土地有限用法无穷（观察）

土地有限用法无穷（观察）

http://www.sina.com.cn 2003年09月27日08:57 人民网-华东新闻

本报记者　杨晴初　　最近几年，像昆山这样出名的县级市，在全国寥寥可数。　　昆山的大名，是靠开发区成就的。换言之，是因为昆山把数十平方公里的农村变成了城市、开发区和乡镇工业小区。土地还是这些土地，只是对土地的用法变了，才有今日辉煌。　　20年前的昆山，人均GDP、人均财政收入、人均收入都在苏州地区倒数第一，而今天，变成了顺数第一。土地，是拉动昆山经济发展的重要载体，为昆山发展提供了强有力的支撑。　　数千家工厂、上万家商店从原先的农村拔地而起，有人担心：像这样下去，昆山的土地岂不是要用完么？吃饭问题怎么办？农民如何安置？　　其实，昆山人早就看到了土地的紧俏，而且想出了应对之策。　　集约用地办法多多　　昆山市委书记曹新平有句话：“关心土地就是关心社稷民生。必须考虑土地的综合效益，必须强调土地集约化利用。” 　　曹新平认为，惜土如金，守土有责，是可持续发展的必然要求。作为市委、市政府，至少半年或一年就应该对全市的土地使用效益和集约化程度作一次系统分析，包括多大的土地面积应该吸引多少投资额、产生多少GDP、有多少税收、消化多少劳动力等。　　2002年，昆山市GDP达314．34亿元、财政收入41．52亿元、合同利用外资30．65亿美元，按每平方公里土地产出率计算，分别居于全国城市的第四、三、二位。每平方公里土地产生的GDP为3388．49万元，是江苏省平均水平的3．27倍。他们对土地的“抠门程度”让人惊奇，新办法层出不穷。　　为了提高土地集约化利用水平，昆山实行了六大方针：　　首先，重新整合工商业用地。在开发区、工业小区中，寻找土地利用率不高的地块，重新制定单位面积土地投入、产出标准，促使企业少用地，多产出。在目前各类开发区、工业小区占用的土地中，有110就是在老企业原址建成的新企业。　　第二，调整全市产业结构。把产业比重顺序从目前的二、三、一逐渐调整为三、二、一。减少工业比重，增加服务业，从而大大减少对新增用地的需求。　　第三，逐渐淘汰劳动密集型、用地要求过高的产业，着重发展占地少、高科技的产业。把投资较少的企业介绍到周边乡镇工业小区，并动员开发区内原有的小企业迁出。　　第四，鼓励企业建造三层以上的厂房，向空间发展，减少用地。年底之前，具体鼓动政策就将出台。　　第五，打破原来乡镇行政区划限制，将原先一部分小而分散的乡镇工业小区归并整合，形成数镇一个工业小区、数镇一条产业带的发展新格局，大大减少了基础配套设施的用地。　　第六，在征用农民宅基地时，停止原先“移地置换宅基地自建住宅”的安置方式，改而对被征地农民实行货币化补偿安置，引导农民持币进城镇住进高层公寓，在城市也鼓励建高层住宅。仅此全市就能节约三四万亩土地。　　昆山还规定：不符合土地利用总体规划和城镇规划的，不符合集约用地要求的，工业项目不进园区的，坚决不批地。　　有位专家说，昆山人似乎有一种从已有土地中找出新土地的独特本领。只有像昆山这样从土地上获得巨大收益的地方，才会对土地如此珍惜。　　投资太少莫进昆山　　与一般沿海地区相比，昆山土地利用率相当高，土地储备也不算少，然而，昆山人的土地危机感却极为强烈。他们看重的，是要让有限的土地永续利用。也就是说，不论城市化程度多高，都有土地可用！　　上世纪90年代中期，出于节约用地的考虑，昆山市就提出，对投资太少的企业加以限制。到2002年，该市提出了“5432”集约用地新机制，并推行“地块招商制度”。　　所谓“5432”，是明确规定平均每亩土地必须达到一定投资额。其中，进入国家级出口加工区的企业不得低于50万美元；国家级经济技术开发区企业不得低于40万美元；省级开发区企业不得低于30万美元；工业配套区企业不得低于20万美元。各区内原有企业如增加投资，只有先补足规定的单位面积投资额，才给新的土地。　　“地块招商制度”，是指以极其节省土地的方式，先进行基础设施建设，建好容积率较大的标准厂房、商务楼和配套设施，再招商。让客商一开始就多投资、少用地。　　有人担心，昆山对土地越来越“抠门”，会吓跑投资商。但是，由于一流的亲商服务、高额的投资回报率，投资者仍然纷至沓来，老企业也愿意增资。在国家级开发区的通力电梯公司，两次各增资2900万美元，却没增加一寸土地；在出口加工区的广志电子公司，每亩平均投资额高达75万美元；以“地块招商”方式运作的南亚工业园，7家大公司平均每亩土地产出超过了300万美元。今年7月，昆山星玛车料有限公司原打算投资1250万美元在陆家镇购买工业用地75亩，每亩投资只有16．6万美元，因为没达到乡镇工业小区每亩20万美元的投资标准，只得将用地核减为62．49亩。　　昆山市国土资源局局长束芬荣坦率地说，尽管有的客商抱怨昆山对土地投入量、产出率要求过高，但他们坚持这种思路。将来土地资源还会更紧张，每亩土地的投资准入额可能还会提得更高。土地有限，用法无穷。他们表示，有充足的信心，在绝对保证吃饭所需耕地的同时，保证任何时候都可提供新的工商业建设用地，不会出现无地可供的情况。　　征地不忘反哺农民　　今年8月底，为贯彻国务院关于清理整顿各类开发区、加强建设用地管理的通知，由国土资源部等单位组织的联合督查组来到昆山。除了对这里的土地管理颇为赞赏，督查组还特别欣赏昆山在开发土地的同时，始终不忘保护农民利益，建立起一整套征地补偿机制，反哺农民。　　昆山对被征地农民的补偿，有7项机制：　　一是“369年薪制”，就是征用、使用集体土地，每亩责任田每年补偿300元，每亩自留地、口粮田每年补偿600元、900元。根据物价上涨指数，3年左右上调一次。相当于每年给农民发“年薪”。2002年，全市共兑付“年薪”9557万元。　　二是“239保险制”，即在出让土地时，从土地出让金和土地权属管理费中提取一定比例的资金，用于农民的养老保险。其中，工业用地的土地出让金提取20％，房地产开发等经营性用地的土地出让金提取30％，土地权属管理费提取90％。60岁以上的男性农民、55岁以上的女性农民，每人每月可领取100元基本养老金，70岁以上每人每月可领130元。被征地农民在此基础上每人每月再增加40元。　　三是征用集体经济组织的土地，耕地每年每亩补偿不少于200元，非耕地不少于100元。　　四是在企业招工时，同等条件下优先安置被征地的农村剩余劳动力。　　五是从建设用地指标中拿出一部分，由农村集体经济组织进行二三产业开发，如建造车间、打工楼或标准厂房等，建成后出租，出租所得租金按股份给农民分红。　　六是农民宅基地动迁时进行货币化补偿。　　七是无论农村被征用的土地用于工业、房地产，还是道路、绿化建设等等，都采用同样的补偿办法、同样的补偿标准，保证农民不因被征土地用途不同而受损失。　　“土地是促进工业化、城市化发展的载体，当工业化、城市化发展到一定程度后，反哺农民就成为政府的应尽责任。对土地被征用的农民，我们要逐步让他们实现个个有技能、人人有工作、家家有物业。”昆山市委书记曹新平肯定地说。