物业管理属地化，将其纳入社区综合管理范畴，这是修订中的《上海市居住物业管理条例》在遵守国务院相关条例的前提下做出的创制性修订。昨天，市人大常委会对将付审议的条例修正案进行调研。条例的创制性修订涉及三大问题。

　　业委会的法律地位

　　本市住房制度改革和房地产业发展迅速，但围绕业主财产为主的自治管理与围绕物业管理企业服务为主的行业管理之间的界限未能及时得到合理、清晰的区分；政府、行业、企业，以及个人相互之间的职责界限短期内也难以划分得十分清楚，导致物业管理中各种矛盾容易交叉。同时，居住物业管理不仅涉及居民、水、电、煤气、通讯等诸多行业，还涉及房屋维修、社区安全、绿化保洁、卫生消毒、邻里关系、社会公德、社区公共秩序，特别是业主大会的召开，业主委员会的组建具有很强的社区性、综合性，但这些未纳入社区综合管理的范畴。

　　为此，修订中的条例将物业管理纳入社区综合管理，业主委员会纳入地区政府派出机构的监督之下；业委会接受居委会指导和监督，积极配合居委会履行自治管理的职责。

　　物业管理费的支付

　　由于运作机制不完善，目前本市物业管理矛盾比较突出的是售后公房和公房。8600万平方米旧公房出售给居民后，仍由原管理单位实施管理，计划经济体制下的房管所改制为物业公司，但管理的标的物并没有发生大的变化，管理理念、方法陈旧，造成了“维修不及时——服务不到位——拖欠管理费”的恶性循环。

　　解决历史遗留问题，预计全市需要投入约15亿元。这笔开支单靠物业企业解决实在是勉为其难。花钱买服务是法治社会的常识。但这个常识要成为居民的素质，还需要有效的物业管理运行机制，需要在法律范围内得到调节。

　　处罚违章的执法主体

　　1997年至2002年底，市、区房地局对违反物业管理条例的行为共做出行政处罚6097件，涉及损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建、占用公共部位的占到总量的98％。解决违章搭建一直是物业管理的一大难题。

　　针对无许可证的违章搭建，修订中的条例将执法主体设定为房地部门；有许可证，但改变了绿化、容积率的违法行为则由规划部门做出处罚。本报记者姚丽萍