本报记者　孙小静

　　目前，由于投资渠道狭窄，市民投资几乎集中于股票、债券、房产，即便投资房产不能获得明显收益，但远高于其它两种投资

　　为打击房产市场的投机行为，控制过快、过高上涨的房价，杭州明年开征二手房交易20％个税；最近，上海“期房禁转”政策即将出台的消息不断见诸报端

　　是勇往直前，还是退守安全地带？

　　一套位于徐汇区中心地段的两房，在寻租半年之后终于租出去了。3000元左右的月租金让户主有些失望，因为去年这套房每月租5000元没问题。

　　这样的事，近来听得多了，房产投资，渐渐让一些上海市民左右为难。

　　曾有专家给记者写了一个公式，以确定房产投资是否合算。这个公式是：租金率－长期投资利润率－物业折旧率－管理费率>0。符合这一条件的房产，就显示租金有收益。由于多数市民通过贷款购买房产，又必须将逾5％的贷款利率计算在内。专家认为，大约租金率达8％以上便可有所收益。另有一种简单算法，即以房产出租后收回投资的年限为标准，专家表示这个年限应为15年，若低于15年便是一项好投资。

　　以上述那项房产为例，买房及装修总计约75万元（没有贷款），如每年租金收益在3．6万元，不考虑贴现，折算下来，年收益率为4．8％，收回投资大约需要20年。这显然不是一项很合算的投资项目。

　　当然，这仅仅是根据专家公式得出的结论。目前，由于渠道狭窄，市民投资几乎集中于股票、债券、房产，即便投资房产不能获得明显收益，但远高于其它两种投资，这项投资就依然会“众人熙熙”。这里，记者想通过对三种投资方式作一番比较，从中了解并判断现今房产投资的利益价值。

　　手边有则12月5日的《沪市10大权重股市盈率统计表》，除新上市的“长江电力”外，今年三季度其余9个股票的动态市盈率在11．95—48．81之间，平均市盈率近23．29，即每股收益率为4．3％。假设其中50％—70％用于分红，那么仅考虑分红因素的投资回报率在2．15％—3％之间。

　　本周受利好消息刺激，债券大幅上涨，收益率相应下调，但3年以上债券收益率全部在2．6％以上，部分中长期债券也在3．5％以上。

　　仅从以上数值看，投资房产的收益率似乎还是高于其它两种投资。但是，有业内人士表示，从资金流动性来说，房产较差，股市和债市较佳，因此后两者收益率低于资金占用量大、占用时间长的房产，应在情理之中。“当然，这种比较是基于以出租获取回报为目的的房产投资，而不包含那种以赚取市场差价为目的的房产投资。后一种投资面临的风险和机会，其实与通过股市二级市场波动赚取差价相类似。只是近年来，股市持续低迷，越来越多的老百姓采取敬而远之的态度，而房价一路高歌，市民基本未品尝过被套牢的风险，从而投资言必称房产。”这位业内人士得出的结论为，目前的楼市与其它投资市场不存在明显优劣之分。也就是说，由于租金市场的下调，市民希望通过出租获取收益的房产投资已渐渐失去优势。

　　在这种形势下，为打击房产市场的投机行为，控制房价过快、过高地上涨，杭州宣布明年开征二手房交易的20％个税；最近，上海“期房禁转”政策即将出台的消息也不断见诸报端。显然，这些政策的面世，对以赚取市场差价为目的的房产投资无疑是当头一瓢凉水。可以预计，今后一段时间，市民对这一类投资将有所“收敛”。

　　“楼市不会一帆风顺，当前已到了需格外重视楼市风险的时候了。”一位业内人士如此呼吁。

　　《华东新闻》 (2003年12月15日 第三版)