张锐

　　自亚洲金融危机以来，美国的整体经济走势极不平稳，股市与汇市都出现大幅下跌。随着经济指数而上下波动的房地产，却一反常规，大有成为美国经济引导者的态势。特别是去年和今年，房产价格一路飙升，为美国GDP做出了极大的贡献。走近美国住房制度，也许我们会从中发现一些成功的诱因。

　　房产结构简单风险低

　　美国的物业市场结构与亚洲的，尤其是香港，有着明显的区别，例如美国的业主可将供楼款项的利息，在入息税内减除。美国大部分置业者都作定息按揭，而定息年期可长达7年，期内纵使利率回升，也不会增加供款者的负担。

　　美国的保险产品花样百出，除了有第二按揭保险外，还有失业暂缓供款保险等。最近10多年，很多银行都对按揭贷款者免费赠送人寿及伤残意外保险，这对于债主及债务人双方而言，都多了一重保障。

　　美国大部分私人房屋都属于独立屋，置业者在参观完示范单位，决定购买后，承建商才会兴建，兴建期快则3至5个月，慢则6至9个月，在此期间，承建商没有太多存货的风险。现在如北京、上海或香港的单一地产发展商拥有数千个待售单位的情况，极少在美国发生。

　　再者，从事地产发展行业及相关的公司，在美国上市的数目很少，占整个美国上市公司的市值不足2％至3％。自9·11事件发生后，美国人减少了外出旅行的开支，省下的消费，多增加在家居质量的提升上，炒卖房屋的活动不活跃。

　　市场经纪人尽职有为

　　美国市场的交易过程采取的是经纪人制度。买与卖之间不经过经纪人的中介服务而形成的交易是不被法律所认可的，中介的服务费从交易的双方中获取。从其它中介人中获取的信息而形成的交易须自觉向信息源方交纳佣金。因此有品牌与信誉的中介服务会代替客户解决购房中的所有纠纷与法律问题，客户只要认可产品与价格，其它就都是中介服务商的事了，包括免费的咨询、贷款的安排等等。

　　在这种特殊而成熟的市场条件下，中介服务不但解决了大量政府管理中的问题，也解决了市场中的交易行为规范问题。同时现房、集合式房屋解决了设计与建筑过程中的质量与技术问题，并使市场中的交易费用和交易障碍大大降低，促进了交易市场的话跃。

　　政府干预有礼有节

　　美国政府对于并不具备完全竞争市场条件的房地产市场，做了有效的干预，以实现房地产资源的有效分配，其作用有以下几个方面：

　　——区域规划与管理。区域规划与管理主要由地方政府(县，市政府)负责，实施规划与管理的调节工具主要有以下六种：(1)分区制在统一规划下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居民区、商业区、工业区，除特殊情况外，通常不可以混杂。(2)再分类制在分区制的基础上，对土地的使用作出进一步的细分。如在居民区内，把不同的地块划分为独立屋住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。(3)建筑法要求所建的建筑物必须达到基本的安全标准。如规定建筑物的高度，一定区域内建筑物的数量、每一建筑物之间的距离、建筑物使用的建筑材料、建筑技术、建筑标准等。(4)开发规划这主要通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发进程，以保护有限的资源和历史古迹与风貌。(5)提供公共物品主要是通过政府提供道路交通、下水道等公共物品，影响房地产的开发和使用。(6)税收运用财产税工具调节土地的规划和使用。

　　——对低收入家庭提供住房福利。(1)贷款利息补贴政府通过利率补贴的形式，使低收入家庭获得低于市场利率的抵押贷款。(2)租金补贴由政府向低收入家庭提供低租金的公共住房，间接实现租金补贴。(3)住房补贴由政府直接提供给低收入家庭用于住房开支。在以上三种补贴形式中，住房补贴是主要的形式。以上几种举措的透明度比较强，运作程序也比较规范。首先由低收入者向政府房屋署提出申请，然后进行调查，调查核实后，准以排队轮候，一般至少要等二三年。一旦该家庭收入增加后，便会搬出去，否则，将大幅度提高租金，高达三五倍以上，让你觉得比买房还贵。

　　——对消费者和环境提供保护。美国政府对消费者的保护，主要有：对销售人员实行执照许可证；要求贷款者公布全部贷款费用信息；租金控制等。环境保护是政府必须承担的另一项重要职责。在美国，这一职责主要由联邦政府承担，制定全国环境保护政策法。

　　——为市场的有效运作提供信息。房地产市场的地方性和区域性特点，使人们难以获得充分的信息以作为决策。为了克服这一市场失灵，美国政府会提供相关的信息服务，如提供财产所有者的名单，评估财产的价值。政府还会提供家庭收入状况、人口状况、住房状况等信息。

　　物业管理规范有序

　　在美国，物业管理已成为城市建设和管理的一个重要产业。

　　专业化管理是美国物业管理最显著的特点，在那里社会化分工十分明确。比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了。如果开发商自己成立物业管理公司，很难得到人们的认可。

　　物业管理公司一般只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业管理公司接管后将管理内容细化后再发包给清洁、保安、设备维修等专业单位。例如小区绿化由专业绿化公司来承担，保安由专业保安公司负责派人承担，维修交由专业维修公司按维修合同负责。

　　在为业主服务方面，物业管理公司也相当周到。管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣熨衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、聚餐，以营造业主之间的融洽气氛。大多数物业管理公司还在楼宇大厅设置咖啡台，供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点，为那些匆忙的上班族提供方便。

　　专业的物业管理公司须依照楼宇管理的规定，为其接管物业的公共地方及其设施购买保险，以便在意外发生后，全体业主的赔偿问题有所保障，保障公共地方与设施意外损毁，以及对第三者的生命乃至财物安全。购买此类保险后，投保人对第三者在该物业公共地方所发生的意外造成的赔偿责任，便由保险公司承担。比如楼宇外墙脱落击伤行人或砸坏车辆，或私家车被盗等情况。

　　逆抵押贷款受到追捧

　　美国近年来实行了一种新的房地产集资方式--住房逆抵押贷款。传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年青、有固定收入的购房者，抵押贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。逆抵押贷款则不同，其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为逆抵押贷款。

　　逆抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间放贷者按期支付贷款给借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他资产还贷；无限期类则由放贷者定期向住户支付贷款，直到住户死亡或从住房中搬走为止，到时以出售住房收入作为还贷的惟一资金来源。

　　美国的住房逆抵押贷款放贷对象是62岁以上的老年人，鼓励他们消费住房资产。它有三种形式：.联邦住房管理局有保险的住房逆抵押贷款、联邦住房管理局无保险的住房逆抵押贷款、放贷者有保险的住房逆抵押贷款。

　　住房逆抵押贷款制度使一部分有房住户在未搬出或出售住房前获得现金收入，其主要优点是：允许贷款人把住房资产转变为现金以满足其特别需要；鼓励并增强了一二级抵押贷款市场转换住房资产为现金的能力；确定了住房资产转换为现金需求的外界及住房投资资产与抵押贷款的转换，最大限度地满足了年老住户的消费需求。

　　房地产估价民营运作

　　美国无公设的不动产估价制度，而是由有关的不动产估价协会或学会承担不动产估价人员的选拔与估价行业的管理。目前全美主要有五个影响较大的估价协会，它们是，美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会和估价基金会。这些协会和学会都是以提高估价人员的地位为目的，为达到这种目的主要通过以下三种途径：一是发展有能力的估价人员作为会员，并授予各种资格；二是制定伦理章程以规范估价人员的行为；三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术，研究有关估价问题。来源：人民网