“温州钱” 纷退上海（买房必读）

“温州钱” 纷退上海（买房必读）

http://www.sina.com.cn 2003年11月22日07:39 人民网-人民日报海外版

江浙买家曾是上海房产的四大买家之一，但随着上海房产市场的成熟，一些涌入上海的江浙炒房资金纷纷选择撤离，把投资眼光转向了国内另外一些城市，尤其是温州的投资者。　　温州炒房人开始撤离　　某楼盘的一位售楼小姐日前告诉记者：“以前，来上海的温州人买房就像买小菜，有人一次买走六七套。他们除了看看楼层和结构，基本上不看房型。这种客户，一看就知道不是买来自己住的。但现在，温州人上半年还在预定购房号，可11月开盘前，却把预定的号码全退了，一套都不买。” 　　上海房地产经营集团市场部主管戴正芳也介绍，公司开发的“上海春城”就有部分来自江浙地区的投资人，由于这些投资客大都是2001年前后进入上海市场的，当时房价正处于申城楼市回暖上升期，到目前已累积有相当可观的获利空间。现在绝大部分的投资人已将物业抛向二手房市场，每平米获取超过1500元的盈利。　　由于地处外环线区域，“上海春城”的市场定位为中档消费人群，江浙投资客数量总体还不算多，大致占总量10％左右，这些人抛售物业后仍然对整个楼盘的销售带来一定影响。　　这个现象可以从《温州晚报》来沪买房团的数量上得到解释：以前，《温州晚报》组织的购房团基本上是一个月一次，但现在却已经很久没有光顾上海了。据《温州晚报》组织购房团的饶先生介绍，虽然上海房产对温州人来说很有吸引力，但由于经过几年的高速发展，房价已今非昔比，两年前还只需50万元人民币一套的房子，现在却需要100多万元。面对如此高的房价，一些温州投资者选择了撤离。据说，温州人张先生先前在上海一次购入了10套房子，价值500万元，前不久他已经把房子全部抛售了出去。《温州晚报》驻上海的董先生也认为，由于上海房价过高，投资空间缩小，投资回报收益减少，这是温州炒房人选择退出上海的主要原因。“投资上海对于任何一项投资行为，投资者最关心的莫过于投资的安全性、赢利性和流通性。” 　　上海———中国最热的房地产市场，被认为“嗅觉”最灵敏的“温州钱”正开始从这里撤离。据《发展导报》报道说，来自浙江的民间投资资金约有1000亿元，仅温州一地就有400亿元。在过去的3年，这些资金中的20％流向了上海的房地产市场。但现在，这些炒家开始带领他们的投资团队和投资资金撤离上海。　　上海房地产界知名学者张鸿铭近日在公开场合评论说：“上海房产市场存在消费过热迹象，尤其是虚拟需求过热，说得更准确一点就是套利需求过热。”事实上，市场的“高手”们正是因为嗅出了过热的风险味道才开始撤出的。　　租金与房价背离　　上海市企业景气调查显示，第三季度上海市商品房销售和价格出现背离走势。该季度商品房销售价格情况景气指数比上一季度上升1．2个百分点，但商品房预售情况景气指数和商品房销售情况景气指数却比上季度下降了2．7和8．5个百分点。与之相类似的还有上海市房租的走势，同样出现了与房价背离的情况。　　实际上，上海住宅租金价格从去年起就已经呈现下降趋势，有房产中介组织统计，目前跌幅已达10％－15％，特别是一些中高价房出现了有价无市的情况，以上海浦东陆家嘴地区为例，去年同期，菊园、仁恒滨江园、江临天下等高档楼盘两房的租价在7000－9000元，而目前市场上同样规格的商品房租金已降到4000－5000元，世茂滨江花园两房的租金也从2500美金降至1500美金。租金与房价的背离已经引起了人们的关注。　　据分析，这种中高档房租金下跌，一方面由于房源供大于求，投资者由租赁转为购买。另一方面，在房价上涨的情况下，不断增多的投资型持房者通常选择出租的方式，想一边收取租金一边等待房屋升值，导致租赁市场供大于求，租金出现下调。　　租金是房市的另一个晴雨表。有学者分析说，租金下降是近年来楼市火爆的一个必然结果。而租金下降会否影响房价，还要看其下降幅度。房子的投资收益是以租金加房产增值来计算的，租金的下降并不代表房价也会贬值，如果房产的增值幅度高于租金下跌幅度，其价格及收益仍是在上扬的。　　投资性购房风险加大　　“春江水暖鸭先知。”显然，庞大的江浙炒家已经先嗅出了上海楼市的逆变。　　今年初，上海楼市曾出现了需求超过供给17％份额的状况。但这一状况在上月出现了逆转。　　上海市统计局近日公布的数字表明，上海市10月份首次出现新建商品房竣工面积略大于市场销售面积的供求逆差情况。业内人士警告说，上海投资性购房已经接近警戒线。　　上海市统计局公布的数据显示，今年1－9月本市新建?唐贩靠⒐っ婊恢毙∮谑谐∠圩芰浚搅?10月份，受竣工面积增大的影响，上海房地产市场首次出现供大于需的现象，供需顺差达79．98万平方米。　　业内人士从投资角度分析了上海房地产市场的风险：“目前上海房地产虽然相对平均收益率较高，仍有套利空间存在，但行业收益率总体指标在不断下降，同时风险却在快速增长。风险和收益两个重要指标的走向已经出现背离。从投资角度说，主要运行指标的高度一致通常表明趋势是健康的、可延续的，如果出现关键指标长时间的背离，拐点就可能出现。” 　　炒家撤离让房价更合理　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，江浙炒家撤离上海市场是必然的趋势，由于这些炒家主要瞄准中高档房产市场，而上海目前的房市现状是高档房供大于求，高端市场的高风险以及明显下滑近50％的租金收益率是直接导致大量投资人离场的主要原因。　　尹伯成同时认为，江浙炒家的离场将对明后两年的上海楼市房价产生深远影响，申城楼市将更加合理，申城楼价的调整同样也是必然的趋势。随着上海首次出现商品房竣工面积大于销售面积的拐点，这将加速房价调整的进程。　　对于调整的力度，尹教授认为应该是较小幅度的调整，预测幅度在10％－20％之间，而且是逐步实现的。但是鉴于对市场的长远影响，决不可等闲视之，上海房价一路高歌现象将发生改观，对市场是有好处的，至少可以使开发商和投资人变得更理智。随着上海申博成功，一年之间房价上涨速度太快，每年20％－30％的竣工面积增速使得原本供小于求的状况迅速改变，已经提前透支的房价一定幅度调整将有利于驱除泡沫，有利于房地产市场健康发展。　　望源集团董事长季宝红也表示了类似的观点：因为市场价格并不是以成本为主要导向，事实上市场供求关系才是决定价格的关键。江浙炒家的离场对上海楼市发展和房价的影响将逐步显现出来。　　《人民日报海外版》 (2003年11月22日第六版)