自醒与反思(组图)

http://www.sina.com.cn 2003年12月10日04:43 青岛新闻网-青岛日报

　　“青岛的自然条件非常优越，我们有四季分明的气候，有曲折的海岸线，有别的城市所没有的城市海景，有百年欧风海韵的浸染，但是青岛为什么没有自己的星河湾？”

　　之一市场供求因素是关键

　　邹建喜：青岛与深圳、广州的房地产开发理念的差异来源于市场的供求关系。随着如凤凰城、碧桂园、四季花城、星河湾等动辄上千亩甚至数千亩土地的大型楼盘及超大型楼盘的开发，开发企业的行为由建房变成了造城，配套的商业、教育、交通，解决了人们衣、食、住、行这些生活的基本需求，并在逐渐地影响城市住房供求关系，房地产企业为赢得商机，就必须提高企业的核心竞争力，就必须在资本资源、工程技术、运营机制上体现自身的优势，实现利润最大化。提高生活水准，变住宅为生活的基本需求为住宅为生活的品位体现就成为销售的最大亮点。因而细分市场、细分购房群体，满足不同群体的生活品位及高标准的生活需求就是深圳、广州房地产企业的奋斗目标。而长期以来，岛城的房地产发展与地区的经济发展以及城市化进程相比，形成了较为鲜明的反差，供求关系的矛盾形成了供方市场，缺乏市场激励的房地产开发企业失去了风险意识，在利润最大化的企业原则的驱动下，形成了两种截然不同的企业行为：一种是降低开发成本以价格取胜；一种是在开发理念和内涵上，向深圳、广州靠拢，但目前由于岛城房地产的大的形势的影响，此类企业在岛城并不多。

　　点评：一个充分竞争的市场显得尤其重要，供方市场带给了房地产开发商很大的利润空间，但同时也丧失了许多在未来激烈市场竞争中的必备要素。

　　一个充分竞争的市场，需要政府的宏观调控和政策的引导，需要部分主流开发商的觉醒，也需要消费群体的支持与配合。

　　之二

　　关注产品更要关注居住空间

　　康培强（康大集团总裁助理）：深圳的开发商不是在做楼盘卖，而是在创造和引导一种现代居住文化，在创造有生命的建筑。再造的和自然的水景、灌木、鲜花、绿地无痕的融入一体，风光旖旎，它们的灵气、秀气给予了建筑群鲜活的生命力。大师们灵感大气的设计似乎遗忘了开发商的最终目的，不是为楼盘点缀绿化景观，而是将建筑以艺术的形式融入大自然中，恢复建筑在自然中的本来面目，所以身临其中感到通透、爽朗、心旷神怡。

　　想想青岛一些“倔强”的钢筋水泥楼盘，心中颇多感慨。

　　我们还会以国家的最低标准来要求设计吗？还会为了提高一点容积率拼命地修改设计吗？土地是不可再生资源，但深圳的土地价格远比青岛高得多，这是观念问题。建筑本身是遗憾的艺术，我们还会人为地制造遗憾吗？

　　点评：在此次住交会上，青岛展台选取了两幅巨大的照片，一是东部沿海风光，二是青岛老建筑的组合，这是两个亮点，吸引了众多参观者的目光。

　　在广州参观时，广州日报的同行介绍说，广州的精品楼盘看上三五天也看不完。反观青岛现有建成小区中，称得上精品的并不多。如果有其它城市的开发商来青岛参观，我们该介绍什么呢？

　　努力提高青岛楼盘的整体开发水平已成为刻不容缓的问题。

　　之三充分认识开发商的责任

　　张庆生：星河湾在设计上强调小区建筑对外部景观的利用的同时，也注重小区本身应成为外部大环境中的一处亮丽景点。立足于让星河湾产生精品的建筑美感，成为华南快速干线的风景线。反观我们青岛的众多建筑小区，在注重了内部环境的同时，往往忽视了与外部环境的互动。

　　星河湾在园林布局上最大的特点是借助江畔的独特地形，以热带风情作为小区园林的主风格，配合具有岭南风情的园林小品，引入丰富的水文化，再以各种别具风情的奇花异草穿插其间，创造出具有浓厚夏威夷海滨休闲风格的园林环境。而星河湾波浪式建筑形态，简洁、优雅的立面，良好的天际线，正好与夏威夷海滨热带休闲式的园林风格相互衬托，相得益彰，构成建筑与环境的和谐与统一。

　　点评：开发商在很大程度上承担着城市建设者的角色与功能，在建设一个小区的同时，其实也是在为城市增添一道更美的风景，为市民提供更加舒适的生活空间。因为开发商的名字与建筑是紧密联系在一起的。

　　之四提升门槛与可持续发展

　　王灏远：像广州、深圳等南方城市，动辄以大面积土地进行大盘开发的做法，无疑使开发商能够更加站在经营城市的高度，更加从容地打造地产精品。一方面能够从客观上带动广告、咨询、家庭装饰、园林绿化、旅游、建筑、建筑材料等行业的发展，并进一步拉动地方国民经济的发展，另一方面，也从根本上杜绝了只在低层次上进行城市经营、城市建设者和城市运营商只能在高成本的条件下苦苦支撑勉为其难的尴尬局面。大盘时代的来临相当于变相提升了进入房地产开发行业的行业壁垒，从而使规模小、实力弱、资质低的大量开发商被屏蔽于行业之外，从进入市场的初始阶段即已规避了混乱竞争、项目的不规范操作、霸王合同、投机性的恶性炒房、开发商难以形成可促进企业持续发展的规模效应等现象和问题，而以品牌化、企业化经营的正常市场化行为替代了以换取高额利润为唯一目的的项目操作，从而也更容易形成自身的竞争优势，更有利于整个房地产市场的可持续发展。

　　点评：提升房地产行业的进入门槛、提升竞争的层次、提倡房地产行业的可持续发展是更高层次的要求，青岛的开发商迟早有一天也会面临这个问题，早一点应对就有可能获得更大的生存空间。