谁给物业乱收费提供机会(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年09月25日15:59 生活时报

　　本报记者　吴海花　文／摄

　　日前，记者从国家计委获悉：12358价格举报电话汇总情况表明，当前房地产和物业管理收费问题突出，主要表现有房地产开发商价外加价变相提高商品房价格，超标准收取天然气安装费、配套设施费等，物业公司收费随意性大，继续收取装修押金、水电押金，在国家规定的收费外自立项目收取防盗门维修费，超标准收取停车费、垃圾清运费、水电费、出入证工本费，擅自提高房租，收费标准没有明码标价等。谁给物业乱收费提供机会

　　中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心认为，目前物业公司乱收费原因是物业公司收费随意性大，没有人审查。现在物业公司存在收费没有明细，随意增加收费项目，无人监督、管理、审批，秩序混乱等问题。一些没有达到城市建设规划标准，配套设施不齐全，不具有一定规模的居住区或建筑群仍收缴物业管理服务费，收费与服务脱节，收了费服务跟不上或者收不上费服务加水分。

　　舒可心称，现在物业管理服务收费是有一定的成本构成比例，比如人工费、材料费、能源费等都相应地占一定物业费用比例。可现在大部分物业管理企业人工成本过大，这样必然挤占了其他的服务项目费用，结果应该支出的不支出了；同时，物业费用收取时价格要透明，物业管理企业自己清楚，也要让业主知道我掏这个钱都干什么用了。并要求物业管理的收费标准质价应该统一，对服务的范围和标准更加细化。现在的物业管理市场存在这样的情况，就是买卖双方对服务的具体范围和具体的标准都不太清楚，界定不明晰，给物业公司多收费少服务创造了机会。

　　还有一个主要原因是法规不够健全，几年前政府为对物业管理行业加强监督管理，出台了《城市住宅小区物业管理收费暂行办法》（国家计委、建筑部计价费【1996】266号）和《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价<房>字【1997】第196号）。目前物业管理体制企业都以这两个文件为参照，自定收费标准进行收费，于是不可避免地出现一些物业管理企业的乱收费现象，造成不良影响。明确服务内容减少收费水分

　　在采访中，记者听到业主反应最多的是物业管理收费高、服务少。如何挤掉物业收费的水分？北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，物业费应按质论价，业主有权要求物业管理公司公布具体的物业管理服务规范，对于那些物业公司高收费不干活，或者少干活，甚至是还违反政府有关文件规定乱收费的物业公司，在众目睽睽之下变得一清二楚。比如清洁费规定为3元／户／月，清洁服务规范为每天清扫一次楼梯，如果清洁工每半周才清洁一次，物业管理委员会可以与物业管理公司交涉，将部分清洁费用减去，少干活，当然少拿钱，因此业主也不会有交钱也没有享受到服务的感觉了。

　　物业管理收费高低可以调整，其服务与收费的标准可由业主自行决定。方式是当业主入住达到50％以后，可成立小区物业管理委员会，小区物业管理委员会代表产权人和使用人行使自己的权力，对小区事务进行管理。可以选聘物业管理公司，也可以根据小区绝大多数业主的要求调整物业管理收费。业主委员会与物业管理公司签订物业管理合同（规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同）时，应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力，并要求物业管理公司出示有关收费文件。

　　同时，秦兵建议小区物业管理要引入竞争机制、要推广和完善物业企业聘用和招投标的办法，形成一种竞争机制，一竞争费用就下降。建立明示制度，售房之前应该向业主明细物业管理的服务内容和收费标准。

　　还有一种办法就是业主如发现物业收费有问题，可以向物价局房地产收费处进行投诉。物业管理费该收多少钱

　　物业管理费到底包括哪些费用呢？记者从北京市房地局有关部门了解到，目前北京市普通居住小区的物业管理收费都执行的是【京价（房）京1997第196号文件】，此文件对物业管理服务收费标准做出了明确规定。其中产权人需交的物业管理费主要包括：绿化费（0.55元／年），化粪池清掏费（0.30元／年）、管理费（一般住宅：2.43元／年；乙类住宅：2.82元／年；甲类住宅：3.5元／年）、小修费（一般住宅：2.36元／年；乙类住宅：3.54元／年；甲类住宅：4.72元／年）、中修费（一般住宅：42元／年；乙：7.06元／年、甲：8.1元／年）、小区共用设施维修费（1元／年）、电梯费和高压水泵费及共用电视天线费。

　　住户需交纳费用有：装修房屋、垃圾外运费（20元／自然间）、保洁费（执行小区所在区县的物价局、财政局收费标准）、保安费（3—5元／户·月）、各项费用统收服务费（1元／户·月）、车辆存车费、机动车存车费（150—210元／辆·月）。如按此标准收费，二居室（大约70平方米）的住户每月需交纳物业管理费70元左右。（一般指购买的商品房）。

　　物业管理公共性服务项目有8个方面。（1）清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁；（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时的巡逻值班；（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；（8）根据需要增设的其他服务项目。

　　上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备的维护保养费），直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费；合理利润。

小区的活没干完，管理费用照收。

绿地不绿，绿化费哪去了。　　稿件来源：生活时报

　　