访新工产业管理公司董事经理林兆宗先生

　　记者 谢卫东

　　空调水滴声使楼下住户彻夜难眠，养鸽子臭味熏邻，甚至住在高层楼宇却不缴电梯费——有关物业管理的话题本报曾多次报道，而答案似乎又总让人难以满意。昨天，趁策略性物业管理国际研讨会在我市举行之机，记者采访了具有100多年历史的新加坡新工产业管理公司的董事经理林兆宗先生。他为我市房地产和物业管理等问题提出解决意见。

　　作为新工（厦门）物业公司董事长的林兆宗先生曾多次来过厦门，在与一些房地产发展商闲谈中发现，厦门有的二手房虽然是地价涨了，但房子卖得并不好。他认为，问题的关键是房屋保养得不够好。而在新加坡，房子卖的时候一般都会增值10％以上，地点好的可以达到30——40％。

　　林兆宗说，新加坡70％的人住在高楼公寓，如果没有很好的保养，就很有可能引发社会问题。为此，新加坡政府从60年代就开始进行预防，规定如果没有很好地维修，政府就将强制维修，而钱则由业主支付。

　　物业收费难一直是我市相当多的物业公司面临的一个难题，但新工在中国的遭遇则不一样。他们在中国接的第一个项目，以前的物业管理费缴费率只有62％，新工接管后与居民进行了沟通，后来虽然提高了管理费，但缴费率却升至96％。

　　林董认为，这其中的原因不是居民缴不起费用，而是愿不愿意缴、是不是值得缴的问题。所以，物业管理的关键是要让业主明白这种管理的重要性，要让业主明白这是对自己产业投资的保障。对于邻里间诸多噪声之类的小纠纷，林兆宗说，一般情况下只要物业公司尽量多说服就可以做好了。否则双方就只有对簿公堂。因为，在新加坡有很多小的法庭，10分钟就能解决这些小问题。

　　比如电梯是公用的，新加坡政府有法规规定，如果业主不缴费，政府将通过相关方式强制收回房屋。林董认为，这里涉及楼宇的关联度，如果一楼的住户不用电梯就不缴电梯费，那么楼上的住户是否也可以不缴卫生费。这样一来，楼下的垃圾堆积，臭味难闻，最直接的受害者将是一楼的住户。

　　对于可能产生的物业公司与业主的纠纷，有个服务品质指数可以作为标准。比如办公室里空气质量，如果有人感到不适而认为公司服务没有到家。这时，公司就可以将室内空气的温度、湿度、二氧化碳等相关项目进行测量，如果一切达到国际标准，则说明不应该是公司的责任。

　　林兆宗说，新加坡一切都是市场化，需要什么样的服务水准，就要缴相应的费用。这些都规定得很清楚。这种管理方式不仅在新加坡适用，在世界其他地方也适用。

　　林兆宗认为，就物业管理的市场化来说，相对而言，上海、苏州比厦门走在前面一点，因此，厦门市场还有待进一步的开发。为了增加公司市场竞争力，他们已经与清华大学联合办班，其中包括由公司的高级专业人员授课，培训本地员工，使公司更好地融入当地，扎根当地。