不动产资本运作时代已经来临(焦点透视)

不动产资本运作时代已经来临(焦点透视)

http://www.sina.com.cn 2003年09月27日06:41 人民网-人民日报海外版

本报记者韩亚玲　　今年6月央行121文件的发布使房地产商受到房贷紧缩的困扰，急需寻找新的融资渠道。8月国务院18号文件将房地产发展定为国民经济的支柱产业，更强调了房地产的规范发展。如何使这一庞大的市场可持续、健康、规范地发展已成为地产、金融等社会各界关注的焦点。　　精瑞基金正式启动　　由全国工商联住宅产业商会发起的国内第一支住宅产业基金———“精瑞基金”9月20日在人民大会堂向社会正式发布。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生与“中国住宅产业精瑞基金”（香港注册）签署了委托经营管理协议书。聂梅生以“北京精瑞联合住宅产业投资公司”代表的身份受托全权负责精瑞基金在大陆的资本运作。会上，聂梅生还代表北京精瑞联合住宅产业投资公司与北京国投、重庆国投、华远地产、华新国际、民生银行、东亚银行等单位签署了系列战略合作协议，至此，孕育已久的精瑞基金构架搭建初步完成，中国第一支住宅产业投资基金初步以2亿美元的规模正式启动。　　资本运作需要公正的第三方　　资本运作是一项极复杂又专业的业务。仅靠企业自身力量是远远不够的，必须借助高度专业化的中介服务，满足市场供需双方的要求。在发达的国际资本市场，作为中介服务的“过桥基金”一方面对资金需求者提供开辟募资渠道扩大资金来源，降低发行费用减少募集成本，加强企业信用保障还款稳定，协助企业理财参与公司经营的服务；另一方面对资金供给者，提供增强投资信心保障投资权益，辅导投资方向降低投资风险，提供投资咨询促进资产增值，拓展投资领域等全面服务。　　全国一盘大工地的中国房地产市场需要大量资金，而长期以来，像走独木桥一样，基本靠单一的银行信贷，既增加了银行风险，积累大量呆账，又限制了行业发展。对于企业，大部分又不具备对外融资能力。20多年来，有多少赴国外考察以及大量的各种形式的招商引资都是乘兴而发，无功而收。据央视调查，有57％的企业认为自身的融资不能满足公司发展的需求，100％的企业都表示，除银行贷款外，会选择其它类型的融资方式。信托、债券、基金等金融产品中，基金最受青睐，有80％的企业更倾向通过基金来融资。　　而在海外，大量的机构投资者对蓬勃发展的中国不动产市场有着急于参与的强烈意识，仅以美国为例，从东部的纽约、华盛顿到西部的犹他州与圣地亚哥，记者忘不掉那一双双发亮的眼睛。在采访摩根士丹利全球不动产的首席执行官，在采访圣地亚哥郡长时，每每说起中国13亿人口的不动产，他们的眼睛就格外亮，原订的会谈时间总是一再延长。　　仅据摩根士丹利的研究报告显示，未来3年内，将有20亿美元的海外资金投向中国不动产市场。资金来源前景光明。　　中国市场急需大量精瑞基金这样的公正第三方为供需双方提供专业的中介服务，以解决国内企业产业链与国际资本链的和谐对接。　　不动产资本运作时代来临　　央行121文件已经证实，中国不动产仅靠单一银行信贷风险集中的融资格局将被打破，房地产业和金融业正在耦合成为一个专门的领域，21世纪的中国需要构建房地产金融的架构体系。中国要有IPO（上市直接融资），要有房地产信托，要有REITS（不动产资产证券化），要有债券，要有基金。　　房地产信托已成为信托产业的主流品种。截至2003年4月21日发放的57只信托产品中，募集资金投向地产业的就有19只，募集资金总额27亿多元。　　由本报《中国资本市场》周刊最早报道引进美国REITS的W&H公司近期也将向市场隆重推出科技园REITS、酒店REITS、教育REITS、医院REITS的资本运作。　　金融与房地产唇齿相依，房地产融资的多元化、专业化大趋势大格局正在形成。依照已推出的《信托法》北京国投推出了“三环新城”项目，重庆国投运作了“景龙国际公寓股权信托”项目，中煤信托推出了“北京车公庄危改小区”项目。这些项目都受到了投资者的追捧，很快筹集了开发商所需的资金。　　“基金法”的出台虽然还未可预期，但房地产基金各路诸侯却已在以各种形式跃跃欲试。首创集团正与ING合作构建8亿美元的超级计划；万通集团正与美国基金接洽，筹建10亿美元的“国际大盘股”；海通证券和比利时相关机构设立的“中比基金”已获准筹建；国家开发银行与瑞士合作的中瑞产业基金也在以试点低调运作中；摩根房地产基金、新加坡嘉茂基金、雷曼兄弟基金、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等等，这些国际著名的投资基金正不露声色地大举进入上海的金融房地产市场。　　近期涌动的基金热、信托热、REITS热，将共同拉开不动产资本运作的序幕。不动产资本运作时代已经来临。