中消协点评霸王条款

　　商品房合同警惕九大陷阱（下）

　　一房二卖搞欺诈

　　天津××村《购房协议书》规定：双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违约，乙方应付甲方总房款的3％作为违约金，并扣乙方定金人民币叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。

　　点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。

　　虚假宣传不负责

　　厦门××房地产公司制订的《商品房买卖补充协议》规定：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（楼台盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。

　　点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。

　　购房签约先交钱

　　广州市××房地产公司制订的《××居商品房认购书》规定：在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。

　　点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。

　　中消协提醒广大消费者，在签约之前一定要了解有关商品房买卖方面的法律法规；要关注开发商是否有不良记录以及土地使用权证、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预（销）售许可证等“五证”是否齐全；务必要求开发商提供《商品房买卖合同》及相关资料，特别是对补充协议、附件、双方约定的内容要认真阅研，不要在不知情的情况下冒然交付定金；对于显失公平的条款，要坚决要求对方修改，不要在导购人员、宣传广告、沙盘模型、口头承诺的影响下草率签字。

　　京城楼市奇闻

　　业主看房搞成中世纪情景剧

　　专家认为这是策划者头脑发热所致

　　一出欧洲中世纪贵族生活的情景剧在今秋的北京上演，但它的场地并不在剧场中，而是出现在北京东四环边上的一个楼盘里。剧中一对欧洲中世纪装饰的贵族夫妇，向前来看房的潜在业主诠释着中世纪贵族的优雅生活。因为这个名为“东方之子”的高品质楼盘要处处追求贵族般的高贵与荣耀，要突出欧洲中世纪时代丰盛而内敛的贵族精神。

　　为了更突出展现由和乔集团开发的名为“东方之子”的高层公寓式楼盘的与众不同，在这个中世纪的情景剧中，挑选的演出人员可谓匠心独运，有自称是中南海退役的保镖随护、英式管家随行、家仆、侍应、销售人员等二十人，还配有顶级雪茄、红酒、香槟等，部分环节以录音播放及视讯播放，演出时间长达三个小时。

　　伴随着我国房地产市场的日渐成熟和发展，房地产营销的竞争也日趋进入白热化，各种名目繁多的营销方式纷纷粉墨登场。业内专家认为，把业主看房搞成欧洲中世纪情景剧，是负责这个公寓式楼盘的营销策划者们的头脑发热所致，尽管这个策划公司有搞过戏剧方面的成功经验，但在房地产策划方面，这是一次很不成功的案例。

　　首先是策划者向人们展现的是欧洲中世纪的贵族生活，稍有历史知识的人都知道，中世纪是欧洲历史上最黑暗的时代，把这个时代的生活展示出来，是一个严重的错误。

　　其次是房地产案例的推广用戏剧化的形式，是对消费者的一种极大的戏弄。我们说生活中有人在演戏，绝对不是一种褒义的说法。这就使得去“东方之子”看房的潜在业主没法看到真实的一面，在某种意义上有一种欺诈消费者、让人上套的感觉。

　　至于这个楼盘为了更为标新立异、精心设计的一套参观签证制度，只是策划者过度策划导致的一种装门面的东西，你只要看到了这个楼盘的价格，就什么都明白了。因为房地产界的名言：地段、地段、还是地段，这是任何开发商们突破不了的真理。诚实经商，在房地产界一样适用。

　　购房十大“经典”骗招之八

　　强买强卖物业管理

　　【表现】房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务是损害业主权益的行为。而物业管理中较集中的问题就是乱收费现象，物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1．超出核准的价格收取管理费。2．擅自提高收费标准，赚取收费差价。3．擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。

　　【应对】怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢？一是购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。应对物管公司的不合理做法则需：1．业主积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。2．订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。3．要求物业管理公司出示有关收费文件。

　　《人民日报海外版》 (2003年11月08日 第七版)