“央产”二手房开闸上市北京市场数量可能增长一倍(图)

http://www.sina.com.cn 2003年10月09日01:54 北京娱乐信报

　　业界认为，中央在京单位职工的已购公房（俗称“央产房”）取得上市交易的通行证后，最终对二手房价格及市场格局产生直接影响。

　　单套价格30万居多

　　“央产房”交易大厅并没有举办什么隆重的开张仪式，昨天早上8点左右悄然开张。记者在9点赶到的时候，交易大厅已经进了不少人。

　　“链家·宝业”总经理左晖对记者说：“在早上8点半左右就有客户前来咨询。”记者在现场看到，除了北京获准经营“央产房”的“链家·宝业”“我爱我家”“信一天”京城的三大房产中介外，“在京中央和国家机关住房交易办公室”、“国务院机关事务管理局中央国家机关住房资产管理中心”“北京住房公积金管理中心中央国家机关分中心”也驻扎在这里。

开业首日，登记和咨询的客户络绎不绝。信报记者刘志坚／摄　　左晖告诉记者，仅昨天一天，链家·宝业“央产房”交易服务专区就现场接待客户150余人。欲出售的房源登记数量为30余套。左晖表示，这样的效果还是比较满意的，“央产房”的平均房价也和北京市属房房价差不多，每套总价也是在30万元左右。同时，他还表示，自9月份“央产房”上市消息刊登后，“链家·宝业”接待“央产房”源登记300套，其中达成成交意向的有23套。记者了解到，“我爱我家”、“信一天”的情况也大致差不多。

　　据介绍，“央产房”交易大厅每天上午9点到下午5点半都可以办理各种业务，只有核对档案时间在每天下午4点结束。房产中介办理业务将会持续到下午5点半，并且周六、日都有人值班。

　　“央产房”冲低房价？

　　关于“央产房”大量上市对房价的影响，“我爱我家”总经理刘田显得比较乐观：“央产房”上市后，随着二手房房源的增加，二手房价格会逐步下降。并且，二级市场房屋价格的下降也会相应打压一级市场新房的价格，促使一手房价格进一步下降。

　　但“链家·宝业”总经理左晖则认为，因为北京的房价较高，实现梯级消费的成本很高，短期内“卖旧买新”的消费行为不会成为市场主流。

　　北京市国土房管局的一位负责人表示，北京市200万套公房中，“央产房”约60万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。这么大的供应量进入市场，对北京市的二手房市场的促进作用是相当明显的。“央产房”虽然占整个北京二手房总量只有不到1／3，但有可能进入到流通市场的“央产房”将超过总量的60％，北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解，市场规模将快速放大。

　　与左晖观点相似，这位负责人认为，“央产房”上市后二手房交易价格将不会有很大变化。因为“央产房”放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面。

　　“央产房”品质较高

　　左晖还强调“央产房”上市虽然还面临政策落实、房产证发放、超标处理、物业等一系列问题，但市场的大门已经打开，北京的二手房市场将逐步走上快速发展的轨道。

　　此外，他还表示，“央产房”相比于市属产权房有三大特点：一是品质优势，“央产房”多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好；二是空置率高，因为特殊的历史原因，“央产房”的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言的教育水平比较高，对生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。房产证仍是难题

　　交易大厅的有关负责人告诉记者，“央产房”保持低调上市，是由于具体实施细则还没有出台，仍有3个瓶颈制约着上市的进程：一是职工住房档案问题，如果业主在交易大厅的咨询服务台查不到住房档案，其所属房产不能立即上市；二是超标问题，如何界定超标面积等都制约着上市进度；三是房产证，一些公房虽然买下了，但是并没有发放房产证，而交易的首要条件是确认产权归属，如果“央产房”的业主因为种种原因没有房产证，房子同样不能立即上市。

　　房产中介各显神通

　　京城房产中介也各出奇招来迎接这千载难逢的机会。“链家·宝业”总经理左晖对记者说，为此“链家·宝业”为“央产房”提供了几个专项服务。首先开设了专线咨询电话，为“央产房”上市解答问题。其次，专项编印50万册《央产上市交易指南》，提供给来咨询或办理业务的客户，并聘请专业人士为“央产房”上市价格作指导、评估，24小时内负责上门为房屋出具评估报告。此外，“链家·宝业”为“央产房”上市提供了方便、快捷的金融服务。独家推出资金托管。建设银行与“链家·宝业”联合推出了“二手房交易资金托管业务”。

　　“我爱我家”开设“央产上市专线”，接待“央产房”买卖客户委托，并提供咨询服务，还增设了网上二手房价格自动评估系统。

　　信报记者邹玉瑞

　　“央产”上市九步走

　　一套“央产房”要顺利地完成整个交易过程，需要大约九个步骤（以买方办理银行按揭贷款为例）：第一步：填表

　　“央产房”业主可以自己去“交易办公室”（具体地址及联系方式在下篇的“央产房”问答中有详解），也可在定点经纪公司领取《中央在京单位已购公有住房上市出售登记表》。

　　在工作人员指导下填写。同时“央产房”业主需提供房屋产权单位出具的超标处理结果。报“交易办公室”核准。

　　业主还需准备好如下资料：房屋所有权证书房屋共有人同意出售的书面意见、结婚证；身份证、户口簿或者其他有效身份证明；与原产权单位签订的公有住房买卖合同（出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据）；物业费、供暖费结清证明（出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案，否则无法在“交易办公室”进行核准工作）。

　　第二步：委托、交易

　　“央产房”业主可自行寻找客户，或者委托定点经纪公司负责寻求客户。

　　“央产房”业主与定点经纪公司签订《委托代理销售协议》，由经纪公司撮合买卖双方并达成成交意向。

　　第三步：签合同

　　“央产房”业主如果自行寻找买房客户，建议您一定要与买方签订《北京市房屋买卖合同》。

　　委托定点经纪公司，则经纪公司为买卖双方约定时间签订《北京市房屋买卖合同》。

　　如买方不需办理银行按揭贷款，则直接转到第五步；如买方需做银行按揭贷款，需提供如下资料：

　　身份证、户口簿、人名章、收入证明、所在工作单位的营业执照（副本）复印件加盖红章、一寸照片两张、学历证明、结婚证（或未婚证明）。

　　第四步：买方办理银行按揭手续

　　房产评估买方自行或者定点经纪公司将该套房屋的资料提供给评估事务所，由其进行评估，并缴纳评估费（买方缴纳），评估费＝评估价×3‰。

　　约见律师买方需填写相关资料，由律师初审其贷款资格，同时缴纳保险费、律师费。保险费按规定缴纳，律师费为贷款额×2‰。

　　报批银行审贷。

　　第五步：物业交割

　　买卖双方自行或者由定点经纪公司经纪人陪同，进行水、电、煤气等物业交验，同时签订《物业交割单》。第六步：办理权证过户

　　北京市城八区权证过户手续各不相同，业主自行办理会很麻烦，代理机构制作了《北京市城八区权证过户手续表（房改房）》供您参考，但具体流程还需依据各区房管局相关规定。

　　在此建议业主找定点经纪公司代为办理权证过户手续。

　　第七步：买方与该套房屋的物业公司签订新的《物业供暖合同》

　　“央产房”业主应督促买方与物业公司签订《物业供暖合同》，免去日后产生不必要的麻烦。

　　第八步：完税、取证

　　买卖双方自行或者由经纪公司代缴税费、领取新的房产证。

　　第九步：银行放贷，房主领款

　　银行审查完税票，批放贷款。房主到银行或者定点经纪公司领取房款。

　　据链家·宝业资料

　　