张元端

　　我国房市局部过热总体健康

　　国民经济允许房地产增长的范围，主要从资金、土地、物资和消费者购买力等四方面来衡量，目前我国房地产投资增长仍处于经济发展允许的范围之内。1992年，我国国民经济增长速度为14．2％，而同期房地产增长率为117．6％；1993年，两者的增长率分别为13．5％和165％，房地产增长的速度是国民经济发展速度的12．2倍，因此得出部分地区房地产经济过热的结论。而从1997年到2002年的6年中，除个别年份房地产增长的速度稍快之外，其余均显正常，房地产增长的速度平均是国民经济增长的2．1倍。

　　从销售额与投资额的增长率看，近6年内房地产销售额的增长明显高于投资额增长速度，消费拉动投资，情况比较良好。1997年，我国房地产销售一度出现负增长，投资额增长速度则不到10％，而到了1998年，销售额上升到39．7％，同期的投资额则相应拉升到13．4％，2000年销售额为30．1％，投资额为19．1％，2002年两者分别为23．7％和21％。从这个发展情况看，房地产市场销售额高于投资额并逐渐拉平，总体上表现得比较正常，但张元端指出，今后要特别防止出现投资额高于销售额的情况，适度控制房市投资。

　　空置率是观察房地产市场的最直接指标

　　把房屋竣工面积与销售面积作了一个比较，一段时期以来我国房地产每年竣工面积都比销售面积大，而且空置房年年都在增加，这恰恰是我国房地产市场目前面临的最大问题。据有关统计资料显示，今年全国空置房面积已达到9600万平方米左右，这个数据看上去令人吃惊。

　　然而，仅凭空置房的多少还不能得出房地产市场“过热”的结论。从市场运行情况看，调控房地产市场的高风险、抑制有可能出现的价格上涨、配置市场需求等，都需要市场上存有一定比例的空置房，这是一个正常的空置状态。而另外一些非正常的空置却不是由于“过热”造成的，比如，由于开发商对市场缺乏准确判断、盲目跟风逐流等导致结构性空置，由于生产的商品房不适销对路或者价格不当而导致的空置等等。

　　空置房可以以商品房控制的时间为标准来定义，即商品房控制在开发商或者代理商手中1年以内的为待销房，1—3年内的为滞销房，3年以上的则为积压商品房，除此之外，还要看积压的商品房是否适销对路、价格是否适当等等。相对于我国国民经济7．3％—8％的增长水平，房产空置率如果保持在15％左右，即房产增长约为国民经济增长的2倍，我国房地产市场的发展将会协调一些。

　　今后20年房产市场不会长期饱和

　　市场上出现超过一定量限度的空置房，我们既可以理解为房市出现“过热”，也可以看成房产市场供大于求，出现市场饱和。房地产市场的饱和现象无非就是长期饱和、短期饱和、结构饱和、活有饱和四种。

　　由于我国国民经济持续发展、城市化水平不断提高、居民住宅不断得到改善，以及城市建设步伐加快等四大支柱支撑房地产的发展，在今后20年左右的时间内，我国房地产市场不会发生长期饱和，但却要防止短期饱和、结构饱和以及活有饱和等，政府和开发商在调控和生产住宅时，必须调整产品结构，增加有效供给，使产品适销对路。

　　（作者为中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长）