今日首页记者 程富建

　　今天，新的《南京市城市房屋拆迁管理办法》（征求意见稿）正式向社会进行为期10天的公示。本报特别就市民关心的一些内容，对新旧办法的一些条款作比较进行解读，另外通过案例形式对拆迁补偿进行计算，以方便市民查阅。在拆迁“新政”公示期间，本报将继续开通新闻热线025-4714722，倾听市民心声。

　　据悉，修改后的拆迁办法彻底抛开原有土地级别，连土地带房屋重新设立6级补偿标准（新旧补偿标准对比详见相关表格）。由于新办法将“拆迁评估”和“拆迁裁决”设为专门的章节，使拆迁新政的条款由原先的55条增至68条。

　　和拆迁管理办法一起公示的还有《南京市城市房屋拆迁区位级别划分方案》（征求意见稿）、《南京市城市房屋拆迁区位补偿指导价》（征求意见稿）、《南京市城市房屋拆迁区位级别图》（征求意见稿）。

　　在12月1日0：00至12月10日24：00期间，市民可以通过本报和“中国南京”政府网站（www.nanjing.gov.cn）、南京房地产信息网（www.njhouse365.com）、南京拆迁网（www.njcqb.com）查询到相关公示内容。并可以通过信函和网络渠道提出你的建议和意见。信件可邮寄到南京市政府法制办行政法规处（地址：北京东路41号，邮编210008）或者南京市房产局拆迁处（地址：华侨路52号，邮编210029）；电子邮件可发送至专用邮箱cqb@njhouse365.com。

　　公示征询市民意见

　　南京市政府新闻发言人提醒，公示时间即为群众意见和建议的反映收集期限，信函截止时间以邮戳为准。同时，为保证所收集的意见和建议的真实性，方便与市民的沟通，市民在发表意见和建议时需署上真实姓名并留下翔实联络方式。拆迁办法起草小组将在12月11日至20日，集中研究所收集的意见和建议，进一步修改完善拆迁办法及其配套文件。

　　昨天，本报的新闻热线共接到读者电话百余个，市民们纷纷来电对拆迁新政寄予厚望，有不少读者更是提前亮出了自己的意见和建议。在拆迁新政公示期间，本报将继续开通新闻热线025－4714722，倾听市民心声，并把读者的意见和建议在第一时间转送相关部门。

　　新旧拆迁办法对照解读

　　拆迁人的拆迁计划和方案将更明确原办法第七条部分内容：

　　申请领取房屋拆迁许可证，应当提交下列材料：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）建设用地规划许可证；

　　（三）国有土地使用权批准文件；

　　（四）拆迁计划和拆迁方案；

　　（五）金融机构出具的已专项收

　　存申请人不少于拆迁补偿资金总额80％的资金证明，其中本办法第二十二条第二款规定的项目应当不少于拆迁补偿资金总额的60％。

　　前款第（四）项中的拆迁方案，包括拟拆迁范围和房屋的基本情况、拆迁期限、产权调换房屋情况、拆迁项目的补偿概算方案、拆迁补偿资金到位时间，以及相应数量的拆迁工作人员名单。

　　新办法第七条部分内容：申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市房屋拆迁管理部门提交下列材料：

　　（一）建设项目批准文件；

　　（二）建设用地规划许可证；

　　（三）国有土地使用权批准文件；

　　（四）拆迁计划和拆迁方案；

　　（五）由办理存款业务的金融机

　　构出具的已专项收存申请人拆迁补偿资金的证明，以及价值不低于拆迁补偿资金总额10％的产权调换房源证明（两项证明价值之和为拆迁补偿资金总额）。

　　前款第（四）项中的内容包括：确切的拆迁范围、被拆迁房屋状况（用途、面积、权属）、拆迁实施单位及其相应数量的工作人员名单、补偿方案（拆迁补偿概算资金、产权调换房源、过渡用房或者其他临时过渡措施）、拆迁的方式和期限、房屋拆除方案（含安全防护和环保措施）。解读：新办法对实施拆迁单位的资金筹备提出了更为严格的要求，尤其对补偿方案作出了详细的规定。此举是政府规范拆迁行为的第一个“笼套”。

　　拆迁工作人员必须持证上岗

　　原办法第十一条：从事拆迁工作的人员应当通过市房屋拆迁管理部门组织的拆迁专业知识考核。市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理。

　　新办法第十三条：市房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的监督管理，对从事拆迁工作的人员进行有关法律和业务知识的培训、考核；经考核合格的，发给拆迁上岗证。

　　拆迁工作人员应当持证上岗；未持证上岗的，被拆迁人、房屋承租人有权拒绝与其协商。解读：以前，由于没有持证上岗这一说法，群众无法识别“拆迁工作人员”的真伪。经常是在发生纠纷后，被拆迁人说“是你们的工作人员……”，而拆迁人却否认是自己的人。相信有了这一规定，类似的相互埋怨会少一些。

　　拆迁新政彻底抛弃原有土地级别

　　原办法第二十八条：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。

　　房地产市场评估单价由区位补偿单价和房屋重置单价两部分组成。

　　区位补偿单价由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门确定，定期公布。

　　房屋重置单价的评估，应当按照市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门公布的基准价格，结合被拆迁房屋的结构、成新、用途、层次、朝向等因素确定。

　　新办法第二十七条：货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价（指每平方米建筑面积的价格，下同）和被拆迁房屋的建筑面积确定。对大于房屋建筑面积的土地使用面积也应进行评估，并计入货币补偿金额。

　　房地产市场评估单价的确定，应当综合考虑被拆迁房屋所在区位级别、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素。被拆迁房屋的建筑面积以房屋所有权证或者其他合法房产凭证的记载为准。土地使用面积以土地使用权证或者其他合法土地使用凭证的记载为准。房屋拆迁区位级别由市人民政府另行制定公布。

　　被拆迁房屋内装饰装修的补偿应当结合装潢材料的价格、折旧年限等因素另行评估。

　　住宅房屋符合下列情形的，补偿金额的计算分别为：

　　（一）房地产市场评估单价低于所在区位级别拆迁补偿指导单价的，按照拆迁补偿指导单价计算；

　　（二）被拆迁人仅有一处住宅，且获得的货币被偿金额低于本市当年最小户型标准的经济适用住房总价的（以一个房屋所有权证或者其他合法房产凭证为准），拆迁人应当按照该总价对被拆迁人予以补偿。

　　拆迁补偿指导单价，由市价格主管部门会同市房屋拆迁管理部门制定，每年公布。解读：目前，南京市区房屋的拆迁补偿大致分为三块，首先是按土地级别补偿部分，从市中心向外逐层递减，一般占补偿总额40％以上；其次为房屋重置费用，也是按照土地级别从高到低递减，占补偿总额的30％左右；最后按砖混、砖木等不同房屋结构补偿。其中完全按市场评估部分所占比例很小。南京修改后的拆迁法规将彻底抛开原有土地级别，连土地带房屋重新设立6级补偿标准。

　　起草负责人解读拆迁新政

　　昨天，新拆迁法起草小组负责人对这次拆迁政策修改进行了宏观的解读。

　　该负责人说，此次政策修改的指导思想是体现等价有偿的原则，公平地保护拆迁当事人的合法权益，使被拆迁群众在拆迁中受益，在城市建设中受益。在修改中注意处理好以下四个关系：一是处理好拆迁总量与城市建设规模的关系，根据城市建设计划，按照轻重缓急的原则，合理制定拆迁年度计划，调控拆迁总量；二是处理好拆迁成本与房地产市场的关系，避免拆迁成本增加引发房地产市场的不正常波动和房价的上扬；三是处理好城市拆迁规模与城市经济承受能力的关系，量力而行，合理确定拆迁规模；四是处理好依法拆迁与有情操作的关系，既要依法拆迁，又要实事求是地解决好群众的实际困难和矛盾。

　　在具体修改工作中，遵循六项原则：一是符合社会主义市场经济体制的要求，充分保障拆迁当事人的合法权益，特别是被拆迁群众的利益，进一步规范拆迁行为；二是根据国务院和省《条例》，以及相关法律法规确立的法律制度，保证法律制度的统一性，实现与省《条例》的衔接；三是按照《民法通则》所确定的基本原则，解决好房屋所有人因拆迁引起的财产损失补偿问题，实现拆迁补偿方式和标准与被拆迁房屋市场价格基本一致；四是根据政府转换职能、主要管理公共事务的原则，减少拆迁活动中的行政性行为，增强公民和中介组织在拆迁中的作用，并充分体现当事人依法享有的自愿订立合同的权利；五是充分体现“执政为民”的思想和“富民优先”的意识，继续坚持和强化政府对被拆迁群众的住房保障责任和义务；六是保持拆迁政策的连续性、稳定性。

　　从办法本身来讲，具有以下五个特点：一是突出保护群众利益。在补偿水平上，实行最低单价和最低总额保障两条保障线，如被拆迁房屋市场评估价低于政府确定的拆迁补偿指导价格，以拆迁补偿指导价格为最低补偿单价进行保障，如其获得的货币补偿款总额仍低于最小套型经济适用住房总房款，补足至总房款，实行最低总额保障；在拆迁补偿方式上，统一了被拆迁房屋与产权调换房屋的价格评估办法。

　　二是大力推进市场化进程。对原有拆迁补偿办法进行重大调整，改变拆迁补偿由政府依托土地级别定价的模式，重新划定了拆迁补偿区位，确立了市场化评估体系，根据市场化评估确定拆迁补偿标准。

　　三是全面贯彻《条例》精神。在大于房屋建筑面积的土地使用权面积的处理，不满5年被拆迁房屋的补偿，改变用途房屋的补偿，评估机构的选择，以及对评估争议的处理等方面均与省《条例》保持一致。

　　四是构建综合社会保障体系。在办法中明确了有关部门在被拆迁户就学、就医、就业和最低社会保障等方面的责任和义务，努力为群众考虑得更多一些，想得再细一些。

　　五是依法严格规范拆迁操作。制定了拆迁公示制度、信访投诉接待制度、目标责任承诺制度、拆迁举报制度、拆迁稳定监管制度、责任追究制度等六项制度，强化拆迁行业管理，全面规范拆迁行为。

　　教你如何按新拆迁法算账

　　案例一：按市场评估价格确定拆迁补偿金额玄武区某处混合结构多层住宅

　　成套房，1991年建成，建筑面积58.42平方米，该处房屋所处拆迁区位级别为二级，补偿指导单价为3600元/平方米。按新拆迁法评估单价为4279.36元/平方米，高于该拆迁区位补偿指导单价。

　　该处房屋货币补偿金额根据评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定，总额＝4279.36元/平方米×58.42平方米＝250000元。案例二：适用最低单价保障确定拆迁补偿金额玄武

　　区某处混合结构多层住宅成套房，1986年建成，建筑面积50.88平方米，该处房屋所处拆迁区位级别为二级，补偿指导单价为3600元/平方米。按新拆迁法评估单价为3537.74元/平方米，低于该拆迁区位补偿指导单价。

　　该处房屋货币补偿金额按照拆迁补偿指导单价和被拆迁房屋的建筑面积计算，总额＝3600元/平方米×50.88平方米＝183168元。案例三：适用“双保障线”确定拆迁补偿金额玄武

　　区某处混合结构多层住宅非成套房，1984年建成，建筑面积18.31平方米，被拆迁人仅有此一处住宅。该处房屋所处拆迁区位级别为二级，补偿指导单价为3600元/平方米。按新拆迁法评估单价为3276.90元/平方米，低于该拆迁区位补偿指导单价。

　　该处房屋货币补偿金额按照拆迁补偿指导单价和被拆迁房屋的建筑面积计算，总额＝3600元/平方米×18.31平方米＝65916元，该总额仍低于南京市当年最小户型标准的经济适用住房总价，按照该经济适用住房总价予以补偿。南京市最小户型标准的经济适用住房总价＝1600元/平方米（经济适用住房平均单价）×45平方米（最小户型标准）＝72000元。该户最终获得的房屋货币补偿金额为72000元。

　　部分新增加的条款

　　第九条 市房屋拆迁管理部门应当会同有关部门建立、健全公示制度、信访制度、责任承诺制度、举报制度、监管制度、责任追究制度。

　　第十条 拆迁期限内，拆迁人不应改变尚未搬迁的拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电等基本生活条件。

　　第二十八条经市规划主管部门批准新建的住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满5年被拆迁的，拆迁人应当按照下列规定另行增加货币补偿金额：

　　（一）在1年以内的，增加20％；

　　（二）超过1年、在2年以内的，增加18％；

　　（三）超过2年、在3年以内的，增加17％；

　　（四）超过3年、在4年以内的，增加16％；

　　（五）超过4年、不满5年的，增加15％。

　　第四十五条拆迁评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构（简称拆迁评估机构）进行。

　　市房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁人、被拆迁人选择。

　　房屋拆迁评估技术规范、房屋拆迁评估管理规定，由市房屋拆迁管理部门另行制定。

　　《江南时报》 (2003年12月01日 第一版)