业主与物业公司的矛盾近年来时有耳闻，上海物业管理条例的制订让许多市民翘首所盼。昨天，市法制办副主任顾长浩在市人大常委会专项视察活动中透露了条例上报稿的5大亮点。

　　据了解，下月条例草案将提交市人大常委会会议进行审议。市人大有关负责人表示，新修订的条例草案届时将向全社会进行公示，征询市民意见；还将有可能举行相关听证会。

　　小区共用部位收益归业主所有顾长浩表示，与原条例相比，条例上报稿在立法上明确确定了小区里有哪些部分属于共用部位，上报稿规定，门房、物业公司办公用房、业主委员会办公用房、自行车、非机动车停车场等场所属于小区共用部位，为所有业主所共有，共用部位的收益归全体业主所有。

　　除此之外，虽然机动车停车场、会所、游泳池、健身设施、儿童乐园等没明确列入共用部位，但房产商对这些设施的使用都受到一定限制：房产商可自主决定机动车停车场的所有权，如占用小区业主公共空间或出售给业主私人等的归业主所有，一些明确产权归属房产商的室内大型停车场等，收益则归房产商所有。但为了保证业主优先使用自己小区内的停车场，房产商无权将机动车停车场转给居住小区以外的所有人，房产商如自己不经营，只能将停车场短期出租给区外人员；一旦小区业主提出需要，就必须停止合约。会所、游泳池等也必须首先为小区内居民提供服务。居委会有权监督业委会

　　在物业管理的行政管理体制上，上报稿首先明确了房地局是物业管理的主管机关。同时明确了，区（县）、乡镇政府、街道办事处等有职责推动入住50%以上或入住两年以上的小区建立业主大会和业主委员会，召开第一次业主大会，区、县政府或政府派生机构将指导和监督业主大会和业主委员会的工作，作为自治组织的居委会也有权指导和监督业委会。业主大会或业委会开会时，居委会有权派人列席会议。业主代表大会仍是议事方式

　　上报稿保留了业主代表大会作为业主大会的议事方式之一。上报稿明确街道、业委会负责业主大会召开的筹备工作，但起的作用仅是推动，表决权仍在业主手中。考虑到上海有些小区规模大，全部采用业主大会议事有一定难度，所以上海保留了业主代表大会作为议事形式，可以由这个业主代表大会把业主们的问题和建议带到业主大会上。这一点是依据上海实际情况作出的补充性规定，国务院条例中已无业主代表大会。房产商仍要缴纳维修基金

　　维修基金的收缴上，上报稿明确房产商和业主都是缴纳主体。国务院条例中没有明确房产商缴纳维修基金义务，上海则根据自己的实际情况，维持了原居住物业管理条例的规定。居改非审批程序更加严格

　　上报稿还严格规定了居改非的程序。居改非一直是本市物管的一个难点。以前本市明确沿街底层住宅在具备八项条件后，可由居住性质改非居住性质，由于以前没有具体审批规范，使个别区县出现了一条街、一幢房底层全部居改非的情况。今后，本市将对居改非的审批上更加严格。摄影任国强