买一套属于自己的房子,对大多数靠工资吃饭的城里人而言,不是件容易的事。而那些想买套小户型房子作为“过渡”用房的年轻人,想让自己孩子接受更好教育、想和在贵阳工作的子女住在一起而上省城贵阳来买房的外地人,要在贵阳市区买一套价格、位置、环境都合适的新房子,更是相当困难。据统计,今年上半年,贵阳市两城区商品房中的住宅预售均价2375元/平方米,比去年同期上升8．4%。其中,经济适用房的预售均价也在1588元/平方米左右。

　　新建住宅的房价高,自然让以上买家的注意力投向了旧房,也就是二手房。可是,贵阳房产部门的数据显示,目前该市二手房成交量仅占新商品房交易量的12%左右。和前几年相比,如今贵阳房市的二级市场虽然有所升温,但多种原因的限制仍让不少买家和卖家心愿难了。

　　对“一次置业”的购房者而言,大部分人是想买一套户型小、房价不高的房子作为过渡,等经济上更有实力时再“二次置业”,购买位置、环境等各方面更优化的大户型住宅。这样一来,出价便宜的二手房必然成了这部分人群的锁定目标。但是,二级市场如果不成熟或者流通不畅,比如房价和新商品房差距不大、购买过程相当复杂繁琐等等,就会让这些购房者产生“反正新房旧房的价格相差不多,买新房比旧房更方便放心”的想法,干脆退出二手房市场转而购买新建住宅,但如今的城区新商品房却是奇货可居,房价降不下来,自然让这部分人群对新建住宅同样望而却步。“一次置业”都做不到,何谈“二次置业”?

　　对于有能力“二次置业”的购房者而言,从贵阳市的经济发展水平看,更多的人们会选择“卖旧买新”。这部分人群在出售旧房时会考虑自己是否有收益,这个收益等于“二级市场上的价格—购买时的价格”。他们最关心二级市场是否可以为房屋提供畅通的流通途径和良好的售价支持。如果自己的房改房要进入市场流通得先补交一笔为数不少群的土地收益金,如果卖房时要花大量精力提供旧房的质量、物业管理等相关证明给购房者,如果二手房的中介市场不规范、存在不少欺诈行为……这部分人群当然不愿意轻易出手,旧房难以卖出,又何谈购买新房?这样的状况又导致市场上没有充足的二手房房源流通,加剧了“一次置业”的购房难度。

　　因此,业内人士指出,二级市场是否繁荣,对一级市场存在着直接的影响。在外省,不少城市的房地产交易已经开始想方设法激活二级市场,以利整体房市的良性发展。

　　在北京,据统计50%的业主卖掉旧房是以购买新房为目的,通过二级市场运作,以旧房获得资金再购买新房,将成为连接北京一、二级市场的重要模式。尤其北京一些中介公司推出的“以旧换新”置业升级方案便为购房人提供了多种选择。中介公司与银行联合推出了“押旧买新”购房计划,购房者可以通过抵押旧房获得新房首付款,再通过按揭贷款支付新房的余款,不但轻松拥有了新居,旧房的产权不丧失,还可以用来出租,可谓一举多得。

　　专家指出,二级市场的不断发展,使旧房的业主可将房屋投放到二级市场中来套取现金,购买新居所。与此同时,银行金融支持的不断跟进,转按揭的实施,使得原有房屋处在按揭中的业主,可以出售旧房,购买新屋,从而为一级市场提供更多的购房人群。

　　一个成熟、健全、理性的房地产市场,需要一、二级市场的互相支持、相互促进和共同繁荣。在此基础上形成的房地产市场梯级消费格局,才是符合市场规律和百姓需求的良性模式。

　　作者：肖慧编辑：