二手房，谁为你疯狂？

二手房，谁为你疯狂？

http://www.sina.com.cn 2003年10月08日17:49 青岛新闻网-青岛日报

一段时间以来，商品房价格的飙升引发了一系列的讨论，随之而来的二手房价格的高涨也让人们感到心惊。可以说，从社会到媒体，大家无不对青岛当前房屋出乎意料的价格发出疑问：房地产市场到底怎么了？然而，对于如此高的价格，无论是销售手段也好，炒作也好，种种行为导致，但摆在人们面前的结果是如此高的价格，大家依然趋之若鹜。对于这种现象，除去一般市民所谓的“买涨不买跌”的心理外，是否还存在一些其他的因素？　　对于持续高涨的房屋价格，有人用雨后的庄稼疯长来形容，但是疯长的背后是什么？这个市场到底会发展成什么样？为什么会一个劲的疯长呢？听取一下二手房中介公司人员的看法也许对我们了解市场有些许帮助。　　二手房市场之我见　　今年以来，青岛的二手房市场交易量呈现出稳定增长的态势，二手房房价整体略有上涨，据有关调查数据显示：2003年上半年存量房成交10039套，成交面积68.31万平方米，成交金额15.96亿元，成交面积比去年同期增长51.8％，从销售对象方面显示：本市人购房占81.68％，外地人购房占17.8％，境外人士购房占0.52％。从统计数据可以看出，虽然上半年遭受了“非典”的影响，但岛城二手房市场依然火爆。　　进入下半年以来，二手房市场逐渐呈现如下几个新的变化：　　一、二手房供应量增大，原来市场供不应求的现状开始改变，市场供求关系趋向平衡。过去几年，“二手房”卖家心态普遍较高，“惜售”现象弥漫，但进入下半年以来，上述现象有所缓解，预计随着市场的逐渐成熟，买卖双方心态趋于理性，二手房价会进入一个合理的回归期。　　二、“炒房”现象愈演愈烈，房价高涨与炒房有关。近几年来，青岛的房价节节攀升，前几年的购房者大都尝到了甜头，更有部分人士专业以“炒房”为生，产生了一大批“炒房族”。“炒房”本是市场发展的产物，而且没有炒家参与的市场不会是一个繁荣的市场，但过渡的炒卖行为也会给开发商及购房者带来一种错误信息，以为是市场供不应求，所以，我建议青岛应建立房地产预警体系，以引导开发商、购买者更理性的分析市场。　　三、租赁市场呈现交易高潮，租赁价格略有上涨。按往年的规律来看，每年三、四月份是租赁旺季，春节所在月份是淡季，其他月份交易情况稳定。而今年下半年七、八月份呈现出一个租赁高潮，成交量甚至超过了三、四月份，而且租赁价格略有上涨。主要原因：1、受“非典”的影响，大批租赁需求滞后；2、连续几年租金下降，引起投资收益率降低，租金上扬符合市场发展规律。　　四、黄岛区二手房市场呈现火爆场面。据广宇房产统计数据显示，今年7、8月份黄岛区二手房成交量是去年同期的一倍多。　　随着城市化进程的发展，二手房交易量也将越来越大，香港就是这方面的例子。毕竟，一个城市的土地是有限的，而房产的周期却是很长的，这些都决定随着城市的逐步发展，二手房逐渐在住房交易中占据越来越重要的地位。广宇房产段涛　　二手房价格，涨幅几何？　　一提到二手房，特别是提到二手房的价格，大多数人都会“嘘！”的一声发出不可思义的声音，这几年二手价格的猛升恐怕连专家也未曾预测到。其实市场就是这个样子的，它不为人的意志为转移，它是一个复杂的，以综合因素为前列的东西，它的出现，正在改写着整个青岛市房地产市场，而且不得不接受一个事实：接下来二手房的成交总额将会是商品房的两倍，甚至还多。　　近来，很多人都在问同一个问题：二手房价格的趋势如何？会涨？会跌？　　不可否认，支撑青岛二手房交易的持续增长的动力，除了居民改善居住条件的需求十分巨大之外，很大程度上得益于政策环境的不断优化，如：取消福利分房、已购公房上市的放开、交易税费的不断下调等等。　　让我们来举例作一下分析：市南区整个市南区没有低于3000元／平方米的房子，由于市南区可供开发的土地越来越少，而需求者和投资者又纷纷看好这片区域，使得整个市南区的二手房供不应求，并致使部分地段的二手房价格超过商品房，从整个趋势来看整体房价仍在上升，但上升幅度并不大。市北区通过数据可以看出一些新开发的小区，价格已经翻了三倍之多，这恐怕是连房地产界的专业人氏都预料不及的，成交价表明原来的老市区，例胶州路等地带正在失宠，价格上升浮度相对不大，青岛人正在将居住环境与购物环境真正作以区分，这也是生活水平迅速提高的一个有利表现。四方区观察四方区近几个月，不难看出：在一些新开发小区的带领下，四方区的房价上升程度正在从小步攀行逐步改成大步急走，原来都说市南区是贵族区，市北区紧跟其后，四方区才是咱老百姓的家，可以这么说，如果你的资金不是太理想，如果想成为岛城有房一族一直是你不变的梦想，赶快行动到四方区，现在来购房，还不至于被落伍。这个区域的房子价格区分比较明显，老区域的房子还没被人们看好，所以上升趋势不大，但一些新开发的小区价格上升的还是蛮快的。　　市场得以规划，房价正在趋于稳定，如果再有人问你上面这个问题，相信你会有了一?龃鸢福杭鄹窕嵴牵欢ú换嵩俅蟛郊弊摺Ｒ┓坎梁? 　　谁在“支持” 　　房价上涨？　　近几个月，房价上涨速度之快，超乎许多人的意料之外。尽管房价如此之高，但买房者依然热情不减，为什么呢？　　一、投资买房的人越来越多。现实中，买房作为投资的人主要有二类：一是炒房一族，通过炒房他们已尝到甜头，无论是一手房还是二手房都能见到他们的身影，这个群体已越来越膨胀。据观察，一些人仅有十几万元资金，也在二手房市场进出频频。二是相当一部分人想投资买第二处房，甚至第三处房，以租养房和用租金“贴补”生活是他们的购房动机。　　二、“挺”不住的人不断增多。这部分人也主要是两类：一是这几年的拆迁户，他们认为房价不能只涨不跌，等价位合格再买；二是几年来一直有改善居住条件的愿望和打算，面对一再上涨的房价感到不平衡，等等看的心态占主导地位。而随着房价的攀升，尽管手中的买房资金已大大“缩水”，但几年来又有了新的积累，再加上有信贷支持，再不买就更买不上了的心态变化使他们决定“亡羊补牢”。　　三、外来人员不断增加对房屋的需求猛增。据不完全统计，非本地人购房者不低于全部购房者的30％。他们有的是工作调动，也有“老知青”返乡的，更多的是看好青岛的气候和发展前景而举家迁居的。他们既有到东部买高档房的，也有在四方、李沧甚至城阳、即墨买中低档房的。既然打算来青定居了，房价再高也得买！　　四、购房群体中年青人的比重越来越大。由于看好这片热土，来青定居的大学生越来越多，而买一处十几万的房子首付款也仅用几万元即可，家长支持一下或想办法筹措一下再寻求贷款，就可搞掂一处不错的二手房。大家普通认识到租房不仅耗费钱财，而且要受居无定所的漂泊之苦。另外，岛城已到婚嫁年龄的青年一代普遍采用买房而不是租房，这也是现实中没有居所很难成婚的缘故吧！　　以上四种购买人，是维持房价居高不下的主要源头，他们之所以仍在追“高”，是心态的变化和社会发展规律的结果。当然供不应求是房价居高不下的症结所在。现实当中，也有不少人面对奇高的房价，下决心不买房了，甚至许多人说要等到2008年之后。笔者预测，若房价继续上涨过快，即使是上面所列举的四种类型的人，也很难再追“高”了，那时也就见“顶”不远了。目前，似乎已经接近买卖双方的价格相持阶段。　　笔者认为：当前的房价上涨之快确是出人预料之外，也确实“离谱”。但是要让涨上去的房价大幅度的回落，也是不太可能的。毕竟，促使房价涨跌的动因主要是供求关系，而近几年中低档房的建设速度还难以跟上社会发展的需要。即使有关方面想加大供应量，因受建设周期的影响，至少也要两年才能见效果。　　笔者还认为：房价继续猛涨的可能性很小，而房价下跌的条件也不具备，看涨看跌的预期心理均不可过高。因此，无论是买方还是卖方都应按着自己的实际需要，按着个人对事物前景的预测，见仁见智地去把握现实，不坐失良机才是上策。雷青房产刘洪光