杨慎

　　总体而言，我国住宅严重短缺的时代已经结束，整个房地产业正经历着两个历史性的转变：一是居民对住房需求从生存型向舒适型转变；二是产业增长方式从速度规模型向质量效益型转变。

　　要适应这两个历史性转变，必须考虑两点：一是建设规模、建设速度不能超越国情民力和客观规律搞跨越式发展，否则很容易造成过热和积压浪费；二是房屋建筑不能搞低水平建设，必须坚持高标准、高质量，必须把确保安全适用放在压倒一切的地位。

　　据了解，根据建设小康社会的目标和加快城市化进程的要求，到2020年我国的城镇化水平将从目前的37．6％提高到50％，城镇人口从现在的4．8亿增加到7亿，仅是人口自然增长和农民进城，就需要新建城镇住宅56亿平方米，相当于前二十年的总和。农村住房随着农民生活的改善也将保持每年6亿平方米的建设规模，而且近期不会陡然下降。实现这个目标后，全国居民将达到每户有一套舒适实用的住宅，城镇人均住房面积从目前的22平方米提高到35平方米，整体居住水平将居于发展中国家的前列。

　　于是有人担心：能不能实现这么大的建设规模？居民有没有那么大的购买力？金融部门有没有那么大的支持力度？答案是肯定的。因为我国居民购房能力并不完全取决于个人的工薪收入，而是由政策因素和个人有效需求组合形成的嫁接购买力，这种购买力具有较强的稳定性。只要国家扩大内需的方针不变，只要没有意外事件的冲击，这个目标完全能实现。惟一底数不清或变数较大的，是农村建房。

　　目前房地产业中的确存在房地产企业数量太多，投资盲目性较大的现象，部分地区甚至出现了区域性过热和结构性过剩的苗头。

　　从体制和政策上来看：首先要树立经营方式，整合产业机制。现代房地产业形成于二十世纪中期，是多数经济发达国家在住房饱和以后，为适应城市人口的流动需要而发展起来的以经营、评估、咨询、处理存量资产而产生的，因此房地产设在第三产业。中国的房地产和国际上不一样的地方在于中国的房地产起步时处于百姓住房严重短缺的时代。开发建设是其主体，中国的房地产跨越了建筑业和房地产两个领域。因而，房地产业今后要逐步和国际接轨，必须从现在的生产型向经营服务型转变。

　　其次要改革销售方式，推行按套卖房。我国现在的城市用地是先交70年的租金，然后再去办产权证。由此会带来两个问题，第一是产权不清，第二是购房人得不到产权。可以把现在交清70年的租金，改成年租制。其好处：第一有利于炒卖地皮，降低房价；第二，税金稳定，税源扩大；第三，有利于遏制地方政府靠出卖土地增加财政收入的短期行为；四是实现年税制度后，居民可依法获得宅基地永久使用权，有利于增强社会凝聚力和公民主人翁责任感。

　　同时，房地产要卖现房，就得改革我们现在的金融信贷政策。一是增加贷款比例，最高额度可贷给项目总投资的80％；二是延长贷款的年限，以销售现房为主的开发中期贷款可延长3到5年，贷款利息实行浮动利率，每年结算一次；三是改革个人住房贷款办法，把个人贷款的起点从卖楼花开始改为从销售成品房开始。这项改革最大的好处在于可以使人们更加关注市场需求，减少投资的盲目性和炒卖地皮的弊端，降低金融风险，减少交易纠纷。

　　另外，还应开展住房租赁业务，促进资金流动；建立城市公共发展基金，改革基础设施收费办法以及改革建设用地制度，实行以税代费等。

　　（作者为中国房地产协会会长）

　　《人民日报海外版》 (2003年11月15日 第六版)