北京的二手房市场从2002年前的不温不火到这两年因为政府部门不断在政策上的放开而呈现明显的上升趋势。应该说二手房市场的交易在政策上已经没有太大的制约。影响二手房交易量的瓶颈已被打开，但是到现在为止北京并没有出现像前几年业内人士预测的那样成交量迅速放大，甚至井喷的现象。这种现象引起了业内外人士的广泛关注。

　　从基本面上来讲，北京因为其特殊的历史背景势必成为一个巨大的移民城市，大量外来人口的不断涌入，以及本地居民对住宅条件的改善要求，再加上北京旧城区拆迁力度的加大，使得北京房屋中介机构的每一个业务员手中都有几十甚至上百个买房客户需求。而从房源上来讲，近期，北京市有150万套左右的符合上市交易条件的公房，央产房将有30万套可以进入二级市场，再加上使用权房30多万套，一共算起来也有200多万套二手房可以出售。那么，为什么北京的二手房市场交易量到目前为止还是不能和天津或上海相比呢？据中国注册房地产评估师北京金诚信房地产经纪有限公司总经理邱宏分析，首先和国外房地产业发展对比，在国外，房地产产业以阶梯式发展，即从解决住房困难到改善住房条件到提升住房品质，像上楼梯一样，一个阶段一个阶段的解决，新房与旧房在房价上有明显的对比。而在国内，特别是发展速度较快的北京，是混合式发展，即在同一个时期有三种形式的住宅共存，新旧房在房价上并没有十分显著的差异，老百姓对房子的选择面比较宽，体现不出房屋买卖的活跃性。其次，从本土特性上，北京在二环甚至三环以内绝少有新房项目，大多数是五十年代到九十年代初期建造的公有住宅，因其特殊的历史条件，使得在这个时期建造的住宅，大多存在设计布局不合理、实用性能较差等弱点，但因其优越的地理位置，便捷的交通条件致使其房价奇高，性价比下降，让购房人望而却步。另外，从消费观念上，北京市民不太成熟，市场也亟待进一步规范。

　　以上问题的存在，在一定程度上左右房屋二级市场的走向，再加上因为“央产＂房屋上市要导致房屋二级市场价格下降的心理预期，使很多市民存有持币观望的态度。目前市场离二手房“火爆＂或“井喷＂的交易状态还需要一个很长的过程，而且也应该是一个很温和的过程，二手房买卖，还是需要成熟的市场和成熟的消费群体来共同创造这个市场。

　　《人民日报海外版》 (2003年11月08日 第六版)