胡小兵

　　在当今世界许多国家，房地产市场价格已达到前所未有的高度，尤其是在英美等西方发达国家，这个问题表现得十分突出。经济学家指出，一旦房地产泡沫破灭，价格骤然回落，将会对各国经济造成巨大冲击，其危害将远胜于股市崩盘。

　　近年来，世界经济一直低迷不振，西方股市熊迹斑斑，银行利率又一降再降。投资者因缺少投资赢利目标，只得将目光转向了相对安全的房地产市场。投资渠道不畅导致大量资金涌向房地产，这是西方房地产市场持续兴旺的主要原因。

　　据德国《经济周刊》报道，过去几年来，世界各国对单栋住宅、办公楼房和店面房的需求持续升温。不仅价格攀升，而且涨幅达到历史最高点。英国《经济学家》警告说，上个世纪九十年代股市泡沫的破裂将“或迟或早地”被房地产泡沫的挤碎所替代。尽管目前许多经济学家仍在争论房地产价格暴跌的危险性，但他们普遍认为，供需失衡是住房价格迅猛上涨的直接诱因。

　　随着人口的自然增长、收入的增多以及处于历史低水平的房地产抵押贷款利率，这一切都促使越来越多的人要圆自己的购房梦和扩大人均居住面积。而优质地段的建筑用地是有限的，供给无法满足需求，结果导致房地产价格轮番上涨。

　　按照英国最大的抵押贷款银行哈利法克斯银行的估算，英国房地产价格在一年之内上涨了约23％。在美国，从1999年以来，像纽约、华盛顿和旧金山等城市，房地产价格大约暴涨了50％。同样，西班牙等欧洲一些国家情况也相差无几。日本和德国可能是这次房地产热中少有的例外。那么，西方一些发达国家的房地产热究竟是一个适度的房地产高增长呢，还是已经过热成了泡沫呢？

　　回答这个问题有必要弄清楚，一处房地产究竟价值几何？从长远来看，业内人士的专业评估通常具有决定市场价格的意义。专业人士评价一处房地产是根据其出租的长期收益来衡量的。据德国《经济周刊》报道，世界各国有一个基本相同或类似的计算方法。例如在德国，一处地段好的房地产，它的综合系数是20至25。假设100平方米的住房月租费是800欧元的话，年租金就是9600欧元。那么它相应的购买价就应当乘以20或25，也就是19．2万欧元到24万欧元之间。

　　但从近年来的发展趋势看，世界许多国家的房地产价格走势已超越这条规则。房地产价格的上涨速度明显高于租金的提高速度。英国《经济学家》认为，按照传统的价值衡量尺度，住房价格增长不可能长时间超过收入增长。目前，从住房价格与住房租金和平均工资的比率来看，调查发现有13个国家的房地产价值大大高估，超出合理水平。在美国、澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰和西班牙，这种情况已接近历史最高水平，房地产市场持续过热表现得相当明显。

　　国际货币基金组织的研究报告认为，一旦房地产市场泡沫被挤破，因其占用的资金更多，它对经济发展的冲击将双倍于股市暴跌。例如20世纪八十年代末的日本，房地产市场泡沫破裂对经济发展造成的巨大负面影响，使日本经济长期陷入了衰退，而由此引发的日本通货紧缩已令美国人和欧洲人感到惧怕。

　　目前房地产价格的虚高意味着世界经济正面临着一个新的危险。因为在世界发达国家中，不动产已占到总财产的2／3。在股票市场泡沫破裂后，不断上扬的房地产价格成为支撑世界经济的主要因素。一旦房地产价格暴跌，将严重打击投资者和消费者信心，经济发展将失去一根重要支柱。

　　世界头号经济大国美国的不动产市场状况目前尤其值得关注。一方面近20年来，房地产价格不断上扬，给美国人制造了一种个人“财富”也在同步增加的快感。因此美国人对房地产趋之若鹜；另一方面，房地产价格不断上涨，也给金融机构大胆放贷增添了信心。它们觉得现在房地产价值被低估了，其中还有利可图。正是上述两种心态刺激着美国人的消费欲望，而旺盛的消费则是美国经济发展的重要推动力，个人消费开支现已占到美国国内生产总值的2／3。美国房地产市场一旦出现暴跌，美国人的“财富”便会化为乌有，金融机构也会被深深套牢。

　　这方面的教训除日本之外，德国也提供了很好的佐证。德国为什么现在不用过多地为房地产热发愁，是因为德国的房地产泡沫数年前已经破裂，现在仍在慢慢消化苦果。2000年德国大约有6万套住宅被强制拍卖，2002年则上升了45％，达到8．7万套。在东西德合并后，建筑业曾一度是德国东部经济腾飞的主要动力，但在房地产泡沫破裂后，德国东部至今没有摆脱经济不景气的困扰。