楼市究竟有无泡沫呢？眼下，大家对之非常关心，业内专家也不断阐述着各自的独家观点。据新鲜出炉的《上海房地产市场泡沫评估》报告认为，上海楼市目前没有泡沫。

　　首先，目前的上海房地产市场是以居住为主、本地人为主、中等价位为主，市场基础比较扎实。与20世纪90年代初中期房地产发展高潮（泡沫）相比，目前的房地产投资与消费主体、市场规模和结构、管理观念和方式都已经发生了深刻变化。房地产投资是民营资本为主，消费主体是居民，房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，房地产开发投资的增长完全是由居民住房制度改革引发住房消费热点的形成带动的。也就是说，这次房地产的启动是由真实需求支撑的，与上世纪90年代初中期的经济过热完全不一样。

　　其次，房地产市场的供给和需求基本平衡，供需两旺，需求略大于供给。至2002年9月末，商品房空置面积779万平方米，其中，住宅452万平方米，比上年同期减少30％。

　　第三，商品房价格稳中有升，基本合理。2001年，上海的房价上升了8％左右，2002年上半年上涨了5．8％。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高，环境改善的成本推进型上升；二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年，上海居民的可支配收入增长9．9％，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。

　　第四，存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体方向发展。部分区内存量房产交易量已超过新增商品房交易量，预示着上海的房地产市场逐步成熟。

　　第五，上海经济处在一个持续稳定的发展局面，土地自然会得到升值，而且，上海的土地价格、房屋价格与东京、香港等国际大都市相比非常便宜。

　　忧虑与隐患

　　有人认为上海房产存在泡沫，主要提出下述观点：结构矛盾加剧，目前在建的别墅、豪宅价位在8000元／平方米以上的高档住宅风起云涌，大有扩张之势，中低价住宅却开发不足。中低价住宅的断档缺位，已成为上海房地产发展亟待解决的一个难题。目前，中心城区的静安、黄浦、卢湾、徐汇等区，6500元／平方米以下的预售新房基本断档。即使是房价较低的闸北、普陀、杨浦等区，均价4000元／平方米到5000元／平方米的楼盘也日趋减少。

　　投资性需求不断升温。目前在上海个人购房者中，非自住性投资购房比例已达10％－20％。非自住性购房投资者手头的资金一般不是很多，主要是利用按揭贷款的方式购买3－4套甚至更多的房子，通过出租方式或者等待房价上涨后出售来获得收益，因而存在很大的风险。

　　房地产开发投资增幅过猛。房地产开发投资增长速度不仅较快，而且呈不断加速的状态，远远高于同期社会固定资产投资增长率。

　　泡沫处在安全区

　　综合分析上海房地产市场有无泡沫之前，首先要明确一点，即泡沫并不一定意味着市场已脱离安全区，处在危险的边沿。泡沫存在安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段的划分，只有处在后两个区域的泡沫，才具有面临破灭的可能，从而对经济发展产生严重的负面影响。安全区内的泡沫甚至具有一定的积极作用，关键是要防止不断膨胀，防止泡沫跨入警戒区、迈进危险区。认为上海房地产市场不存在泡沫的论据，只是说明上海房地产市场仍处在安全区内，上海房地产市场近期依然是繁荣稳定的发展局面，短期内不存在泡沫破灭转向衰退的可能。而认为上海房地产市场存在泡沫的论据，则指出了目前上海房地产发展的隐患。

　　综合来看，目前上海房地产市场即使有泡沫，泡沫也仍在安全区内。

　　其实，从一组经济与货币运行的数据对比也很能说明问题：1993－1994年我国通胀出现两位数，银行年利率11％，民间拆借利率为20－30％，人民币汇率相对贬值，商品房需求大部分是境外。而目前经济刚刚有摆脱通缩迹象，利率处历史低谷，人民币有升值压力，房产需求为全民性质。只是两个周期中都一致的是货币发行量较大。可见，目前房价走势整体背景仍是健康安全的结论有其道理。但从货币增量如此之大看，楼市应进行结构性调整也是必须的。