有人算了笔账：以15平米的平房为例做的计算，结果是：按1998年的政策可以补偿24万，有能力在北京三环附近买两居室；到了2000年，能补16万左右；到了2001年，就只能拿13万了。

　　北京首佳房地产评估有限公司副总经理徐燕女士评价说：“这是一个越来越市场化的过程。”首佳公司的前身是北京市房地产价格评估事务所，现行的《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》和《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》便是当时的评估所牵头制定的，徐燕也参加了文件起草的过程。

　　据介绍，北京市对区位补偿价的制定走过了3个阶段。

　　1998年，北京市开始实行货币补偿，补偿款的公式为：拆迁补偿价格×（原建筑面积＋25平方米），即为每户拆迁户多算25平方米的建筑面积。

　　“这一政策针对的主要是老旧平房。”徐燕向时讯记者介绍，“10平方米的平房，厨房是搭起来的，厕所是公共的。这些被拆迁人要搬进楼房，可楼房哪有10平米的？”然而弊端也很明显。“一是不均衡，一家10平方米，另一家30平方米，补的都是25平方米，有失公平。而且，补偿的单位是每户，这下子，大家各显神通，一家人本来是一户，不知怎么就变成了三户，拆迁人只好补75平米。”

　　2000年政策变更，拆迁面积按原建筑面积的1．7倍计算，公式为：原面积×区位价格＋原面积×0．7×当地经济适用房均价。

　　“因为是按面积补偿，相对来说与市场更加接轨。”徐燕认为，这次改革最大的进步是与户口脱钩，避免了以前的混乱。“透明度高了，不会一下变出5个户口，自己家该补多少，邻居该补多少，都一清二楚。而且开发商也可以做出比较准确的预算。”

　　市场化的第三步源于2001国务院下达的《城市房屋拆迁管理条例》，即305号令。其中第二十四条规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

　　北京市据此出台《北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》，规定房屋拆迁补偿价计算公式为：房屋拆迁补偿价＝（基准地价×K＋基准房价）×被拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价。

　　“这样，补偿款完全按原有建筑面积计算，由有资质的评估机构按市场价进行评估。”徐燕说。

　　北京市的基准地价根据土地的级别分为十级，像西单北大街这样的一级土地，基准地价在每平米53006000元之间。徐燕告诉记者，这样在与市场接轨的同时，还会带来两个好处：一是防止开发商人为压低标准，转嫁拆迁成本；另一方面是担心人为哄抬价格。

　　“如果开发商比较看好一个项目，可能会多给居民补偿款，好让工程赶快上马。可这样一来，周边的房没法拆了，因为不可能都给那么多钱。所以既要保证老百姓的利益，也要保证整体的公平。”

　　北京市宣武区国土资源与房屋管理局拆迁管理科科长高志庆在接受时讯记者采访时表示，有些人认为北京市的补偿水平越来越低，其实不能那么简单地看问题。1998年每户加25平米的政策对老百姓非常有利，但影响了投资人的积极性。1998年和1999年的拆迁速度明显下降，一年只拆一两千户，而高峰时是一年一万多户。另外，按户补偿也有不公平的地方。2000年按补偿系数0．7计算拆迁补贴面积，拆迁面积小的补偿数确实下降了，但拆迁面积大的人补偿款上升了。总的来说和市场价基本一致，甚至还能改善住房水平，百姓也能接受。2001年以后，补偿水平比以前略有下降，但与市场价还是比较接近的，比如二类地区的区位补偿单价在每平米8020元左右，与当地商品房价格比较吻合。“另外因为拆迁标准有所降低，我们在审核基准地价时一般在幅度范围内偏向于高限，也是为了百姓满意。”

　　首佳公司总经理高喜善表示，2001年去掉0．7系数，是因为0．7加的其实没有道理，不是真正的市场价。改革后增加了K值和基准房价，区位价格其实是上升了。“对居民来说，拆了旧平房搬到楼房，是对居住环境的改善，自己负担一部分是正常的。原来住平房，30平米挺好，可楼房30平米连一居室都买不了，肯定需要自己负担。”

　　在高喜善看来，特困户的问题不要指望在拆迁办法里解决。“国家有单独的政策，比如困难户可以不需要审批直接买经济适用房，可以住廉租房等”。

　　有人担心公共建设的补偿标准会低一些，高志庆解释说，其实补偿标准是一样的，惟一的差别在K值（容积率修正系数）上，开发商盖楼，一般K值高一些，但差别不是很大。比如同类地区，市政道路的K值是1．3，开发项目是1．307，差了千分之七，如果是二类地区，一平米也就差40块钱左右。

　　时讯链接

　　最近，广州市出台新的《城市房屋拆迁管理办法（草案）》，规定对被拆迁人的补偿，根据被拆迁房屋的市场价格确定，同时明确：本市规划城区范围内按照房地产市场价格增加20％确定。即使如此，广州市人大常委会城建环资工委主任赵庆华仍在审议报告中指出，从实际情况看，即使按市场价格增加20％，也不能使被拆迁人购买到房屋。还有一些拆迁户反映，按照新《办法》的原则，拆迁房子根据市场价格来评估，这样出来的价格不少都比较低。

　　有舆论认为，开发商在付出了地租、出让金等费用后，会想方设法降低拆迁成本，给被拆迁人补偿得越少，自己的利润就越多。

　　律师界人士则表示，应遵循等价、有效、及时的基本原则，制定新的《征收补偿法》。补偿金要足够合理而且包括精神赔偿；安置地或补偿费所能购置的住房不能降低原有的生活水平；拆迁的计划要提前告知。

　　拆迁的货币化补偿是1998年开始的。在货币补偿中，房屋拆迁补偿价由两部分构成，分别是房屋的重置成新价和区位补偿价。

　　重置成新价指的是，根据被拆迁房屋的建筑结构、年代、内部装修情况等，计算出用现在的材料、工艺建造相同功能的房子所需的费用，再减去房屋的折旧费所得出的价格。1996年出台的《北京市房屋估价办法》中对重置成新价规定具体的测算方法，比如对墙面、屋面、顶棚、窗户等如何打分，都是全市统一的。据悉，这一办法将进行重新修订，在新办法中的分值会有所提高。

　　重置成新价在补偿款中占的比例很少，15平米的房子大概补偿一两万。补偿款中的大头是区位补偿价，它至少占到90％，是拆迁各方都非常看重的，也是最受舆论关注的。

　　他山之石

　　由于国家的法规比较笼统，造成各地在拆迁补偿方面差异很大，时讯记者近日在江苏省启东市了解到，今年启东的城市建设搞得热火朝天，但是拆迁引发的矛盾却很少。当地领导告诉记者，这主要是因为百姓得到了实惠。市政府规定，被拆迁人无力购买普通商品房的，可以购买经济适用房或安居房，这两类房的建筑面积基价分别控制在每平米1180元和每平米1000元以内。而被拆迁人得到的补偿款大多不低于每平米1000元。这样，他们完全可以用补偿款买到适当的住房。

　　今年53岁的苏士秀女士，全家6代，共有28个户头，100多口人，都住在启东的黄金地段，今年全都顺利搬迁。苏女士打心眼里佩服政府的拆迁工作人员，“他们的工作做得非常细致，给我们发详细的宣传手册，帮我们找过渡房，帮我们搬家，手上都是磨出了血泡！”苏女士搬完了家之后，居然放弃了自己的生意，从今年2月份到现在，一直都在协助政府做拆迁工作。