青岛房地产业的理性回归　房地产商面临五大挑战

青岛房地产业的理性回归　房地产商面临五大挑战

http://www.sina.com.cn 2003年12月15日16:32 青岛新闻网

近几年来，青岛房地产市场持续火爆，商品房销售价格增长率排全国第三位。今年三季度，青岛市区的平均房价较上年同季度上升15．9％，高出全国10．9个百分点。据抽样调查，该市市区三级地段的普通住宅平均价格为每平方米4439元，较去年同期上升42．7％。针对这一现象人们不禁会问：青岛的房地产是否存在非理性因素？青岛的房价上涨还能持续多久？　　推动青岛房价上涨原因　　据青岛市委党校经济学教研部副主任程国有教授分析，推动青岛房价上涨的主要因素有四个方面：　　首先，成本推进型房价上涨。2000年以来青岛的土地供应由协议出让改为拍卖出让，是直接造成土地供应短缺而形成土地价格暴涨的重要原因。　　其次，投资投机型的房价上涨。买房子的一般有三种人：一类买房人是房子的实际需求者，第二类买房人属长期投资者；三是纯粹短期投机者，这些人的资金链很脆弱，钱基本都是从银行贷款或抵押不动产来的，所以急于将手中的房子卖出。　　目前，许多有居住需要的中低收入者已被过高房价拒之门外，而想长期投资的买房者由于出租的回报率抵不上国债的收益率，也少了很多。而在各个新开楼盘前徘徊的买房者大多是那些认为房价会不断上涨，可以短期炒作的投机者。许多楼盘一开盘就马上流入二手市场，这表明青岛房地产已经进入了以投机性炒作为主的“泡沫”阶段，价格达到一定高度，必然出现雪崩。　　第三，地域结构型的房价上涨。随着青岛市区北部开发战略的实施，原来相对偏僻的市北区、四方区、李沧区成为未来青岛的中心地带，因此推动了这一区域房价的上涨。今年前三季度，青岛三级地段的普通住宅平均价格为每平方米4439元，较去年同期上升42．7％，成为青岛房价涨幅最大的区域。　　第四，非理性预期型的房价上涨。支持青岛房价上涨还有一些非理性的预期，如今年青岛获得了中国人居环境奖，许多人认为青岛是最适合人类居住的城市；青岛获得2008年奥运会帆船赛区权，因此房地产商和传媒就爆炒“奥运”概念等等，由于这些不切实际的幻想，支撑着投资投机者购买房子的决心，进而推动房价持续上涨。　　市场必然回归理性　　从官方统计的数据显示，今年1月～10月份青岛商品住宅竣工243万平方米，同比增加8％。但商品住宅销售面积为240．28万平方米，同比下降5％；商品房屋空置97．44万平方米，同比增加21％。尽管有业内人士认为，这次统计的竣工面积大于销售面积，房屋空置率高与10月份开盘的商品房较集中有关，但不能否认，这或许是青岛楼市住房供给结构日趋合理的一个信号。　　程国有教授还强调：市场的价格变动依据是供求原理，房子作为一种商品，必然要遵循价值规律。任何一种产品都会从卖方市场转变为买方市场。房价的理性下调不仅仅是众望所归，更是一个趋势。从1997年～2003年，青岛的房子始终是供给大于需求，导致价格持续上涨，这种反市场规律的现象总有一天要受到市场规律的纠正。　　开发商如何应对挑战　　随着房价逐步走向理性回归，多数开发商必将面临严峻挑战，如何应对这一挑战将是开发商今后很长一个时期必须面对的问题。对此，程国有教授对青岛的开发商提出了几点忠告：　　首先，必须认清房地产的买方市场终有一天会形成，价格下降是必然趋势。　　其次，必须认清工薪阶层将成为住房需求主体。青岛工薪阶层的工资收入水平相对偏低，不能支撑过高的房价。据官方统计报告数据，2002年青岛市在岗职工年平均工资为12839元，仅相当于全国城镇在岗职工年平均工资水平，是广州在岗职工年平均工资的一半不到，但青岛的房价与广州基本处在同一水平。　　第三，必须认清青岛房地产市场的竞争将日趋激烈。随着土地供应量的加大和经济适用房的陆续投放，2004年开盘启动的项目将明显增多，青岛房地产市场的竞争势必加剧，市场两极分化将会明显：质优价廉、概念超前、景观优秀的楼盘将受市场追捧；各方面配套较差的楼盘销售出现停滞也不是危言耸听。为此，房地产开发商必须树立质量竞争和价格竞争的意识。另外，打造具有特色的房地产品牌，利用品牌优势赢得市场，从而增强竞争力，才能在日趋激烈的房地产市场竞争中拓展自身的生存和发展空间。　　第四，要清醒认识产业发展走势和政府调控措施对房地产市场的影响，并采取积极的应对措施。目前，开发商重要的目标是要规避市场风险。要对房地产业的发展趋势进行慎重分析，定位于有潜力的市场；要避免由于市场和政策变化对当前房地产市场带来的风险，提高自身经营的安全性和平稳性；要慎重对待新开工项目，加快进行在建项目，并真正做到理性投资、理性发展。此外，还要注重长期项目与短期项目相结合；自身开发与合作转让相结合；项目运作与资本运作相结合；项目开发与培育新的增长点相结合。要利用各种资金纷纷要求进入市场的机会，关注项目的合资、合作和转让；加大资本运作的力度，化解过多依靠信贷资金的风险，努力实现企业的稳步、持续发展。　　第五，要学会向基础相关产业延伸，保证企业长期持续发展。从传统开发商向城市运营商角色转变，积极参与城市供应设施的建设。虽然其利润并不诱人，但回报具有稳定的、长期的特点。同时开发商也可以参与大规模的基础设施建设。另外，目前投资较大规模的商贸项目前景也很乐观。（薛俊峰）