———“全面建设小康社会与城镇化战略省部长论坛”精彩回放

　　城市化进程带动了城市群的形成，21世纪是城市的世纪，这是对中国目前所处经济状态最确切的定义。于11月29日－30日在深圳举办的“中国省部长论坛”，以全面建设小康社会与城镇化战略为主题，展开一场城市间的高峰对话。

　　据有关资料，发达国家城镇化水平已达到70％－90％，发展中国家城镇化水平在40％以上，而我国城镇化水平还不到40％。城市化水平太低，进展缓慢，农村与城市收入差距加大，不仅影响和制约了我国经济的发展，还在影响着社会结构的改善。如何解决“三农”与城市化问题，这是《求是》杂志、综合开发研究院（中国·深圳）主办这次论坛的初衷。

　　城市化对经济发展与财富聚集有着不可估量的影响。据世界银行的结论，GDP达到1万亿美元是一个标志性台阶，意味着财富积累将步入新轨道。美国的GDP总量在1970年达到1万亿美元，在10年后的1980年达到了2.7万亿美元；日本的GDP总量在1978年达到了1万亿美元，在10年后GDP总量达到2.4万亿美元；中国的GDP总量在2000年达到了1万亿美元。依照国家规划，在其后的10年（即2010年）预计 G DP再增加1万亿美元。

　　为什么美国用了10年的时间使得GDP增长了1.7万亿美元，日本则增长了1.4万亿美元，而中国分别比它们少增长0.7万亿和0.4万亿美元呢？权威专家认为，城市化率的不同，是导致社会财富集聚能力差异的重要原因。

　　党的十六大确立了全面建设小康社会的战略举措，“要逐步提高城镇化水平，坚持大中小城市和小城镇协调发展，走中国特色的城镇化道路。”而城镇化发展又遇到了有关制度创新、资源整合、产业结构调整、“三农”问题、投融资问题、土地运营等迫切而重要的问题。“中国省部长论坛”就这些敏感问题展开深入的探讨，建设部与国土资源部领导、若干省（市）长、多家实力开发商的面对面交流，为处于激情与困惑中的城市化问题找到诸多解决方案。

　　城市化触及的一个最核心的问题则是土地问题，将于2004年7月在深圳举办的地博会，目的就是促成土地的真正市场化，促进城市之间的互动，推动地产真正实现跨区域开发。

　　在此，我们刊发部分房地产业界嘉宾的精彩演讲，以此了解以城市世纪为宏大背景的房地产业新的历史使命。

　　国家土地局原局长、中国土地学会会长邹玉川：

　　盘活存量土地提高运营水平

　　城市化发展中的突出问题，一是土地从哪里来，二是城市建设的资金从哪里来，这两个问题都离不开土地的配置、调整和利用。中国土地学会会长、国家土地局原局长邹玉川在演讲中提出，要充分盘活存量土地，集约利用土地，提高城市土地运营水平。

　　人多地少、耕地资源不足是我国城镇化进程中必须面对的基本国情。在城镇化发展较快的经济发达地区，土地资源最为紧缺，而且这些地区的耕地质量都非常高，因此保护城镇周边的耕地尤为重要。

　　在介绍了我国一些地区集约利用土地的做法后，邹玉川提出，城市政府要提升土地资源的价值，必须着眼于存量土地的整理和盘活。根据调查，我国城市需旧城改造的面积约占建成面积的10％左右，旧城改造后，容积率一般可提高1－2倍，如果这些土地都挖掘出来，其价值量十分巨大。如果看不到这一点，盲目向郊外发展，尽管现在的发展成本是降低了，但旧城区的土地价值量也降低了，结果很可能是得不偿失。一些城市把房地产业作为拉动城市经济的支柱产业，但是房地产用地必须严格控制土地供应总量，优化土地利用结构，根据市场的销售量，确定适度从紧的土地供应量。如果结构和总量出了问题，政府不仅不能得到土地收益，还会带来大量的空置房、闲置土地和银行不良贷款，严重影响城市经济的正常运转。

　　万科集团董事长王石：

　　“工业情结”对城镇化的影响和对策

　　在中国省部长论坛上，作为房地产业界的领军人物，万科集团董事长王石的演讲显然具备了极大的分量。

　　王石谈起了万科在南昌拿地的经历：“两年前，我到南昌找地，当时的南昌市委书记非常欢迎，给我们准备了4块地，当时还没有土地招标制度，差不多转了一个上午，我都没有表态。中午吃饭的时候，我问他们这有没有工业开发区，他们说有，万科也搞工业项目？下午，他们带我去了开发区，看完以后我说：我们的项目就选在这里。为什么万科对那4幅很好的地无动于衷，而选择了工业开发区？‘工业情结’是我们万科的一个特点。”他说这个项目非常好卖。

　　他指出，我国的城镇化建设经历了两个明显的阶段，一个是“工业城市”，另一个是“卫星城镇”。

　　2000年，我国的工业化水平已经达到85％，但城市化水平只有36％。显然，在“先生产，后生活”这种思想的影响下，城市建设主要为工业生产提供配套，围绕城市中心的工业布局扩展城市；在这种“工业城市”发展模式的影响下，我国的城市化水平远远落后于工业化水平。

　　卫星城镇的建设也无法剪断这种“工业情结”，在以“引进外资”、“出口创汇”和“工业发展”为主的思想下，建设了一大批开发区。目前我国各类开发区的总面积已经超过3万平方公里，比所有城市的建成区面积之和2.6万平方公里还要大。

　　王石分析了我国开发区建设存在的主要问题：大部分开发区都建在远离城市的郊区，希望以此带动郊区的城市化，这样后续基础设施配套服务明显增加，造成开发区与城区之间缺乏密切、快捷的联系，由于投资者的投资意向主要着眼于市场前景的评估和将企业容纳到现有的城市结构中，开发区的孤立也造成了对投资的吸引力下降。

　　“回忆一下深圳，在1986年特区就规划了散状的15个工业区，包括八卦岭、上步、车公庙等，从东部到中部再到西部，都位于城市的中心和周边地区，不同于现在的远离城市的统一工业区模式。每个工业区规划的厂房面积和生活配套面积基本相当，这种开放的规划体系也保证了土地利用可以适应市场的变化作出灵敏的反应。目前的盐田工业区房地产市场的快速发展也有这方面的原因。”

　　王石最后建议政府在城镇化建设工作中，应注意解决规划的长远发展问题。除此之外，政府应该充分认识到住宅对城市建设的推动作用，新区与旧城区之间的联系也应加强，解决交通、能源、通讯和教育等基础设施配套问题，以及新区建设与旧城改造的协调发展问题，进一步完善拆迁制度和农村集体用地征地制度。

　　首都创业集团总经理刘晓光：

　　城镇化建设与土地资金运作

　　首都创业集团总经理刘晓光认为，城镇化建设政府应充当协调角色，有几个基本要素包括土地问题、资金问题、商业模型问题、规划问题都要解决，比较重要的是资金问题。中国的城镇发展需要政府好好地作规划，也需要大城市运营商共同参与建设，只要政府和企业都能把握住自己的角色定位，中国城镇化进程一定会有一个飞速的发展。商人也不要轻易提出要做运营商，你是一个地产商就是地产商，不要说谁都是运营商，那需要很多条件。他指出，建设新城镇、或者搞旧城镇改造，必须建立一个行之有效的商业模型。“作为一个大投资商，怎样介入旧城改造和新城开发？我觉得有几个模式。一种是企业以开发角度进入交给政府；一种是企业在负责旧城拆迁安置过程中，把地下的商业设施都做到成本中，把成本作为一级开发卖出；另外，企业将部分有机收入打包，形成现金流量，注入开发公司。我们的资金可以有很多来源渠道，比如贷款、发行债券等。”

　　正在运作北京怀柔一个占地8.8平方公里的项目的刘晓光在论坛上铿锵作答：“几天前我们宣布了一个很大的消息，建一个8.8平方公里的小城，我们想在这个过程中营运这个模式，建一个具有国际化水准、有震撼力的小城。这里面包括大公司、大财团的研发、培训、商务居住、商务、广场、学校等等。这就涉及到‘两头’，一头是政府，一头是我们。政府干什么，我们干什么，我们非常清楚。政府给我们独家开发权，完成土地利用规划、土地供应，还给了我们一定的优惠政策，包括开发税收、土地创新等等，我们负责资金、国际概念规划方案、整体设施、一、二期开发资金来源。”

　　刘晓光说，首创设计了一个模型，政府的收益来源于二期开发税收以及入住的企业税收，我们的利益则来自一、二期的套利。大概155亿投资，5年完成。

　　国基控股公司总裁李会斌：

　　中国城市世纪下的地产使命

　　城镇化和城市化将给地产带来这几个方面的增长空间：一是“空间性增长”，预计到2025年中国城市将需要住宅1亿套。二是全面建设小康和城市现代化、城镇优化所带来的增长，10年中有超过1亿的农村人口落户小城镇，而目前中国城市发展的一大趋势是向大中城市集中。三是“城界消失”和城市群整合也将赋予地产行业巨大的发展空间。四是城镇化和城市化衍生政治和经济产品，也会给地产业带来极大利好。例如户籍制度改革，全球经济一体化等。

　　面对新一轮充满着勃勃生机的城镇化和城市化浪潮，面对可能是有史以来最大的地产机会和地产挑战，李会斌认为中国城市地产业必须加快几大转变：第一是加快品牌建设，尤其全国“大品牌”建设；第二是加快城市运营商的转型，从“房产供应商”转移到“土地运营商”、“从住宅空间供应商”转移到“城市空间供应商”、从“地产投资商”转移到“城市城区投资商”、从“纯粹的地产开发公司”到融入当地城市文化、参与社会文明建设的“城市运营商”。

　　他强调，地产行业参与城镇化和城市化浪潮，必须树立建筑意识、生态意识、文化意识和全球意识。同时，作为地产企业，必须规避三个问题：郊区化不等于城市化和城镇化，郊区化不是未来10年地产的“全部”；大盘开发、造城运动并不一定是最合理的城镇化工程；住宅并不是城镇化的惟一元素，“城市空心化”在中国需要很漫长的时间。本报记者