嘉宾：陆建华 梁小民

　　主持人：从10月1日开始实施的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将提供80万套可供交易的二手房，这会使北京市场上的二手房交易数量增长一倍。这会影响二手房的价格吗？它的出现会对整个房地产市场格局产生什么样的影响？

　　梁：二手房市场的低迷，关键是供不应求。这带来两个后果：第一，新房的价格容易上升；第二许多住房困难的人，难以通过市场来解决困难。

　　陆：对一些低收入居民来讲，直接买新房压力太大，他可以买自己中意的二手房，叫阶梯式地改善自己的住房条件。如果二手房市场火不起来，或者形不成一个市场活动，房地产的市场化实际上也很难实现。

　　主持人：80万套中央在京单位的已购公房如果上市，能在多大程度上缓解供不应求的局面？

　　梁：应该说作用还是相当大的，尤其是比较小的房子估计卖的可能性最大。

　　陆：我觉得首先是一个很强烈的信号，是非常利好的一个消息。对二手房有明显需求的那些居民，能够有一种很现实的期待。

　　主持人：中央在京机关房子的地段是很好的，本来机关的房子就离机关近，他们是占着天时地利人和的，什么人愿意卖？

　　梁：一种情况，年轻的时候到了机关，分了一套房子，比较小，现在家里人口多了，生活水平提高了，想换一套房；第二种情况，机关里边还有一部分人退休，或者是即将退休，他们希望到郊区去，或者找一套生活更方便一些的房。应该说，80万套住房里面，我认为最少有80％以上不会上市。

　　陆：如果仅仅是一个上市的限度的放开，而没有政策规定的话，我觉得非常麻烦。比如说，关于税收，有些央产房上市以后，按照这次的规定，要交交易税，但是有些是按照标准价来买的，就意味着房主必须在交易完成以后，把一部分钱还给原来的产权单位。先交税还是先还给产权单位，这就不一样了，这次的规定非常明确，有一部分要还给原来的产权单位，然后再交税，这就是一个很明确的税收上的一个调整，有利于促进我们原来的房主把自己的房子卖出去。

　　主持人：80万套中央在京单位的已购公房，只是在理论上、数字上提供了一种可能，实际上对更多的人还来说还是画饼充饥。

　　梁：尽管有80％不上市，但是，毕竟还有20％的在上市，而上市的这一部分对于缓解现在的住房和减轻市场的压力，是非常有作用的。要使二手房市场做好，一定要有政府相应的配套。

　　主持人：二手房大家最关心的还是它的房价，但这回新办法出台之后，北京市国土管理局也公布了一个相应的指导价。

　　梁：既然是市场化，所以价格应由市场决定。政府参考价来自什么？要来自于市场的供求变动，给消费者一个指示，但是它本身不是决定价格。

　　陆：一个房子的定价涉及到很多的要素，比如地段、房型等等。这个指导价有必要性，让买方和卖方，在一个相对透明的基线之内考虑问题。说到二手房市场，我觉得政府应该规范二手房市场的交易，二手房市场当中的交易代理可以说是个黑洞。

　　主持人：住房二级市场的价格一旦平抑下来之后，对一级市场，对商品房市场价格是不是也能产生影响？对租房也会产生影响？

　　梁：也会下来。我们说的新房市场、旧房市场、租房市场其实在本质上是一个整体市场。如果公房现在开始出售，二级市场房源的供给增加了，房的价格就要下降；二手房的价格下来了，一手房必定会下降。北京的房价在全国是最贵的，这个行动从长远来看，对平抑北京的房地产价格，对于改善北京的住房，是一个利好消息。

　　陆：其实这里边还有一个三级市场，即租房市场。租房市场空间非常大，房源多，也会把房租的价格往下拉，有利于北京的第三级市场更加活跃和开放。

　　主持人：对普通老百姓来说，怎么能够兼顾公平和效率？

　　梁：过去的老职工，他们现在可以买到福利住房，实际上是对他们过去收入的一种补偿。新的这一代没有分房，但是他们的工资比过去那是高得多了。

　　陆：现在央产房上市的新规定里面有一条，对住房超标的原产权单位应该进行清理，我觉得这个清理应该是公开的、透明的。我甚至有一个建议，利用这次央产房上市的机会，对所有原来住房的情况，有些职工的分房情况、住房情况进行清理，应该公示出来。

　　主持人：我看到一个评论说，这回新办法的出台，可以说是一招好棋。但是如果顾及不到公平和效率的问题的话，恐怕也会影响到整个战略的部署。

　　陆：让央产房上市，实际上是提供一个新的调整一个机会，既活跃房地产市场，同时也通过政策，让更多的人能够比较公平地享受到应该享受的一些利益。房子作为一个人才流动的敏感因素，以后它的敏感性越来越降低，这对促进健康的正常的人才流动，意义非常大，非常大。

　　梁：实际上，公房的出售对效率的提高，不仅仅是一个市场效率本身，而且也能提高机关的效率。CCTV新闻频道《央视论坛》供稿