据业内人士估计，北京高档商品房占整个市场5％－10％的份额，是消费者所能够承受的。但是，据有关方面对近几年北京房地产有正式交易记录的统计进行抽样调查后发现，北京售价8000元／平方米以上的高档商品房数量，占了全市交易总量的一半以上。而且，还有更多外地的开发商和开发项目正源源不断涌入北京房地产市场。

　　事实上，北京楼市的高端市场已经呈现一种高处不胜寒的态势。这一现象无疑给外来的地产大鳄们带出一个明确的市场讯号：京城地产高端市场的购买力有待观察。

　　高端市场销售困难重重

　　记者在被业界炒得沸沸扬扬的海淀万柳地区进行调查时发现，前期曾有过骄人业绩的碧水云天和锋尚如今都已显现出后市的疲软状态。

　　王晖先生在一家专业从事高档楼盘策划推广的公司担任市场总监，最近，他常常前往日本、韩国、澳洲等地为代理的高档楼盘进行直销巡展。“我代理的是（北京）温榆河地区的高档别墅，如今别墅市场可不像前两年那样乐观了。”王晖说，“我做过一个市场调查，现在200万左右的别墅销售会稍微好一点，300万至500万的别墅有的平均一个月才能销售一套，800万以上的别墅大多要三个月才能销售一套。”这种销售前景使得开发商不得不改变以前的营销方式，在利用代理行进行销售的同时，启用专业活动策划公司在外地甚至外国进行巡展。

　　“别墅难卖钱难赚”的现状只是北京高价房的冰山一角，就在8月中旬的一次业界论坛上，北京百人行总经理童渊就坦言，现在北京房地产市场最头疼的问题就是销售，尤其是高档盘。

　　记者从香山一个即将开盘的项目那里了解到，在整个销售过程中，推广费的预算达到了销售额2．5％，仅硬性广告的投放量就达到了3000万元，占到整个销售额的1．7％。“现在只要开发商能想到的推广方式都用了，销售还是困难重重。”开发商一方面要利用代理行打开销售瓶颈，另一方面也将压力转嫁给代理行。单价过万元的棕榈泉国际公寓开盘仅仅一年，其代理行已经换了好几家。

　　“其实做地产最怕的就是销售周期过于拖沓冗长，一旦卖不出去，新盘很快就会将旧盘的优势掩盖，所谓长江后浪推前浪，旧盘销售自然变得越来越困难。”王晖说，现存空置的一些高价楼盘由于不能满足购房者日益增长的消费需求，不能得到迅速消化，而最终不得不降价。他举例说，紫竹花园的售价此前是11000元／平方米，现在跌至8000元／平方米左右，这是开发商最不愿意看到的结果。而东部朝阳某高档项目2年内的降价幅度也接近20％。

　　高档盘开发持续高温

　　然而，目前仍然有大量的高档房地产项目涌入北京市场。据对别墅市场的一项不完全统计，仅在六月下旬及七月份，即有万万树、新内阁、长岛澜桥、和安花园、优山美地、纳帕溪谷、威尼斯花园、原生墅、红螺湖等十几个别墅项目面市，超过了前三年别墅项目的开盘总量，而下半年仍将不断有别墅项目上市，在温榆河沿线就蛰伏着若干别墅项目。据了解，天津顺池已把进军北京的第一个项目定位为别墅；天津合生、鲁能集团也准备在京推出别墅。

　　在对亚北地区、潮白河、温榆河、香山四大高价住宅的热点地区作了长时间的调查后发现，如今的高价房除了别墅外，低密度板楼、叠拼花园式洋房和TOWNHOUSE等几个品种也渐受市场关注，他们的总价在80万至200万之间不等，拉差较大，买家群逐渐被分薄。如香山地区除已经售完的香山艺墅和在售的半山枫林、西山美墅馆等项目以外，占地达到420亩的香山别墅、“檀香山”等高档项目不久就将横空出世。在高价房的主要产区东部更是大手笔迭出，如首创集团注资百亿元在朝阳公园以东打造“阳光上东”；在内地蛰伏七年的美国著名地产商汉斯在同一地区巨资拿地，开发同为高端项目的“公园大道”。

　　房山区和平谷区也都开始辟出专区规划建设高档住宅，东部河北与北京的交界地带也冒出了一批高档项目。

　　根据戴德梁行的统计数据表明：2002年北京的高档住宅中公寓和别墅的空置率分别已经达到了26．2％和15．2％。瑞士信贷第一波士顿亚洲区的一位负责人也强调，北京住宅高端市场出现了“超前于现实”的迹象。

　　中国外国专家局建筑规划专家饶及人预测说，北京市场上现有别墅项目至少有一半面临销售困难。伟业房地产投资顾问有限公司的一位负责人说，部分手上有土地的开发商认为国家停止审批别墅用地有机可乘，纷纷涌入别墅市场。发展商对市场错误的估计终将把自己推进巨大的风险漩涡中。

　　北京房价明降暗升

　　今年7月公布的国房景气指数显示，北京的平均房价虽然已有轻微下降趋势，但仍然是全国售价最高的地区，商品房均价为4693元／平方米，上海和广州分居第二和第三。据统计，今年上半年北京住宅的均价下降了1．9％。来源：人民网