10月1日，本版刊出《今日起房屋拆迁补偿有杆秤》一文后，读者纷纷来电询问《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》的具体内容。本期特刊出江西省建设厅制定的《江西省城市房屋拆迁估价技术规范（试行）》的部分重要内容。

　　货币补偿基准价格是怎样产生的？

　　作为房屋拆迁补偿价格评估重要参考依据的货币补偿基准价格，是指在城市一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分区段，分等定级，调查评估出某一时点各区段、各类型房地产的平均市场价格。

　　房屋拆迁货币补偿基准价格的确定与公布按以下程序进行：市、县人民政府或其授权的部门择优委托承担评估房屋拆迁货币补偿基准价格的房地产价格评估机构，受委托的评估机构拟定房屋拆迁货币补偿基准价格的测算方案，并报委托方审定。技术方案主要包括：基本思路、测算方法、工作程序、样本采集、各种数据的处理方法及承担测算的技术力量等。评估机构根据国家有关房地产估价技术规范及审定后的技术方案进行测算，并按规定要求提交房屋拆迁货币补偿基准价格报告。

　　委托方组织有关部门、估价专家对估价报告进行论证。对估价报告论证时，评估机构应提交估价报告形成的背景材料、说明、各种数据结果的详细计算过程等有关依据材料。

　　根据论证通过的估价报告，拟定房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案，并对房屋拆迁货币补偿基准价格公布方案进行公示。

　　房屋拆迁补偿估价如何确定？

　　房屋拆迁补偿估价不包括房屋拆迁中的搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业补偿的评估。从事房屋拆迁补偿估价的房地产价格评估机构应具备三级以上（含三级）资格。房屋拆迁补偿估价报告应由两名以上（含两名）注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。拆迁人在《房屋拆迁许可证》确定的同一拆迁范围内，只能委托一家房地产评估机构进行评估。评估机构按要求向委托人出具估价报告（含技术报告和分户报告）。评估机构未按照合同约定的时间和要求完成委托估价任务的，或者估价失实的，应当承担相应的责任。

　　拆迁当事人应当如实为评估机构提供估价所必需的资料，并协助评估机构开展现场查勘。如拆迁当事人未如实提供有关资料、未履行义务而造成估价失实或其他后果的，由拆迁当事人承担相应责任。房地产价格评估机构在出具估价报告后，有义务向拆迁当事人解释拆迁估价的依据、选用的估价方法、估价结果产生的过程等有关技术问题。补偿估价应当综合反映被拆迁房屋的区位、用途、容积率、结构、成新、层次、建筑面积以及装修装饰等因素。

　　补偿估价用什么方法？

　　房屋拆迁补偿估价宜选用两种以上的估价方法。有条件选用市场比较法估价的，应当以市场比较法为主要的估价方法；收益性房屋的估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分不宜采用市场比较法、收益法进行估价的情况下，可采用成本法。市场比较法估价采用市场比较法估价的，应当与被拆迁房屋相同或相似区域内收集成交时间一般不超过1年的，最近的房地产市场交易实例。在分析、筛选的基础上确定与估价对象区位、用途、建筑类型、结构和设备等相同或相似的3个以上可比实例，并制作可比实例调查表。可比实例的成交单价一般相差不应超过20％。收益法估价采用收益法估价的，房屋收益应当按照被拆迁房屋同一经营用途、同一区域的社会平均收益水平，即客观正常收益修正确定。成本法估价采用成本法进行估价的，应当采取房地分别估价的方式，评估出房地产市场价格。房屋权属范围内的土地价格应采用市场比较法、成本法或基准地价修正等方法求取。建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定。建筑、安装工程费应运用工料测量法或分部分项法求取。

　　房屋折旧以直线折旧法计算，不适合用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。无法搬迁的房屋建筑设备应单独计算折旧。居住房屋估价应采用市场比较法。非居住房屋可按其用途分为经营性和非经营性两大类。经营性房屋估价应采用市场比较法、收益法；非经营性房屋估价可采用市场比较法、成本法。

　　另悉，10月20日南昌市房管局已正式推出《南昌市城市房屋拆迁安置补偿楼层差价标准》、《南昌市城市房屋拆迁若干费额标准》和《南昌市农房拆迁安置补偿指导意见》三部以保护被拆迁户利益、维护被拆迁人的合法权益为主旨的拆迁新标准。（宙巡）

　　(江西日报)