按揭买房，“断供”怎么办？

按揭买房，“断供”怎么办？

http://www.sina.com.cn 2003年09月18日03:10 青岛新闻网-青岛早报

面对几十万元购房款，许多购房者，尤其是工薪族大都采用银行按揭方式每月归还银行贷款，可一旦还不上款，银行开始“变脸”，购房者该咋办？　　张先生前年买了一套价值60余万元的商品房作为投资，他把房子以4000元／月租价租给了某单位后，今年初，那个单位不再续租，张先生赖以还贷的租金没了。由于未按期还贷，两天前他收到了银行的逾期贷款催收通知书。银行给他3个月的期限，在3个月内只要把少交的数额及时补上，银行不会没收其房产，不过，张先生要支付给银行一定的罚息。但如果张先生的拖欠行为超过3个月，银行将有权通过拍卖的方式对其房产进行处理。其中，如果拍卖额超过欠银行本金、利息以及执行等相关费用时，多出的金额将还给张先生，如果不够，银行拥有继续向张先生追款的权利。　　贷款“断供”为哪般　　按揭买房，对抑制家庭过度消费，强迫养成存钱习惯，对家庭理财（特别是对青年人）的意义与作用是非常积极的，如果运用得当，是一种积极的投资方式。有人将按揭买房比喻为“零存整取”，但这里的风险因素是“零存整取”中的“零存”是刚性的或强制性的，在漫长的还贷期中如果这种持续“零存”的能力一旦消失（哪怕仅仅是暂时性的消失），而以清算抵押品来偿债时，不仅将冒遭受巨额损失的风险，而且将冒失去“家”的风险，若出现这种情况，供款人的损失会很大。　　随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少具有冲动性购买和投资倾向的购房者出现了：想拿租金还贷款，做投资，但供大于求的市场使以租养房的收益下降，导致了以租养贷失败。　　另外，随着年轻人购房越来越多，有些年轻人把供楼与个人感情色彩混合在一块，比如说两个人谈恋爱了，于是共同办理楼房按揭，后来感情破裂了，结果楼房谁也不要，你不供我也不供。来自发展商方面的消息也证实，这种情况近来有增加的趋势。　　贷款″断供”有何后果　　如果贷款人所购房屋没有在房管部门做过抵押登记，那么在您连续3个月或累计6个月不偿还贷款的时候，贷款银行将依据《借款合同》要求开发商承担担保责任，开发商在替您偿还剩余的贷款后，依据《担保法》的规定，开发商将收回房屋或对房屋进行拍卖。　　这种结果的不利之处在于经济损失较大，因为无论是收回或拍卖房屋的价格往往都是低于您当初购买房屋时的价格，并且您开始每月所还贷款中的绝大部分是利息，也就是说您并没有偿还多少本金，所以，结果是收回或拍卖后，房价款您就可能所剩无几了；若贷款人所购房屋已经在房管部门做过抵押登记，其结果除前面所说的经济损失外，更大的不利之处就是您在银行的信用将有不良记录。　　量力而行合理选择　　建议购房者在计算自己的消费能力时，一定要保证在家庭的可流通资产中（现金、存单、国债）预留一些资金，以保证交完首期以后手中至少有5年在无收入来源的状态下具有持续供款的能力。同时在等额还贷和等本还贷方式上可根据自己的实际情况合理选择，等本法在贷款前期每月归还额大于等额还贷法，到了后期每月还贷额会少于等额还贷法，这对那些资金充裕，从事的行业前景很好的人来说，比较合适，因为前期还款较多，后期的还款压力就比较轻，风险也小。而对于资金不宽裕的购房者来说，只能选择等额还贷法。从贷款额度来看，科学的按揭贷款月还款额度应在家庭收入的25％左右，按揭期限也并不是越长越好，因为时间越长，不可预见的因素越多。陈乃琦　　贷款“断供”应对法　　合同约定“有偿担保” 　　据了解，现在已经有项目专门针对这些问题开始试行“有偿担保”，即开发商与业主在签订买房协议时，另立一个条款写入合同，“甲方（开发商）为乙方（买房人）提供买房贷款担保，如果遇到乙方还不起贷款的事实发生，甲方将按照协议从欠款之日起，乙方须每天向开发商交纳担保风险金，或者从欠款之日起，乙方将居住期间的房按照租金结算，从首付款中扣除，所剩部分甲方退还给乙方……”相比等事情发生后任开发商“宰割”的悲惨命运，这一办法不失为变被动为主动的有效方式之一。购房者可以在签订合同时，提前做好最坏的打算，未雨绸缪提早约定违约责任的赔付问题。　　调整贷款年限　　当购房者的还贷能力出现问题时，可以要求银行延长贷款年限。比如前面的张先生，当时申请的还款期限是15年，这时则可以根据实际情况要求延长至30年（现在最长的期限是30年），这样一来每月的还款额会有所下降，在一定程度上可以减轻自己的还款压力。不过，只有少数银行设立了变更贷款年限业务，且银行给予购房者的机会只有一次。　　转按揭降低损失　　一直以来，转按揭被各界视为解决无力还款的最好方法。当购房者无法再偿还银行贷款时，将自己的房子卖给有能力还款的下家，并对余下部分贷款通过银行办理转按揭。这样，购房者可以通过与下家的买卖协商，将违约可能承担的损失降到最低。还拿张先生为例，可以通过转按揭的方式将手里的房子卖出去一套，这样不仅每月的还款额降低了，而且还会回笼一部分现金?侍庾匀灰簿陀卸饬恕? 　　按揭购房要结合自己实际情况量力而行，以免日后生　　烦恼。本报资料图片