦鸩莸牟还讲钩涮蹩睿率瞪衔ケ城┒┖贤ψ裱钠降茸栽冈颉?稿件来源：生活时报